进深地铁来了 深圳边上惠阳房价却仅燕郊的近半

1评论 2017-10-12 17:18:25 来源:壹房产 作者:叶书利 账户深套?试试这四个方法

  文|叶书利

  与当初燕郊地铁建设的拖拉不一样的是,环深的惠阳地铁建设则要更快的多了。更值得注意的是,时下惠阳的房价仅燕郊的近半。

  惠阳的进深地铁来了

  环京的燕郊地铁线平谷线,从公布线路至今,仍未开工,岂一个“唉”字了得。与燕郊进京地铁线的曲折相比,环深的惠阳,动作则要干净利落得多了。

  今年两会,粤港澳大湾区首次进入央府报告中。7月1日,广东、香港和澳门三地正式签订粤港澳大湾区合作协议。

  9月,作为粤港澳大湾区经济中心的深圳,宣布东进,打造“深汕特别合作区”,紧接着,往东的地铁便马上开工了。

  近日,惠州政府官网发布了《深圳市城市轨道交通14号线(惠州段)详细规划招标公告》。该公告显示,惠阳进深的首条地铁深圳14号地铁线东延惠阳段,将于今年正式开工建设,并于2020年通车。

  作为对比的是,环京第一条地铁线平谷线,按计划于2020年底通车,不过以目前的进展,可能会延后。

  深圳地铁14号线(惠州段)规划图

  进深地铁来了,深圳边上惠阳房价却仅燕郊的近半

  按照规划,深圳14号地铁线惠州延长线全线在惠阳境内,分设三个站点:秋湖站,白云站,惠州南站。2020年建成通车后,惠州南站到达深圳福田CBD的时间为40分钟。作为对比,燕郊平谷线通车后,燕郊北到达东四环的时间为25分钟左右,不过注意看,不是国贸CBD,而是东四环的东风北桥站。

  需提醒的是,目前深圳14号线惠州延长线的站点信息,还是宽泛的片区式站点信息,而有关站点的具体位置,仍待进一步消息证实。

  惠阳不仅拥抱一条地铁

  9月,伴随深圳欲向东打造“深汕特别合作区”,也就是深圳版雄安后,作为连接深圳与“深汕特别合作区”的临深区惠阳,其与深圳间的交通规划实在高大上得让环京有点汗颜。

  除了深圳14号线地铁延伸惠阳外,未来深圳地铁16号线、19号线、8号线及21号线等另外四条地铁也将连接惠阳,此外,在深圳与惠阳之间还有赣深高铁和深惠城际,以加强深惠一体化。

  另外值得关注的是,去年年底发布的《惠州市城市轨道交通线网规划》显示,未来五年,惠州自己境内将建设1号线与2号线地铁,这两条地铁也将设站惠阳,从而将惠阳与惠州其他区域更好地串联起来。

  为什么惠阳值得投资?

  目前壹书生正在组织惠阳团购(入群详情见文末的团购公告),之所以将惠阳作为环深团购的选项,或者说惠阳为什么值得投资?主要原因如下:

  A,深圳东进战略下,深圳正在向东走;

  深圳计划在下一个五年,合计投资1.6万亿,以推进“东进”战略。这里面有二件事非常值得注意:

  首先,东进战略的投资额为1.6万亿。

  这是个什么概念呢?两个数据可以作为对比:

  2009年央府刺激经济时的资金投资额为4万亿,且是面向全国;而1.6万亿相当于四万亿的40%,且只面向深圳东部。

  四万亿撬动了什么,现在大家看得都很清楚,而只向深圳东部投入四万亿的近40%,想像力巨大。惠阳作为与深圳东部连接的环一线区域,价值不言自喻。

  另一个对比数据则是北京的南城开发计划:北京的城市发展一直存在着“北富南贫”现象,因此2009年开始推出了“城南计划”,直至2015年,分两个阶段合计投资达5000亿,引发了包括大兴区域及房价快带上涨。而深圳的东进战略,投资额是北京城南计划的三倍多。

  其次,东进战略下,深圳在深圳东部正在打造自己的经济副中心:深汕特别合作区,作为连接深圳与其经济副中心的惠阳,区位价值甚大。

  进深地铁来了,深圳边上惠阳房价却仅燕郊的近半

  B,惠州是深圳本地人最看好的环深区域,而惠阳是惠州与深圳最近的区块;

  今年年中,深圳市房地产中介协会针对深圳市民做了一份名为“深圳市民的临深购房意愿”的调查,调查结果显示,在深圳市民选择临深片区购房的区位选择中,惠州为首选,比例高达44.61%,其次是东莞,比例为36.76%,选择中山的仅占8.82%。

  C,交通规划是顶配版的环京;

  作为环一线城市,最大的区位价值便是其与中心城市的通勤时间,从而引来大量中心城市上班族,环京如此,环沪与环深也如此。

  作为对比,环京目前只有一条地铁规划,而惠阳目前规划的进深地铁竟然是五条,且惠州自己境内还规划了2条地铁。

  单就地铁这个最具房价涨势的规划来说,一个惠阳全面碾压整个环京区域,也强过环沪区域。

  而地铁规划的背后,便是看得见的通勤时间改善以及相应嗅得着的房价上涨空间。

  D,深圳是全国供求关系最紧张的城市;

  环一线的价值,取决于对应的中心城市。如环京的本质是“京”,而环深的本质是“深”。

  目前的全国楼市中,深圳的供求关系最紧张,详见下图:

  100城近三年住宅地成交面积表

  排名

  城市

  成交土地面积

  成交土地规划建筑面积

  万平米

  万平米

  重庆市

  4,504

  10,839

  2

  重庆主城区

  6,100

  1

  武汉市

  1,781

  6,766

  3

  郑州市

  1,586

  5,163

  4

  西安市

  1,326

  4,439

  5

  潍坊市

  1,725

  4,276

  6

  济南市

  1,313

  4,246

  7

  南京市

  1,461

  3,333

  8

  成都市

  1,024

  3,074

  9

  合肥市

  1,165

  2,997

  10

  上海市

  1,577

  2,973

  11

  徐州市

  1,268

  2,926

  12

  佛山市

  963

  2,901

  13

  南通市

  1,294

  2,771

  14

  苏州市

  1,368

  2,570

  15

  泰州市

  892

  2,534

  16

  南宁市

  757

  2,524

  17

  杭州市

  1,134

  2,518

  18

  天津市

  1,427

  2,517

  19

  太原市

  695

  2,493

  20

  南昌市

  1,106

  2,410

  21

  石家庄

  851

  2,278

  22

  昆明市

  693

  2,234

  23

  青岛市

  1,020

  2,112

  24

  北京市

  908

  1,855

  25

  广州市

  701

  1,844

  26

  宜昌市

  674

  1,731

  27

  宁波市

  814

  1,558

  28

  哈尔滨

  583

  1,489

  29

  遵义市

  495

  1,477

  30

  盐城市

  677

  1,433

  31

  乌市

  569

  1,428

  32

  贵阳市

  651

  1,406

  33

  沈阳市

  661

  1,385

  34

  长沙市

  494

  1,291

  35

  长春市

  589

  1,265

  36

  兰州市

  348

  1,184

  37

  海口市

  428

  1,069

  38

  宿迁市

  539

  1,040

  39

  扬州市

  480

  1,032

  40

  保定市

  372

  1,029

  41

  张家口

  480

  1,003

  42

  淮安市

  396

  977

  43

  蚌埠市

  352

  924

  44

  襄阳市

  362

  900

  45

  无锡市

  362

  878

  46

  烟台市

  414

  864

  47

  惠州市

  323

  839

  48

  常德市

  288

  758

  49

  洛阳市

  195

  758

  50

  赣州市

  285

  734

  51

  绍兴市

  378

  733

  52

  锦州市

  229

  729

  53

  东莞市

  304

  728

  54

  唐山市

  285

  671

  55

  廊坊市

  275

  671

  56

  淄博市

  267

  649

  57

  大连市

  311

  639

  58

  福州市

  249

  624

  59

  平顶山

  151

  615

  60

  桂林市

  294

  589

  61

  马鞍山

  302

  587

  62

  银川市

  279

  573

  63

  嘉兴市

  291

  569

  64

  湖州市

  315

  547

  65

  九江市

  211

  544

  66

  温州市

  219

  535

  67

  泸州市

  225

  532

  68

  汕头市

  158

  524

  69

  济宁市

  212

  520

  70

  厦门市

  207

  499

  71

  呼市

  188

  491

  72

  湛江市

  170

  484

  73

  镇江市

  232

  477

  74

  江门市

  174

  442

  75

  珠海市

  175

  429

  76

  包头市

  185

  427

  77

  连云港

  200

  400

  78

  岳阳市

  171

  390

  79

  西宁市

  110

  359

  80

  台州市

  163

  354

  81

  衢州市

  169

  327

  82

  吉林市

  147

  327

  83

  大理市

  145

  281

  84

  肇庆市

  97

  281

  85

  南充市

  168

  273

  86

  韶关市

  101

  262

  87

  中山市

  93

  252

  88

  临安市

  129

  226

  89

  丽水市

  123

  215

  90

  秦皇岛

  119

  184

  91

  湘潭市

  69

  182

  92

  牡丹江

  71

  176

  93

  泉州市

  56

  175

  94

  绵阳市

  57

  161

  95

  金华市

  85

  159

  96

  舟山市

  93

  158

  97

  深圳市

  42

  157

  98

  北海市

  48

  139

  99

  丹东市

  41

  117

  100

  三亚市

  63

  95

  数据来源:Wind

  鉴于每个城市的人口量不一样,因此为了更好地对比全国主要城市过去三年住宅地供应的紧张情况,下图列出了过去三年每人每年的住宅供地量,从中便可一目了然式的明白各个城市的住宅供地情况:

  全国主要城市过去三年每年每人宅地供应面积(规划建筑面积)

  城市

  成交土地规划建筑面积

  常住人口

  近3年每人每年宅地

  万平米

  万人

  供应面积(平米)

  1

  重庆主城区

  6,100

  850

  2.39

  2

  武汉市

  6,766

  1,077

  2.09

  3

  济南市

  4,246

  723

  1.96

  4

  太原市

  2,493

  432

  1.92

  5

  郑州市

  5,163

  972

  1.77

  6

  西安市

  4,439

  883

  1.68

  7

  南昌市

  2,410

  537

  1.50

  8

  南京市

  3,333

  827

  1.34

  9

  佛山市

  2,901

  746

  1.30

  10

  合肥市

  2,997

  787

  1.27

  11

  南通市

  2,771

  730

  1.27

  12

  徐州市

  2,926

  862

  1.13

  13

  昆明市

  2,234

  668

  1.11

  14

  杭州市

  2,518

  919

  0.91

  15

  珠海市

  429

  170

  0.84

  16

  苏州市

  2,570

  1,063

  0.81

  17

  青岛市

  2,112

  920

  0.77

  18

  石家庄市

  2,278

  1,070

  0.71

  19

  成都市

  3,074

  1,490

  0.69

  20

  宁波市

  1,558

  764

  0.68

  21

  长沙市

  1,291

  765

  0.56

  22

  天津市

  2,517

  1,562

  0.54

  23

  无锡市

  878

  650

  0.45

  24

  广州市

  1,844

  1,404

  0.44

  25

  厦门市

  499

  392

  0.42

  26

  上海市

  2,973

  2,420

  0.41

  27

  福州市

  624

  743

  0.28

  28

  北京市

  1,855

  2,173

  0.28

  29

  深圳市

  157

  1,190

  0.04

  (数据来源:特姐买房)

  特别说明下,过去三年每年每人宅地供应面积,这是以各个主要城市的常住人口为基数计算的。而众所周知,越是竞争力强、活力更大的大城市,如北上深,流动人口量越大;相反,越是竞争力小、活力更弱的城市,流动人口量相对越小。因此如果算上一定比例的流动人口,北上深等大城市过去三年的人均宅地面积量会小很多,且排名也会更靠后得多。

  即使以常住人口为基数计算,也可看出,重庆过去三年每年每人的住宅地供应量居榜首,这也说明重庆未来二三年的供求关系更正常化。相反,上海、北京及深圳过去三年每年每的人住宅地供应量则要小得多,比如以北京为例,过去三年每年每人的住宅地供应面积仅为重庆主城区的约11.7%;深陷缺地困境中的深圳则更为夸张,仅为重庆主城区的1.7%。

  E,兼具投资、自住及养老需求;

  值得注意的是,从宜居上来说,惠州是广东省首个地级市的“国家森林城市”,全市森林覆盖率达62.34%,居珠三角第二位(仅次于肇庆),远超广深佛莞。而惠阳则是临海的城市。因此从宜居性上说,绝对远超环京。

  F,房价仅燕郊近半;

  虽然交通规划远超燕郊,但时下的房价仅燕郊的近半,仍属低位区间。

  与环京、环沪类似,环深的惠阳,目前的购房者主要包括深圳外溢的上班族、投资者、惠阳本地人等。

关键词阅读:燕郊

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