三四线城市限售令背后:丑小鸭如何走向白天鹅?

1评论 2017-10-11 13:16:46 来源:中国新闻网 这些股越跌越买!

  观察近期全国各地的楼市调控政策,可以看出部分三四线城市也加入了政策收紧的大军中。这些三四线城市主要是地级市,其出台的包括限购限售在内的收紧性政策,目的很明确,即积极化解当前持续膨胀的房价上涨压力。以桂林市9月26日发布的《关于加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》为例,政策中的核心内容是,购房人(以家庭为单位)在桂林市区(不含雁山区和临桂区)购买第三套及以上新建商品住房的,须取得不动产权属证书满两年后方可转让。我认为,这项政策出台与桂林房地产市场高库存、投资投机需求强于本地自住需求等特征是密切相关的。三四线城市限售等政策的逐步出台,正反映了此类城市基本面正发生的变化。

  作者 严跃进 (易居研究院智库中心研究总监、中新经纬特约专家)

  三四线城市楼市缘何走强?

  三四线楼市基本面发生的变化,也体现在近期全国重点三四线城市去库存周期或存销比等数据上。观察2010年以来的数据,除个别月份波动外,三四线城市的存销比总体上是高于一二线城市的,但经过近8年的市场调整,当前三四线城市该指标和一二线城市相趋近,总体上都为10个月左右的水平。各类城市之间的去化周期差异在减少,市场分化的特征不断减弱,从侧面也体现了去库存的战略是积极有效的;相比过去偏高的水平,当前三四线城市的去库存周期数据已经降低至历史最低点;此外,从国家统计局的全国70城房价指数也可以看出,有的三四线城市的价格增幅甚至赶超了一二线城市。

  三四线城市楼市以上种种变化,我们可以通过需求因素、政策措施、城市发展情况三方面进行分析。

  第一是需求因素影响。三四线城市的房地产项目从过去的烫手山芋变为香饽饽,自然有需求增长的刺激。此类需求包括:城镇化概念下的新市民购房需求、棚改和旧改下的刚性购房需求、本地较为合理的改善型购房需求、外溢的夹带投资投机属性的购房需求等。此类需求释放,容易带来房源的加快去库存。第二是政策措施作用。以上海周边的典型城市浙江海宁为例,此类城市过去是非热点购房区域,但现在在周边城市包括上海、杭州、嘉兴、嘉善等城市购房政策相对紧的情况下,海宁的购房政策反而显得宽松了,这个时候再凭借一些城际铁路等概念,楼市容易火爆。这种作用在一些经济发达的三四线城市中表现尤为明显。第三是城市发展情况变化。三四线城市现在的基础设施在不断改善,最典型的就是高铁和地铁在不断建设,所以有类似概念的城市,其实城市的居住价值和投资价值都在快速上升,这也会带来市场交易的活跃。

  过去的十年,我们一直把三四线城市的楼市定义为“丑小鸭”,而现在通过部分城市的发展情况可以看出,“丑小鸭”已经“脱胎换骨”展示出了“白天鹅”的动人一面。当然有些“白天鹅”过于招摇,自然要出台政策管一管,不能让其透支过多的概念,因为城市成长一步到位反而是有害的。

  “丑小鸭”欲变“白天鹅”也要警惕风险

  从大周期角度来看,目前可以将三四线楼市分为两类:

  第一类是周期性调整特征明显的城市,尤其是一些中部的三四线城市,这类城市当前楼市活跃的特征,更多的是周期性调整的结果,后续依然存在会有价格回调或周期性下跌的可能。

  第二种是持续改善型的城市,此类城市冲破了周期性调整的限制,价值低估的特征被发现,楼市成长具有稳健性和持续性,类似城市主要分布在三大城市群中。从具体城市来看,深圳边上的惠阳、广州边上的清远和肇庆、杭州下辖的桐庐和临安、嘉兴下辖的嘉善和平湖、湖州下辖的南浔、郑州边上的平原新区、贵阳下辖的清镇等,都属于值得观察和关注的三四线城市。当然,从入市的谨慎角度看,类似城市往往也是后续政策容易管控的城市,最典型的就是限售政策容易出台。

  当然,无论是丑小鸭还是白天鹅,不同的阶段自然都有其不同的可爱之处。相对应地,不同的市场参与者要分析此类城市的发展阶段,既不盲目看空,也不盲目追捧。对待当前诸多三四线城市,要充分意识到此类城市的楼市情况甚至比一二线城市更显得复杂。

关键词阅读:限售 房地产市场调控 楼市

责任编辑:汪丽 RF12967
快来分享:
评论 已有 0 条评论
精彩推荐
首次买房 你必须记住房投的这10个忠告 尤其是今年

2017-09-26 07:21:35来源:房产投资人

保监会将一对一向险企反馈公司治理风险隐患

2017-09-26 13:34:01来源:中国证券网

这2500万人即将要多缴税!重仓这类股的受影响最大

2017-09-26 12:09:20来源:金融界

证监会:从政治高度看待维护市场稳定极端重要性

2017-09-26 06:25:30来源:上海证券报

雄安新区今年下半年将谋划启动一批重大基础设施项目

2017-09-26 11:18:46来源:河北新闻网

马云、马化腾、王健林…昨天 中央给你们送来这36个字

2017-09-26 12:45:40来源:每日经济新闻

赶紧加油!!国庆节前油价或上调130元/吨

2017-09-26 12:33:25来源:FX168

四个方面说明房价真见顶了!炒房将是最危险博傻游戏

2017-09-26 07:20:50来源:地产情报站

中国房地产的明天 香港、新加坡还是德国模式?

2017-09-26 07:32:20来源:金羊毛工作坊

人民法庭首次入驻金融街 释放维护金融秩序积极信号

2017-09-26 10:49:19来源:新华社

做央行的股东真爽!两个月涨108% 全世界惊呆了

2017-09-26 07:46:37来源:每日经济新闻

在华韩企因中国"铁腕治污"损失惨重 晚上偷偷开工

2017-09-26 11:36:57来源:海外网

俄媒:万科考虑收购俄罗斯商业地产巨头O1地产

2017-09-26 13:26:48来源:凤凰国际iMarkets

楼市出终极杀手!炒房真的惨了 马云又一语言成真!

2017-09-25 06:40:01来源:水木然

朝鲜局势打压亚股走软 市场翘首以待耶伦讲话

2017-09-26 13:10:04来源:FX168财经网

郑州:采暖季钢铁产能限产50%

2017-09-26 11:54:18来源:中国证券网

购房者谈首套房利率上浮:房价跌20万 贷款多还14万

2017-09-25 07:29:34来源:经济观察报

男子靠卖西红柿在上海买三套房 每年毛利达一个亿

2017-09-26 14:05:24来源:央视财经

篡改审批内容 中泰医药“厚德蜂胶”被收回保健食品广告批文

2017-09-26 13:22:00来源:经济日报-中国经济网

危急时刻 雷军、刘强东、俞敏洪怎么救公司?

2017-09-18 06:37:39来源:创业家

加载更多

更多>> 以下为您的最近访问股
实时热点