华南城中报会 | 冯星航:PAG提供融资是对大股东和公司发展有信心

1评论 2017-12-01 16:37:33 来源:观点地产网 这些股越跌越买!

  观点地产网 12月的到来,预示着又一年即将过去,也意味着年终总结的到来。华南城控股即选择在12月的第一天于香港举行中期业绩会,对过去半个财年的业绩及业务发展情况作出总结。

  刚在5月份一轮人事调动中升为华南城集团副主席的冯星航率首席财务总监蔡耀庭、副财务总监兼投资者关系总监谢文瑜出席此次业绩会并答记者问。

  数据显示,截止2017年9月30日止的六个月,华南城合约销售约54.5亿港元,同比增长26.3%,得益于南昌及南宁等项目有较多物业销售及交付,收入亦同比增长25.2%至36.2亿港元。母公司拥有人应占净利润及核心净利润也分别增长了15.6%和28.4%,分别约为9.91亿港元、3.32亿港元。

  在销售和收入明显上涨的同时,华南城的毛利率却稍有下跌,从43%降至41%。对此其在年报中表示是由于期内销售的住宅产品较多,而住宅物业相对交易中心物业的毛利偏低导致。

  “今年上半年公司业绩有不错的表现和不错的增长。”当天的业绩会从财务官蔡耀庭的一句总结性话语开始,其表示,年初定下的100-120亿业绩目标已刚好完成一半,一切都已在按计划进行中。

  物业管理、仓储物流或分拆

  值得注意的是,上半年华南城收入中持续性收入部分出现了较大的增长,从去年同期的7.36亿港元上涨至9.2亿港元,涨幅25%。

  业绩会上蔡耀庭也多番强调,公司持续性收入部分包括租金、物业管理、电子商贸、物流及仓储服务、奥特莱斯五大板块,上半年每个业务板块收入都有不同程度的增长,将成为未来重要的增长点。

  蔡耀庭还透露,可持续收入的五大业务将在未来合适的时候考虑分拆上市,其中物业管理和物流仓储是目前发展相对较为成熟的两个板块,或将最先分拆出来单独上市。

  据悉,上半年华南城物业管理服务收入同比增加了61.3%至2.47亿港元,物流及仓储服务的收入为8610万港元,同比增幅15%。

  而华南城之所以希望分拆,是出于目前公司估值较低的考虑:“若将这些业务培育成熟之后单独上市,可以体现更大的价值,获得新的融资平台。”

  至于何时才适合进行分拆,以及物业管理和物流仓储哪项业务会先分拆,蔡耀庭并未正面回答。

  观点地产新媒体获悉,华南城对旗下物业管理业务的定位是综合物业管理,会涉及专业市场等多个领域,据称是考虑到差异化,因为目前已上市的几家物业公司均是以住宅物业管理为主。

  今年上半年华南城还低调地试水了ABS,即物业管理费资产证券化,规模在4亿港元左右。而为了实现快速的发展,未来不排除华南城会以收购物业公司的方式进行扩张。

  物流仓储与物业管理一样被视为华南城未来重点发展的业务板块。蔡耀庭表示目前华南城已重新部署了该项业务的发展策略,除了继续扩建仓库、扩宽租户组合类型,还计划发展仓储管理等细分业务。

  120亿短债下的融资计划

  业务之外,观点地产新媒体发现,华南城的融资成本也同比增加了7.5%至1.81亿港元,平均融资成本较3月底的6.16%轻微上升至6.22%。

  年报数据显示,于2017年9月30日,华南城的记息银行及其他借贷总额从3月底的134.12亿港元增加到了172.35亿港元,其中有近120亿港元均需在两年内偿还,相比其36.2亿港元的收入,债务压力并不小。

  对此,蔡耀庭则表示,负债的增加是出于目前业务发展需要,而该120亿港元短期债务中有88亿港元为银行贷款,偿还的难度并不大,另外约23亿港元属于明年7月才到期的票据债务,而11月份华南城刚刚完成了3亿美元7.25%的优先票据,其中将有部分用于偿还该票据。

  冯星航对于债务问题也颇为重视,第二次主动补充回答道,目前华南城还有56亿港元的银行信贷额度未使用,且手上还有大概93亿港元的现金,“我们的资金是充裕的,而且整个市场都在加息,企业的债务成本都在增加”。

  提及未来的融资计划,冯星航表示,发债需要根据公司的资金需求和市场环境决定,而华南城一向善于捕捉融资窗口。

  虽然强调资金充裕,但华南城上半年还是显得需求迫切,进行过不止一次的股权转让融资和发债,这也因此成为业绩会上关注的焦点。

  4月份中洲控股宣布因政策市场改变决定终止38亿港元收购华南城股份的计划之后,华南城主席郑松兴即在5月自掏腰包6.45亿港元增持公司4.68%的股份,权益增至27.87%。未及半年,郑松兴又在10月份与PAG达成了一项战略性融资安排,按每股5港元,购入上限2.8亿股计算,未来PAG或通过股份收购的方式向华南城提供最高约14亿港元的融资。

  因为该14亿港元的股权融资相比此前中洲的38亿港元股份收购折价超过一半,且郑松兴在此关头增持,现场便有媒体提出未来是否还会有其他股权转让方式融资的疑问。

  对此,蔡耀庭称两项股权转让是完全不同的交易,此后是否还会有类似的融资安排尚未明确。

  随后副主席冯星航主动补充解释道,此前中洲的股权收购是华南城引入有营运能力的大股东的动作,但因政策和市场等因素的变化而停止了,最新的PAG融资合作则属于大股东郑松兴的融资安排,“这说明了PAG对华南城和公司大股东未来发展的信心。”

  冯星航还强调,与PAG收购股份一样,郑松兴选择增持公司股份也是出于对公司发展有信心的考虑。

  以下为华南城控股有限公司2017/18年中期业绩发布会现场问答实录:

  现场提问:业绩中其他收入越来越少,是什么原因?未来会不会还有卖股权,或者其他的融资动作?现在市场的整体销售价格其实升得比较快,但华南城虽然销售额升了两成多,合约销售均价却从去年的8100港元升到现在的8400,为什么?

  蔡耀庭:第一,华南城和各地政府的关系都比较好。我们的商业模式是帮政府将那些旧的老的市场移出来,将市中心收回来,改善市中心交通,将一些批发市场、专业市场进行规范化。所以我们跟政府的关系会比较紧密,我们许多项目都是各个省的重点项目,会有政府补贴。

  2015年底开始整个市场都掉下来的,对我们的销售都有影响。

  所以去年一个财年政府对我们的资助是比较高的。而在我们“阴天”的时候,政府有提供帮助,那现在,经济和我们的销售情况都在逐渐好转。所以也不需要提供那么多资助给我们。

  第二,之前中洲和现在PAG是两个完全不同的交易。中洲的交易是说郑先生会把他的股权卖给中洲。郑先生也会用这些钱,投回去給中洲的,但最后交易取消了。另外,跟PAG的交易个中涉及的股权比例是很小的。可以看成是一种投资行为。

  郑生对公司的信心很足,最近也有增持的行为,如果说近期卖股权我相信是不会的。

  冯星航:补充一下,中洲的交易是引入一个有营运能力的股东的交易,理论上是一个换股的交易。但由于法规、时间上的一些问题,令交易终止了。PAG和郑先生的交易是一个股东融资安排。这显示,PAG对郑生个人和公司前景的信心。

  另外,郑先生本人也在增持股权,由23%到28%。其实方向性很清楚,对公司的前景有信心,才会增持的。上述几个交易是独立的,中洲和PAG没有关系。

  第三,举个例子,在合肥,华南城上半年的销售相对去年同期有15%左右的增长。而新近在郑州的项目,按每平米的价格算都是相对比较高的,所以增长是会有的。

  我们公司的定位是做大众市场,价钱比较低,但是针对那些在华南城里的上班族或者是周边村里的人。所以国家政策对我们的影响是比较小的,而且我们大部分目标是首置买楼客户。

  接下来我们项目中住宅比例会比较高,因为我们认为重资本投资的时期过了,现在是“收成期”,所以希望做一些不同业态的发展,就比如住宅,而现在进来公司的宋川先生就有这方面非常丰富的经验。

  华南城是一个综合物流的开发商和营运商,上半年我们合约销售是55亿,占全年的目标的一半,非常有信心全年可以达标。

  我们公司目前有一个亮点,是在持续性收入方面,不仅同期有25%增长,也占总营业额的25%。

  而作为一个营运商,也体现了我们的营运能力。去年全年持续性收入的增长以港币计算是12%,以人民币计算是19%。但今年上半年,港币计算有25%的增长,人民币计算接近30%。

  另外,接下来像合肥、深圳很多城市地铁都要通了,未来我们全国8个华南城会有17个地铁站来配套。在交通设施完备的助力下,相信对我们的帮助十分大。

  现场提问:刚刚你们提到未来会考虑将物业管理业务分拆出来上市,未来达到什么样的规模或者水平你们会考虑将其分拆出来上市?另外,公司借贷总额目前超过170亿港元,其中有近120亿要在这2年还,再加上融资成本和负债率都有上升,想问一下未来这方面要如何去解决?

  公司还计划未来可能有不少于50%的交易中心和商业会自持,那目前你们住宅和商业的比例大概多少?

  蔡耀庭:物业管理公司收的管理费其实不单止这个数的,因为我们做并表的时候有些款项和细节不会显示出来,其实这个物业管理费就会涉及更加多。

  我希望就物业公司定位成为一个综合的管理公司,目前已经上市的几个物业公司都是只是做住宅的,但我们除了住宅还有做专业市场和商务等,这个定位和其他公司不同,我们中期会按更加成熟更加大来做。

  债务方面问题,其实那个120亿短债里面呢,大概88亿是贷款来的,那当然就可简单去做,因为资产比较多。其实有一个很重要的因素,是一个23亿的中票。这个中票我们有几种方法来做,第一就是2周前我们刚刚做了一个3亿美金债,可以用这个钱来还。另外我们在国内还有30亿人民币的中票的配额,那到时再决定怎么去做。

  冯星航:其实我们还有56亿的备用信贷未用,账上有超过90亿的现金,所以公司的流动性是非常充裕的,只不过我们看不同的时机用不同的融资产品去做个再融资,公司再融资能力是非常强的,因为我们有不同的融资渠道。至于债务的成本,我相信我们比很多公司的那个有效债务成本控制的好,我们现在平均大概6.2%的样子,整体加息的趋势是不可避免的,整个市场都在加息,我们会随行就市,跟着市场来做。

  另外我们土地储备里面,大概其实有四分一至三分一是商业自持部分。

  现场提问:之前说公司做了20亿的美债,可不可以在这里澄清一下,如果真的借了,公司会把这笔钱用在什么地方呢?刚刚提到公司物业管理做的挺好,会不会去做一些资产支持的证券,就是ABS 作为融资的渠道?

  刚刚说到华南城有几个板块都是准备上市的,其中一个就是物业管理,这四个之中会不会是物业管理会考虑做一个优先上市?

  冯星航:既然是谣传的东西就不予置评。我想其实发债策略都是看公司的资金需求和市场环境,以往我们都有策略和很好地捕捉市场的窗口去做这个融资行为。至于你说市场怎么传这些东西就不会去置评了。

  蔡耀庭:物业管理公司那个ABS我们也有做一些,都会试一下。像中证券通都有一些ABS,大概做了一个4亿左右,那个主要也是用物业管理费去做,他们可以做差不多6年期。

  分拆上市都是看物业管理这块,物业管理在中期之内相对来说是比较成熟的。其他几块业务像物流仓储也是可以的,但是如果说哪个先我就暂时答不了。

  现场提问:今后增加土储的策略是怎样的?另外物业管理是靠自身物业的增长还是会直接收购?如果说要尽快增长,很多企业就是买别人的物业公司。现在是靠华南城本身的物业去做,还是怎样?

  蔡耀庭:买地方面,我们的商业模式本来就是要和政府一起去规划,每一次我们买地都是要经招拍挂程序,现在我们准备的也是在之前已经签了框架协议的范围内再拿新的地回来,当然就会包括有不同的用地,住宅和其他什么的都会有。

  物业管理公司方面,你都提出了,其实有些行家会做一些并购,我们也不会排除这个可能。

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