香港传真 | 最后一伙豪宅 恒地西半山天汇9年楼市风雨

1评论 2017-11-12 19:56:41 来源:观点地产网 股市惊现“黑科技”

  观点地产网 “游宦京都二十春,贫中无处可安贫。”唐代诗豪白居易,自从在京城谋得校书郎一职后,几欲买楼却无奈只能租房或者在类似郊区的地方置业。为官接近“二十春”后,方在长安市区买到了第一间房,那时他已经50岁了。

  在如今部分二线城市,100万元或许可以买到个一房一室单位,但到了香港,100万或许只换得脚下一呎见方的空间。9月底,恒基兆业旗下位于西半山的天汇项目46楼B室以5.2亿港元成交,呎价10.5万港元(约合人民币99.3万元/平方米),刷新亚洲分层式住宅呎价纪录。

  天汇已不止一次刷新这个纪录,自2009年首度开售至今,这个仅有66个单位的项目至少五次挑战成功。至2017年10月,整个项目已累计卖出65伙,套现约94亿港元。11月初,开发商称,项目仅剩的最后一户41楼A室(又称61楼A室)或有机会再创楼价新高。

  恒基兆业执行董事孙国林当天特意邀请传媒到最后一伙单位参观,正对着客厅之外270度视野的维港景致,展示项目新近获得的某个奖项,难掩喜悦之情。九年来,围绕这座位于干德道39号的物业所发生的纷纷扰扰,似乎已载为过往。

  68楼A室的天价时刻

  西半山邻近中环商业区,名校众多,又揽得背山面海的好风水,区内豪宅云集,颇受于香港市区上班的高净值人士欢迎,内地众多产实力买家亦不辞劳苦来此买楼。

  这里的道路虽然弯弯曲曲且稍显狭窄,本港辣招又不时祭出,但动辄百万乃至千万港币计的税金并不能阻碍富豪们踏入这座山峦。作为消费品,豪宅的住宅属性远不及它延伸出来的多种含义令人动容。

  金融海啸之后,2009年,美元持续疲弱,外资及内地热钱一时涌入香港。港币随着美元贬值,本地资金亦投入楼宇等保值品上,香港多个豪宅项目趁机推出。

  位于干德道39号的天汇,总楼层41层,实际单位分布33层,共提供66个单位,由恒基兆业及培新集团共同发展。据悉,天汇60%股权原本是由恒基兆业主席李兆基所有,2008年四叔以17.5亿港元将这部分权益售予恒地。次年10月,天汇项目开始发售。

  为了搏得好“彩头”,恒基兆业将“跳楼”手法用到极致。项目地下至39楼不设4、13、14、24及34楼,39楼以上的5层则分别为60、61、63、66及68楼,最后一层的编号更是“88楼”。而为了增加空间感,88楼(亦即46楼)复式单位的楼高达到6.99米。

  虽然天汇在正式开售前已放话特色单位的价格将达5万元/呎,标准单位达3万港元/呎,市场亦认为开发商野心颇大。但推售后不久,发展商宣布推出的25伙单位以逾30亿港元售出,更出现了一位买家同时入手6个单位的情况,总成交价逾11亿港元。

  这六个单位中,45楼A(68楼A)复式售价4.39亿港元,面积6,158呎,拥有344呎平台,折合每呎售价71,280港元,创全球最贵分层豪宅呎价。45楼B(68楼B)复式呎价为64,615港元,其他四个单位(分布于8楼及9楼)的成交价为介于2.7万-2.9万之间。

  某香港中介过往成交纪录显示了这一消息传出后的楼市热潮。据称,在天汇呎价创新高之时,周围的一手楼盘如懿峰亦抬高了价位。受此刺激,彼时区内业主纷纷提价,升5-10%,更有业主直接封盘。

  观点地产新媒体查阅,2009年底,西半山豪宅懿峰(除去了所有包含数字4的楼层)62楼两个单位的成交呎价为4.1万港元,7-30楼之间的呎价介于1.5-2万,31-60层的单位介于2-4万。除此,位于西半山的二手豪宅如汇豪阁、宝翠园、景翠园、康苑、豫苑等楼盘的成交价则介于9千元-1.4万元之间。

  可见,在彼时的一手及二手市场,天汇的价格都要远高于市场普遍水平。一时间天汇风头无两,外界又以“神话”来形容天汇的所创造的销售行情。但这个神话就如泡沫一般很快被打破并顷刻跌入舆论的谷底,这亦成为这个豪宅项目多年来的阴影之一。

  跌落谷底的瞬间

  2010年3月,地政总署发觉,天汇在2009年10月出售的25个单位,只有一项转让在土地注册署登记。此后,几经波折,恒基兆业宣布与24名未成交的买家签定书面协议,规定最晚于6月16日成交。

  同于3月,恒基兆业公布08/09年度物业发展收入为86.73亿港元,较07/08年度减少5%。这是计及25个天汇项目成交的结果,若24个单位最终未能完成交易,在没收订金后,不计重售因素,恒地将录得7.8亿港元亏损。

  尽管年报中强调“没有理由相信24个单位不能完成交易”,但在6月16日大限之前夕,恒基兆业还是不得不公布,这24个单位仅成交4宗,其余20个单位均退订,包括68楼A室。

  业绩影响是一回事,但外界对于这接近8成“退订”的交易充满了质疑。一方面,外界怀疑恒地以串通高价成交从而抬高股价并从中获益;另一方面,由于恒地以收取了5%的订金但不收取差价,使外界更加怀疑恒基与这些取消交易的买家的关系。

  尔后,恒地因“退订”事件与舆论及相关部门进行了近一年的斡旋,事件的关注度可用“满城风雨”形容。讽刺的是,昔日的“天价神话”变成了报章上的“世纪退订”,与此前因“跳楼事件”所引发的争议在性质大有不同。

  围绕退订是否涉及虚假交易、抬价乃至洗黑钱,恒基兆业主席李兆基多次发声以示清白,甚至在多份报纸刊发全版文章公布部分合同内容。

  在这一事件中,香港包括运输及房屋局、地政总署、立法会、证监会及警方等部门介入其中调查。更有统计数据显示,从2010年3月中至7月初,政府就24个未完成交易的单位先后8次去信恒地要求澄清,而恒地则先后11次回信政府。

  2010年,在立法会前往恒地办公处及律行收取多份文书之后,沸沸扬扬的退订案件在天汇的发售之中渐渐归于平静,直至2014年3月恒基兆业宣布无需再协助调查之后,案件历时4年最终不了了之。

  虽然68楼A室宣布退订,但项目依旧多次刷新其分层住宅单价纪录。2010年9月,61楼B(41楼B)半复式连装修示范单位落实以3.38亿港元售出,呎价6万,创全港分层住宅新高位。次年,66楼A(43楼A)以3.6亿港元成交,呎价高达约63,875元。

  此后,天汇多个单位轮流坐“楼王”——45楼A、46楼A及46楼B。曾于2016年退订的41楼A室又于2017年11月再度宣布将推售,经过重新装修改造后,发展商又是希冀其能够再创高价。

  有趣的是,最高房价之外,过往天汇的车位价与退订价都曾分别登上相应的历史最高价。

  香港楼市风与雨

  2010年7月,就在天汇退订事件闹得满城风雨之时,某评论员将天汇的售价形容为“荒谬”“愚蠢”。但从现在的角度来看,那时的荒谬价格至今已被一个个更高的价格所覆盖过。

  豪宅成交某种程度上成为外界判断市场的风向之一,地产商亦由此被视作高楼价的推手。但地产商亦有他们的说法,正如恒基兆业在事件发酵之时所称,豪宅只是香港物业交投量很小的一部分,对普罗大众影响较小。

  面对外界的质疑,早年恒基兆业表示,天汇的买卖是基于商业市场的公平合理交易,“本应被理解为本港及/或中外投资者对香港地产投资信心的一票,是值得高兴的事,但竟被无理批评……”

  虽此,但不可忽视的是,天汇高价成交后香港楼价闻风上涨,大众怨声载道。在此背景下,香港于2010年推出了额外印花税SSD,又推出了“九招十二式”规范预售行为,前者设置了物业转售的印花税金,后者则针对一手楼盘捂盘和虚报成交等情况进行规定。

  曾荫权之后,梁振英于任内又多次加辣,加强版额外印花税SSD2、买家印花税DSD、双倍印花税BSD等新辣招陆续祭出。2017年5月,香港再次加辣,将一手住宅按揭风险权重下限由15%上调至25%等等。

  见招拆招,为吸引客户上门,开发商赠送面积、车位、管理费及印花税等都是常见的优惠措施。

  2013年,香港销售监管局推出了《一手住宅物业销售条例》规管售楼行为。记录亦显示,天汇于同年年底公布新例后首批30伙售价,并赠送从价印花税8.5%,非本地居民及公司名义买家可获送赠一半买家印花税(BSD)约7.5%,除此,不同付款方法亦提供多种折扣优惠。

  不少言论指出,辣招本意是为防制楼市过热,但香港楼价仍呈上升态势,15%的税率又被认为对于普通民众购房而言亦太过“辣”。除此,对于六大地产商在香港各项经济活动中的角色,特别在地产领域所具备的影响力,大众不仅是颇为微词而已……

  实际上,土地供应少进而导致可售项目少、香港长期的低息环境,以及金融危机后各国量化宽松政策导致的中内外资金的大量涌入……成为2010年以来香港楼价高涨的隐形推手。而住房及房价问题,已成为这座国际重要经济金融中心的尴尬一面。

  随着天汇最后一伙单位接近入市,8年前的退订事件似乎也要成为封存的过往,但香港高楼价的现象在争议中又将走向何方?

  香港传真:一座城市里的地产漫游与画像。

责任编辑:Robot RF13015
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