原报道 | 金融街春秋:商用之王的二十四载长路

1评论 2017-11-08 00:39:37 来源:观点地产网 江丰电子凭什么能涨15倍

  观点地产网 沉寂近两年之后,金融街在2017年逐渐苏醒。

  观点地产新媒体查阅,2017年以来,金融街已先后在重庆、北京、廊坊、成都、天津、佛山、上海等地揽获9宗共约68万平方米地块,耗资近140亿。此外,金融街还宣布,拟在河北石家庄新华区投资150亿元打造中央商务区。

  相较于碧桂园、融创、中海等活跃的身影,金融街在土地市场出现的概率并不频繁,但如果和前两年的金融街相比,今年的金融街又似乎已有所不同。

  年报显示,2015年,金融街新获取项目4宗;2016年,新获取项目2宗。

  2017年8月30日晚,金融街在广州举行了一场口号为“生活从融开始”的盛大品牌发布会,金融街控股董事长高靓在活动现场表示:“在房地产的下半场,可能会进入到一个匀速发展的阶段,这个阶段呈现出跟上半场不太一样的风格,会慢慢形成不同的发展模式的阵营,一类可能是以规模和速度为主,另一类是小而美做精细化市场的一类公司,两类公司都会活得很好。”

  显然,在经历了一场调整之后,金融街已经在寻找未来的发展之路。

  风起北京

  东临太平桥大街,西自二环路,北起阜成门立交桥畔的中国银行大厦,南到复兴门立交桥东北侧的中国人民银行总行,全长1700余米、宽600余米,在北京的市中心,这样一条具有浓郁时代特色的现代化建筑群,就是“金融街”。

  金融街最初的发展,恰恰就与北京金融街息息相关。

  1993年,国务院批复的《北京城市总体规划》明确提出:在西二环阜成门至复兴门一带,建设国家级金融管理中心,集中安排国家级银行总行和非银行金融机构总部,规划占地面积1.18平方公里,总建筑面积400万平方米。

  承载着建设国家级金融管理中心的重任,金融街控股的前身北京金融街建设集团应运而生。经过7年的开发建设和运营,北京金融街发展卓有成效,建筑不断落成,知名企业和金融证券机构相继入驻。

  2000年,北京金融街建设集团收购重庆华亚,完成资产整体置换与主营业务变更,公司成功在深交所上市,正式启用金融街控股股份有限公司名称,简称“金融街”。

  成功实现上市之后,金融街开始实施“立足北京,面向全国”的战略布局,希望将北京金融街这种以产业整合带动区域发展的“金融街模式”向外复制,并于此后几年间相继进入重庆、天津等城市。

  除此之外,金融街亦开始尝试多元化业务模式,逐步进入住宅、度假产业、酒店、购物中心、资产管理、产业园区等业务领域。

  2005年,金融街惠州置业有限公司成立,全面启动200多万平方米金海湾国际滨海旅游区的建设;2006年金融街(北京)置业有限公司成立;同年,公司第一座自持酒店——北京金融街丽思卡尔顿酒店正式营业;2007年金融街购物中心正式开业;2010年,北京金融街资产管理有限公司成立;2014年,创新发展模式划定固安、武清两大产业园区。

  商用壁垒

  然而,尽管多样化尝试多种业务类型,金融街迄今为止最为人所称道的,仍然是其最开始的以产业整合带动区域发展的“金融街模式”。

  正所谓“成也萧何,败也萧何”,金融街曾经最引以为傲的商用物业,也是这么多年来制约其快速发展的原因所在。

  金融产业作为彼时乃至当下的朝阳产业,以其引入来带动区域的发展,无疑是很好的概念;而金融街作为国企,背靠政府政策支持,做起此类项目来说也再适合不过。然而,即使是实力强劲的国企,亦难以承受商用物业之重。

  以北京金融街为例,划定时间轴,从项目落地到最终建成再到成功引入产业发展起来,耗时超过7年的时间;金融街在重庆的模式同样如是,2002年金融街落地重庆,到2010才成功实现金融产业导入,前后发展超过8年。

  在这过程当中,无疑需要金融街投入大量的人力、物力和财力。因此,我们看到,金融街近几年来做得最多的就是融资的动作。

  2015年,金融街实现直接融资177亿元,其中海外债券15亿元、中期票据52亿元、公募公司债90亿元、私募公司债20亿元。

  2016年,金融街又通过通过发行私募公司债、公募公司债等募集资金90亿元,取得63亿元中期票据注册额度,取得66.5亿元资产支持证券发行额度。

  然而,虽然国企拥有着较强的融资能力,但在源源不断资金投入下,金融街似乎也有些分身乏力。

  可以看到,金融街近几年在销售签约金额、营业总收入、净利润、土地储备等方面,几无太大的变化。这也意味着,在商用物业以外,金融街在其他业务发展上,并没有激起太大的水花。

  数据来源:企业年报、观点指数整理

  值得注意的是,虽然租赁规模增长缓慢,但金融街出租物业的租赁收入在稳步提升,并且提升的速度高于出租面积提升速度。这意味着,金融街这种核心商圈商用物业自持的模式,一定程度上来说,未来的租金收入说可期的。

  路在何方

  经过24年的多元化尝试和摸索之后,金融街已经尝到重商用模式所带来的酸甜苦辣,尽管高靓公开喊话要“小而美”、“做精细化市场”,但金融街显然也明白,以过往的商住比重,难以推动企业继续负重前行。

  金融街官网显示,坚持地产开发和自持运营双轮驱动,逐渐形成了“以商务地产为主导,适当增持优质物业,以住宅地产为补充”的业务发展模式。金融街控股在一线城市和区域中心城市进行房地产开发,重点增持一线城市核心区域的写字楼、商业物业,提升全价值链运营能力,逐步实现公司向资产管理的转型升级

  近年来,以旅游、度假、养老、科技、金融、创新为主题特色小镇的开发、运营,成为公司的新业务增长点。

  扬长避短,增持一线城市核心区域的写字楼、商业物业,显然是金融街从近年来商用运营上得出来的经验,但在增持一线核心优质商用物业之外,种种迹象显示,金融街亦有意加大在住宅销售物业方面的发展力度。

  2013-2016年销售签约情况显示,金融街在商务产品销售签约金额上情况波动较大,但在住宅产品销售签约金额上却呈现历年增长的趋势。

  另一方面,观点地产新媒体查阅金融街2017年以来的拿地情况,关注到的是,除了3.1亿拿下的重庆沙坪坝组团以外,剩余地块大部分都是住宅比重偏重的地块,包括28.6亿拿下的北京丰台旧改地块、7.44亿拿下的河北廊坊地块、6.7亿拿下的成都锦江地块、22.9亿拿下的北京大兴黄村地块、11.75亿拿下的佛山三水地块、22.6亿拿下的重庆礼嘉地块、35亿拿下的天津黄村地块等都是纯住宅用地或者商住用地。

  然而,在地价持续高涨、拿地条件限制越来越多背景下,金融街的道路仍将面临挑战。

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