房企为何疯抢住宅地?共有产权房将吃掉多少用地?

1评论 2017-11-14 17:07:50 来源:壹书生说房 作者:叶书利 股市惊现“黑科技”

  文|叶书利

  当吃瓜群众们在欢呼共有产权房及租赁房时,别忘记了一个副作用:在原本人地错配严重的热点城市,共有产权房及租赁房正在吃掉多少原本的商品房用地,从而正在加剧未来这些热点城市商品房的供求关系。

  房企抢地背后:库存量已响起报警声

  楼市调控不断加码下,按普通人正常的逻辑理解,房企应该少抢地。但现实在于,正如上文所言,房企却在疯狂抢地。

  调控背景下,理性的房企之所以甘心沧为地奴,缘于时下舆论的唱降声掩盖了一个普通人看不到,或未注意到的楼市真相:价值城市的楼市库存已到了暴涨的区间。

  北京就是北上深的库存大降的缩影。

  截至9月20日,北京新房住宅存量仅余4.7万套,而去年930时的库存量为6.5万,同比减少了约28%,减少了约28%,减少了约28%。重要的事情说三遍。

  历史纵向对比的话,也可发现,北京时下4.7万套的新房住宅库存量,这是低得可怕的数据:2015年元旦时北京的新房住宅库存量为87541套,而现在的库存量仅约当时的近半。

  房企为何疯抢住宅地?共有产权房将“吃”掉多少商品房用地?

  为什么以北京为代表的价值城市新房住宅库存量会下降到如此可怕的境地呢?主要缘于下述相关原因:

  A,价值城市的人地错配不但未得到改善,反而在加剧,这意味着北上深等城市未来的土地供应量会逐渐减少,而不是增加。

  水往低处流,人往高处走。

  根据全球超级城市的人口流动规律,北上深的人口增长还在半山腰上,见下图:

  房企为何疯抢住宅地?共有产权房将“吃”掉多少商品房用地?

  从上表中的各国对比数据可看到,世界级都市圈的人口集中度大多是非常高的,除了纽约都市圈外,其他世界级都市圈的人口占全国人口的比例都超过了10%而再来看下中国的三大城市圈,北京、上海、广州的比例分别为1.6%、1.8%、1.0%,和其他国外的城市相比非常低。

  另外,从大城市的人口集中度对比也可看出,中国大城市的人口占比也比较低:虽然中国目前已经有4-5个人口可能超过2000万人的特大城市,但只有23%的人生活在人口超过100万的大城市中,而在美国和日本这一比例分别达到45%和65%。另外,中国仅有11%的人生活在人口超过500万的超大城市中,明显低于美国的21%和日本的57%。

  再换个角度对比下:美国排名前20位的大都市区聚集了37.4%的人口,生产了46.6%的GDP,获得了63%的专利。作为对应数据,中国2010年排名前20位的城市人口占全国人口的9%,GDP占全国的29%,分别比美国低28.4和17.6个百分点。

  中国目前的城镇化率达57.35%,城市化正进入大城市化阶段,但中国的城市发展逻辑却是“严格控制超大城市的发展”。如此城市发展逻辑延伸出一个问题:人口流动与城市发展规律相违背,即人口继续向北上深等大城市集聚,但北上深等城市却在控制土地供应量,试图通过减少土地供应,以缩小房屋供应,从而限制人口在北上深等大城市集聚。

  缘于这个原因,近几年北上广深等大城市的住宅土地供应的趋势是“减量”,见下图:

  房企为何疯抢住宅地?共有产权房将“吃”掉多少商品房用地?

  北上文深等四个一线城市,2010年后的住宅用地供应,大方向上是向下走的,2013年后更是如此。

  比如今年,北京的住宅用地量比去年更多,但仅缘于去年供应基数太低。上海与去年供地量基本持平,广州仍在下降,而深圳今年至今尚无一块住宅用地供应,因为实在是无地可供了。

  深圳供地已紧张到目前尚无法拿出未来五年的供地计划。且从今年深圳建设用地供应情况也可见一斑。

  7月初深圳政府发出的《市规划国土委关于印发深圳市2017年度城市建设与土地利用实施计划的通知》中指出,2017年度计划供应建设用地1350公顷,其中新增建设用地400公顷,存量建设用地950公顷。可以看出,今年深圳的城市建设用地供应中,70%供地来自于存量建设用地,只有30%来自于新增建设用地。

  “地主家”的供地在减少时,北上文深的库存能不下降吗,饿得四肢乏力的房企能不抢地续命吗?

  B,上市房源面积一直小于销售出去的面积,催生库存逐渐透支;

  下图为截止去年930调控时止,17个主要热点城市批准上市销售面积与销售出去面积的对比图:

  房企为何疯抢住宅地?共有产权房将“吃”掉多少商品房用地?

  也就是说,2010-2016年930调控时的近7年间,全国17个主要热点城市批准上市的可售面积一直小于市场上已销售出去的面积,必然导致相应城市的库存量不断下降,供求关系日益紧张。

  C,因为热点城市控制土地供应,导致房企的购地面积一直小于销售面积,从而催生库存透支;

  下图为截止去年930调控时止,17个主要热点城市的房企土地购置面积与销售面积的对比图:

  房企为何疯抢住宅地?共有产权房将“吃”掉多少商品房用地?

  当房企的购置土地面积小于销售面积,必然导致房企手上的住宅库存量越来越小。当库存量变小,房企必须购地以补库存。

  共有产权房与租赁房将“吃”掉多少商品房供地?

  在热点城市住宅用地供应越来越小以及库存越来越紧张的背景下,时下的共有产权房与租赁房也在悄然吃掉大量的住宅用地指标,从而加剧未来全产权住宅量的进一步缩小。

  城市

  住宅用地(万平)

  全产权住宅用地(万平)

  全产权住宅用地占比

  共有产权房(万平)

  共有产权房占比

  租赁用地(万平)

  租赁用地占比

  北京

  6000

  2450

  40.8%

  2250

  37.5%

  1300

  21.7%

  上海

  5500

  2000

  36%

  1800

  33%

  1700

  31%

  广州

  3200

  2375

  74%

  -

  -

  825

  26%

  深圳

  -

  -

  -

  -

  -

  -

  -

  可以看出,未来五年,北京的住宅用地供地计划中,共有产权房与租赁用房占了近60%,上海为64%。在整体住宅用地供应缩减的大背景下,未来五年,北京与上海将至少60%的住宅用地供应给了非70产权房,从而挤压了70年产权房的用地供应。只有广州更正常些。深圳甚至无法拿出未来五年的供地计划,因为土地资源已近枯竭。

  在现有住宅库存告急、城市土地供应减量化供应以及共有产权房、租赁房挤占用地空间的三座大山重压下,未来的北上深等价值城市,楼市必然面临一个窘境:政府无地可卖、房企无地可建和无房可售、70年产权房购房者无房可买。最终,北上深等大城市的居民居住格局会逐渐走向“以租赁为主,购买为辅”的境况。值得注意的是,作为卫星城的环一线,目前正在重演一线城市的轨迹:北京城市规划中去摊大饼的城市发展逻辑,正作为央府施政新理念在环一线推广。其体现出来的新城市发展逻辑便是“控制城市开发边界,以限制土地供应”。

  因此北三县及廊永固霸等正按此逻辑重编城市发展规划。不出意外的话,环沪的嘉善及环深的惠阳,也必会如此。

  因此当你在讨论楼市崩盘,甚至嘲笑已买房的人被套时,透过扭曲的表象,一道残酷的人生选择题正摆在你的面前:未来的一线城市及环一线城市,未来这些城市的居民只有两种阶层:有房阶级与无房阶级。因此时下的调控期,理性的人应该讨论的问题不是房价问题,而是你以及你的后代未来准备做“有房族”还是“无房族”的选择题。而未来的北上深及环一线楼市,关键难题并不是房价贵不贵的问题,而是到底还有多少全产权房可供我们选购的疑问。

  在一线及环一线城市,以房为主的新一轮阶层分化浪潮正滚滚而来,你准备好了吗?

责任编辑:Robot RF13015
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