2018年 北京哪个区的房子最值得投资?

1评论 2017-10-12 07:21:39 来源:米宅米宅 作者:叮当猫 账户深套?试试这四个方法

  

  2017年绝对是不平凡的一年。这一年,北京连续出台了限购、限售、限贷、集体用地租赁房、租售同权、共有产权房等一大波新政,企图来调控价格居高不下的楼市。

  通过新闻里的“成交量大跌”、“价格跳水”等字眼,就可以看出,这些政策确实起到了不小的作用……那么,2018年,房价究竟会怎样?笔者认为,2018年房价继续上涨的概率极大,不确定的只是幅度。既然如此,北京哪个区的房子最值得投资呢?且听笔者进一步分析。

  我们知道,搞房产投资,最关键要看价值。决定价值的因素可能会很复杂,但最关键的无非就三个:产业(或者说资源)、人口、交通。要看一个区域的房子值不值得投资,只需要看三点:此区域现在或未来有没有好的资源、有没有产业的进入、有没有人口的净流入、有没有轨道交通的引流…..

  废话不多说,直接上结论:

  求稳投资选海淀

  众所周知,价格是衡量价值的尺度,我们先来看海淀历年房价是怎样的。

  2018年,北京哪个区的房子最值得投资?

  从图中可以看到,2008年,海淀房价才一万多一点,随后便一路上扬,2013年和2014年两年涨幅较大,几乎达到了60%,2016年和2017年初一路高歌猛进,飞速飙升70%,价格一度达到九万多。

  2017年3月,随着史上最严限购令出台,北京楼市终于降温,很多盘纷纷降价,其中,降价幅度最严重的,要数通州和跟通州仅有一河之隔的燕郊,部分楼盘降价万元。而海淀区的均价,只降了4000多一点,下降幅度仅为4.21%......这是为什么?

  因为:在都市圈扩张的过程中,城市中心区房价的平均涨幅要远超其他远郊区域,也能够实现更坚挺的稳涨,拥有更加稳定的资产保值能力。比如,在东京和香港楼市崩盘的时候,价格降幅最低的是中心区,在经济复苏楼市回暖时,房价反弹最快的也是这些中心区。

  再来看一下2017年上半年北京各区域二手房均价图。

  2018年,北京哪个区的房子最值得投资?

  图片来源:中国房价行情网

  从此图中可以看出,海淀是除了老北京核心区(东城、西城)外,房价最高的一个区域。为什么?

  第一、资源优势。

  据相关资料显示,海淀区的三甲医院,占全北京三甲医院的21%,更重要的是,海淀的教育资源得天独厚,有大量优质的幼儿园、中小学、高等学府等。

  著名的学区有万柳学区、中关村(行情000931,诊股)学区、青龙桥学区、上地学区、学院路学区等。其中,著名的中关村三小对应的万柳书院、万泉新新家园,目前均价分别已经达到了21万、16万。中关村一小对应的科育小区、黄庄小区,目前均价分别达到了11万、13万。

  据笔者实地考察,这些学区房成交相当活跃,即使在北京房价和成交量都在下跌的6、7、8月份,这些小区的成交量也要远远高于其他小区。

  所以,只要有教育资源在这,即使入学政策稍有变动,价格再高也不怕房子卖不出去,你要相信,中国的拼娃大军是很强大的。

  除了医疗和教育资源,更让海淀骄傲的,是它的产业资源。海淀的中关村、上地、西二旗、西三旗聚集着大量的互联网、IT产业、其中不乏百度、新浪、联想、小米、搜狐这样影响力巨大的公司。

  那么,这些区域的房价,也就可想而知了。以距离上地地铁站1km左右的当代城市家园和橡树湾为例,请看两张图。

  2018年,北京哪个区的房子最值得投资?

  2018年,北京哪个区的房子最值得投资?

  这两个小区临近小米总部和软件园,周边高新产业的员工和高管居住比例高,自身交通、配套都比较完善,所以目前均价都在9万左右。社会的发展,一直在印证一个道理,只要周边有产业,有商务区,有便利的交通,附近的房子永远不会便宜。

  第二,四通八达的轨道交通网络和大量的人口聚集。

  海淀目前有地铁16号线、4号线、10号线、6号线、9号线、1号线,可以到达北京市区各个地方。海淀的中关村、上地、西二旗的各大公司吸引了大量的人口来此就业。

  综上所述,海淀要教育有教育,要医疗有医疗,要产业有产业,要交通有交通,要人口有人口,所以是保守求稳投资的最佳选择

  这时候也许有人会问了,西城和东城也是市中心啊,资源也不差啊,为什么海淀是首选呢?因为西城和东城是北京老城区,面积相对较小,常住人口相对较少。作为城市核心功能区,住宅相对较少。而且相比海淀来说,东西城的产业资源相对较少。

  绕不开的通州

  北京的西北部是山区,发展空间十分有限,所以只能往东边和南边发展。通州作为东边的代表,近几年的表现十分抢眼。

  自从成为北京城市副中心后,通州就再也不是以前的那个破旧郊区了。这个城市副中心的光环照亮了通州,也点亮了通州房价。在此后的一年时间里,通州二手房均价从2.5万变为3.5万,涨幅高达40%,随后更是一路狂飙,在3.17新政出来之前,通州部分楼盘房价一度超过7万大关。

  如今,市政府就要搬到潞城了,梨园要建环球影城了,广渠路二期已经通车了,通州运河核心区要外扩了,潞城一带也许会形成一个新的CBD,随着这些规划的逐步落实,通州房价有很大可能还会继续上涨。

  可是,再看看通州的限购政策,我相信大多数人只能望洋兴叹。算了,还是调整心态,继续寻找其他地盘吧。

  说说南城

  一直以来,南城是大家公认的价值洼地。没有教育资源、没有医疗资源,产业资源也是相当匮乏。唯一说得过去的,就是部分地段的交通和人口资源。

  细心观察一下,你就会发现,南城的房子,全靠地铁和商场溢价。如今,随着新机场的建设,轨道交通8号线、T1等线路的建设,以及“南城计划”的助力,目前南城楼市已是崭露头角,部分新盘甚至卖到了7万多、8万多。所以笔者认为,南城还是相当有上涨潜力的。

1
存而不同,新机场临空经济更为利好

  临空经济其实早已有成功的例子,比如北京顺义后沙峪板块。从原来的庄稼地,到如今普通住宅已突破5万元/平米。豪宅项目不计其数的空港高端商务生活区,受空港经济的直接刺激,区域的飞跃也只用了几年时间。

  如今,顺义的临空经济已经形成五大产业区,包括高科技产业区、现代制造业产业区、饮料产业区、现代服务业产业区和现代农业产业区,并且已具有相当规模。凭借此条件,首都机场成为了中国最具实力的临空经济区。

  即将建成的首都新机场,无论在面积、规模,还是承载能力上都经过了更科学严格的讨论。所以,它带来的一系列影响,绝对不输顺义的首都机场

  2

商业布局突破盲点

  毫无疑问,位于西红门的荟聚购物广场已经将沉寂多年的南城商圈彻底激活。

  2018年,北京哪个区的房子最值得投资?

  荟聚购物中心耗资高达55亿元,总面积60万平方米,体量与三个西单大悦城相当,几乎囊括了目前北京最全的时尚品牌。这也是继凯德MALL大峡谷之后,南城商业的一次重大升级。

  凭借着大而全的体量和优质的品牌凝聚力,以荟聚购物中心为核心的西红门商圈,辐射范围已经远远超过西红门区域。笔者有很长一段时间曾经住在西红门地铁站附近的瑞海家园,每到周末,荟聚商场里面简直人流如织,所以笔者从来不敢在周末去荟聚,只能在工作日下班后把该买的东西都买了。

  据笔者了解,来这里购物的,除了附近的居民外,还有来自丰台、亦庄、黄村、天宫院、甚至是固安的人。

  值得一提的是,继荟聚和鸿坤广场形成的西红门商圈之后,越来越多的商业体在南城迅速破茧,永旺梦乐城丰台购物中心于15年下半年开业;丰台总部基地的万达广场于16年底开业;

  位于南四环外大兴区旧宫镇德贤路西侧的62万平方米的世界之花假日广场项目将于今年年底开业;地铁4号线义和庄站周边的首开万科项目在建;再往南,在生物医药基地站周边,15万平方米的龙湖时代天街于16年7月开业。这些大规模商业体的落成,将会带动南城房价跨上一个新台阶。

  

顺势而为区位决定定位

  在房产的价值决定方面,还是李嘉诚那句名言,地段,地段,还是地段!实际上,地段可以分解为多种性感元素,这包括了区位、区域未来定位和规划方向、市政配套、交通环境等。

  在区位上,南城是北京和雄安新区联系的必经之地,也是京津冀一体化的重要节点。

  具体请看下图

  2018年,北京哪个区的房子最值得投资?

  更重要的是,新机场的建设给南城区域带来了无尽的想象。2015年,北京新机场开始施工建设,计划2019年全面建设完成。建成后到2040年,旅客吞吐量达到1亿人次,将成为世界最大的机场。

  未来一个以新机场为核心的庞大的新空港经济圈正在成型,直接辐射北京南城,这将带来一种全新的生活方式——出行和旅行便利,出行的经济和时间成本降低,时尚生活触手可及。

  交通引领发展

  想当年,在北京还没有首都机场时,三元桥周围都是菜地,属于北京的外环,房价也无从谈起。到了今天,伴随着交通的立体化发展,三元桥板块正成为北京的核心发展区,房价也是持续飙高。可以说,交通直接决定了一个区域的未来。

  将来,随着新机场的建成与投入使用,南城的轨道交通网络建设必将进入一个新阶段,近期规划的地铁线路有8号线(南延路段)、远期规划中的还有T1线、l5线、19号线。我们一起来看看各条线路途经站点。

  2018年,北京哪个区的房子最值得投资?

  如今,8号线有了明确的开通时间表,2018年底将开通珠市口站至瀛海站,2020年底开通中国美术馆站至珠市口站。

  2018年,北京哪个区的房子最值得投资?

  T1线属于有轨电车线路,全线均为地面线,T1线的规划建设将提升亦庄新城内部组团间交通联系水平,有利于形成居住人口本地就业的良性循环。

  2018年,北京哪个区的房子最值得投资?

  19号线线路定位是市域快线,远景规划由大兴芦求路至昌平高教园,全长60多公里,线路分两期建设,目前定下来的只有1期部分站点。

  L5号线虽然没有明确的开工时间表,但是却流出了具体的途经站点,接下来,就让我们一同期待吧。

  由此可以看出,未来的北京南城,将进入立体化交通新时代。这就使得南城与市中心区的联系更为紧密,南城的房价,也必定会随着这些地铁线路的建设与投入使用而水涨船高。

  结论

  不差钱儿的、想求稳定的,尽管选海淀,虽然海淀的上涨空间不如其他郊区大,但却可以实现稳定增值。

  对于那些资金不是很宽裕,又想赌一把的,如果有通州房票,在合适的时机可以入手。

  没资格买通州的,不妨考虑下南城吧,比如空港经济区附近的、地铁附近的、学校附近的......

  这些区域定会给你意想不到的惊喜!

关键词阅读:2018年 北京 房子 投资

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