养老产业青铜成色 北京万科如何下好这步“闲棋”?

1评论 2017-11-14 12:08:18 来源:观点地产网 账户深套?试试这四个方法

  观点地产网 在房地产行业里,养老产业正受到前所未有的重视。

  三十年独孩政策、人口老龄化所带来的社会结构的变化,对养老物业、医疗保障设施及相关配套服务催生了更多的要求。传统的以政府为主导的养老市场也吸引了更多的社会力量参与其中,各项优惠补贴政策、养老产业基金、PPP项目也为发展养老产业提供了金融上的支持……

  地产作为养老产业中的载体之一,其作用与潜力正被逐渐挖掘,后者也成为房企多元化投资的出口之一,包括万科、保利、绿城、远洋等房企都已参与其中。

  养老产业的热度也已传导至土拍上,2017年北京土地市场明显加大了土地供应,在限地价的规则下,大部分地块均以低溢价成交,而不受限价规定的平谷区夏各庄养老机构用地却均以超过一倍甚至两倍的高溢价成交。

  “银发经济”影响力是巨大的。确立了城市配套服务商角色的万科,截至2016年底也已在北上广深及天津、杭州、青岛、成都等城市开业运营了超过80个养老项目。

  养老“择邻”观

  受传统孝道观念影响,目前国内超过90%的老人选择的是居家养老的方式,其他养老形式如社区养老或机构养老的接受程度并未如其他市场那般普及。

  古人云,千金买邻,八百置舍。邻里关系的重要性不言而喻,对老人们而言更是如此。在回忆逐渐模糊之时离开熟络的人际关系,老人的抗拒心理不难理解。

  这也是北京万科在众多的养老模式中,选择“邻里式养老”的原因,北万希冀在它的养老社区里再现邻里般和睦的情景。

  所谓“邻里式养老”,便是侧重于重构养老社区里老人与外界的关系,使老人们在享受到专业的养老护理服务的同时,重塑社区互助和谐的邻里关系。

  万科与北控集团合作的怡园光熙长者公寓,作为北万养老业务的一个样板间,便致力于为老人提供更加完善的配套设施服务,专业的护理康复医疗,提升整个社区老人融合与开放的养老心态。

  如今,经过升级改造的怡园光熙东段,在智能硬件、适老化与无障碍设施等方面进行了多方面的提升。智能化家居、无线呼叫器、高清红外摄像头等增强了服务的保障力度,为儿女们省去了不少的担扰;公共区域多样化与个性化的活动也为老人进行交易互动搭建了一个良好的平台。

  正如这些细节所呈现的,不同以往地产行业粗放的发展模式,养老领域对人的关怀、对服务环节事无巨细的设计,是对房企软实力与硬功夫更为深入的考验。

  虽然近年来关于鼓励社会资本发展养老的相关利好政策开始出现,但各个城市在养老用地供应、税收以及监管等方面依旧处于不同的探索阶段。对于运营机构而言,前期购地投资、运营及人力成本相对较高也是企业亟需突破的问题。

  早前国家民政部的一项统计数据显示,国内民办养老机构的床位空置率处于50%左右,约4成的机构处于长年亏损的状态。

  万科作为养老产业中较早入门的房企之一,截至2016年底已在北上广深及天津、杭州、青岛、成都等城市开业运营了超过80 个养老项目。难得的是,万科在北京的三个项目均已达到了运营平衡。

  北万青成色

  刘肖在三年前的一场演讲里曾提到,以时下中国高净值人群的构成来看,养老产业还是处于青铜时代。他认为,距离黄金时代还有近20年的时间,到时,国内将会诞生一家万亿市值的养老企业。

  不过,北京万科似乎并不着急,“赌赢成为万亿市值企业的前景概率是很大的,或者说赢得这盘棋的收获很大,所以值得下闲棋。”

  隔行如隔山,虽然目前涉足养老服务的房企不断涌现,但有一部分企业选择了引入海内外其他养老服务品牌的捷径。譬如,中弘位于北京夏各庄的项目引入养老运营服务商水印美国养老社区公司,北辰长沙三角洲项目也引入法国欧葆庭集团进行管理。

  相反地,北京万科最终却选择了一条重资产的路径——养老院的运营与服务。在摸索建立标准的过程中,北万也在借鉴中国台湾和日本的经验,把其变成可执行的方案,并不断改进优化。

  据悉,现时万科北方区域已开业的养老项目有怡园光熙、嘉园长阳、怡园幸福家和青岛怡园共四个项目,北万还计划用两到三年的时间形成10到20个项目的初步布局。

  其中,自2016年开业的北京怡园光熙长者公寓,在经过一年多的运营后,除东段少量升级改造即将亮相的房间外,已全部实现满住和运营平衡。位于房山区的嘉园长阳长者中心,自2016年11月开业至今不到一年时间也基本实现满住和运营平衡。

  北京新获取的项目均快速实现运营平衡实属难得,不仅如此,对医疗资源要求更高的“医养结合”模式也将在北万的项目内实现。2017年年底,北京万科的第一家康复医院即将在光熙门开业,医院紧邻怡园光熙长者公寓,这意味着北万的养老业务将进入医养结合的新阶段。

  明年,北万的持续照料型综合养老社区将落地随园项目,这将是万科在北京区域内规模最大的养老项目,也标志着北万“怡园、嘉园、随园”三条产品线全部落地。

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