观点指数 | 深圳11月TOP10:华侨城登顶 均价连续14月平稳

1评论 2017-12-05 19:32:22 来源:观点地产网 这些股越跌越买!

  观点指数 临近年末,深圳新房住宅市场依然处于低迷状态,月度成交环比减少8.9%至2543套,均价持续小幅下滑,环比下跌10元/平方米至54278元/平方米。

  有分析认为,11月深圳新房市场表现延续了前两个月的的低迷,一方面可能是受住建部门对楼市乱象的联合检查影响,另一方面是临近年末购房情绪低落。

  与新房住宅市场量价齐跌的不同,二手房市场在经历连续几个月的下降后,11月有所反弹,共成交5606套,环比上升25%,成交均价57586元/平方米,环比微涨0.2%。

  土地市场方面,在大力倡导“租售并举”的背景下,11月份,深圳迎来首宗全自持宅地出让,最终深圳人才安居集团以总价10.1亿元、配建10800平方米竞得。

  平淡的楼市并未影响房企间相互角逐,11月份,华侨城三盘齐开,登顶榜首,同时兰江地产、天荣盛地产单盘上榜,成为榜单“黑马”。

  华侨城再次登顶,兰江、天荣盛单盘逆袭

  11月份,企业排行变化依然不大,在天鹅湖1号、华侨城四海云亭、香山美墅果岭三大豪宅项目的加持下,华侨城以27.7亿元的网签销售金额再次位列榜首。

  其中,香山美墅果岭贡献最大,月底共销售89套,市场参考价9万元/平方米,共计录得13.51亿元;天鹅湖1号同样热销,共成交54套,市场参考价13.8万/平方米,收入10.9亿元。

  紧随华侨城身后的是深圳老牌房企鸿荣源,受益于鸿荣源尚峻、鸿荣源壹方中心、鸿荣源壹成中心三大在售项目,该房企在11月份录得18.1亿元网签销售金额,共成交279套,均价28047元/平方米。

  华润置地则以17.7亿元的微小差距落后于鸿荣源。11月份,华润置地有华润深圳湾悦府、华润城、华润银湖蓝山三大项目在售,其中商业项目华润城表现突出,以9.1亿元的网签销售金额,夺得深圳全市商业成交桂冠。

  位于南山区的豪宅项目华润深圳湾悦府月内成交31套,市场参考价12万元/平方米,收金7.1亿元;另一项目华润银湖蓝山则以1.5亿元的备案金额成为罗湖区一手住宅成交亚军。

  值得注意的是,11月份,有两家房企以单盘入榜,其中,兰江地产凭借兰江山第夺得榜单第五位,录得备案金额10.7亿元,共成交71套,市场参考价7.8万元/平方米。

  天荣盛地产以天汇城单个项目揽收8亿元,月内共成交235套,市场参考价40000元/平方米,夺得宝安区成交量单月冠军。

  另据观点指数了解,目前天汇城(一期、二期)首批推出的住宅产品已经售完,后期或将推出建面约60-70平商务公寓新品,预计2018年上半年推出。

  除此以外,卓越、龙光、中粮、万科、地铁集团作为榜单的熟面孔,在11月份均上榜。不过,与6.9亿元的网签备案数据不同,观点指数从万科得到的销售数据为16亿元。

  成交仍处低位,均价连续14月平稳

  在调控政策、可售房源减少等因素影响下,11月深圳全市新房成交量仍处于低位,仅成交2543套新房住宅,环比减少8.9%,同比减少13.0%;成交面积253543平方米,环比减少9.1%,同比减少12.3%。

  具体而言,宝安、龙岗两区依然是深圳新房住宅成交主力,11月宝安成交1342套,环比减少11.7%,同比减少6.7%;龙岗区成交849套,环比增加2.2%,同比增加2.9%,两区合计为深圳全市贡献86%的成交量。

  其余各区成交同样有所回落,其中南山区成交219套,环比下跌21%;福田区成交86套,罗湖成交47套,盐田依然零成交。

  均价方面则延续全年小幅下滑的趋势,深圳规土委数据显示,11月新房住宅的成交均价为54278元/平方米,比上月下降10元/平方米。

  分区域来看,受高端住宅占成交量比例减少的影响,福田、南山两区成交均价出现下跌,其中南山区跌幅最大,环比下跌5.5%至95003元/平方米,福田区环比下跌3.8%至76064元/平方米。

  除此以外,宝安区由于改善型住宅占比增加,全区均价小幅上扬,环比上涨8.2%至49771元/平方米;罗湖区涨幅更大,上涨12%至72584元/平方米,逼近福田区;龙岗区也有7%的涨幅。

  二手住宅市场方面,经历连续几个月成交下降后,11月有所反弹,共成交5606套,环比上升25%,成交均价57586元/平,环比微涨0.2%。

  新盘入市方面,11月新房供应增加到13个项目,批售面积达到38 .3万平方米,其中包含10个住宅或商务公寓。从入市项目类型看,纯新盘项目占比63%,老盘新推项目占比37%

  另有数据显示,截至11月30日,2017年深圳已新上市新房住宅房源25227套,成交22572套,当前全市新房住宅库存面积为314.81万平方米,去化周期12.6个月。

  首宗全自持宅地落槌,240亿大运新城地块入市

  11月10日,深圳土地交易中心迎来年内备受瞩目的一场土拍, 首宗“只租不售”宅地以公开挂牌方式出让,吸引了包括华润、星河、佳兆业、保利、碧桂园、龙华建设、人才安居等开发商前来竞价。

  作为深圳首宗全自持宅地,竞价场面激烈,开发仅三分钟即到达最高地价10.1亿元,随后进入竞配人才住房面积,佳兆业、深圳人才安居集团、深圳龙华建设踊跃举牌,最终深圳人才安居集团以配建10800平方米人才住房面积落槌。

  资料显示,该宗地位于龙华区民治街道,紧邻深圳北站,土地面积为2万平方米,容积率4.5,总建筑面积9.02万平方米,含商业、住宅和其他配套设施,土地使用年限70年,挂牌底价7.77亿元,最高限制地价10.1亿元。

  作为深圳首宗全自持宅地,此举不仅意味着在土地市场、开发商对租赁新政的响应,同样也是自去年12月份以来深圳出让的首宗住宅用地。

  因土地紧缺且谋求产业发展后劲的意愿强烈,自2010年起,深圳的土地供应便已大幅偏向商办和工业用地,宅地供应逐年减少,城市更新成为主力。

  观点指数统计数据显示,2017年前11月深圳工业、商办用地合计成交40宗,总建设用地面积近115万平方米,合计收金超过441亿元。

  深圳市规土委11月发布的《深圳市城市建设与土地利用“十三五”规划》中,计划在2016年至2020年通过城市更新提供30平方公里用地规模,计划新增住房有效供应65万套。同时强调加大了向产业用地的倾斜力度,到2020年深圳全市工业用地占建设用地比重将不低于30%。

  2017年最后一个月,响应最新规划,深圳迎来土地出让高峰,预计共出让10宗商业、工业、物流用地,主要位于南山区、坪山区、龙岗区和大鹏新区。

  其中,位于南山区后海中心区的编号T107-0085宗地已于12月1日挂牌出让,由腾创未来(深圳)有限公司以总价19.32亿元夺得,折合楼面单价15285元/平方米,该公司的法定代表人即为腾讯公司控股董事会主席兼首席执行官马化腾

  该宗地面积2.73万平方米,土地用途为商业用地、广场用地、城市道路用地,建筑面积12.6万平方米,土地使用年限30年。建成后,地块需全部自用,不得转让,且10年内不得抵押,10年后建设用地使用权及建筑物允许抵押,但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和。

  除此之外,12月6日出让的大运新城地块也获得市场的高度关注,该宗地出让起价高达240亿元,地块出让首先竞地价,当竞买报价达到首轮地价最高限价时,转为竞各分项物业自持面积及自持年期;当全部商业、办公、公寓竞价达到全年期自持时,则再转为竞地价。值得注意的是,这宗地块要求建设一栋600米左右的超高层建筑。

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