杨国强一线梦 建行200亿输血长租公寓的碧桂园沪上出路

1评论 2017-12-06 23:54:45 来源:观点地产网 抢反弹首选这8只股!

  观点地产网 对于已迈入5000亿规模的碧桂园来说,上海一直是个特别的存在。作为一线战略中的重要城市,2015年7月,碧桂园在上海成立了高规格、相对独立的一线城市事业部,进军一线的雄心昭然若揭。

  仅仅两年之后,碧桂园便取消了曾经给予厚望的一线事业部,掌管一线事业大任的联席总裁朱荣斌也转投阳光城。

  不过,一线市场的重要性从来是不言而喻。在北上广深近郊徘徊多时后,碧桂园似乎找到了新的路径——长租公寓。

  2017年5月,就在上海一线事业部取消不久后,碧桂园集团上海区域对外透露,已经成立长租公寓管理部和产城发展部,并在沪拓展业务。然而在租赁领域和一线市场,作为后来者的碧桂园都需要付出更多的努力和资金投入。

  12月5日,碧桂园官方消息称,中国建设银行上海卢湾支行与碧桂园集团上海区域在上海签订《全面战略业务合作协议》。根据协议,建行上海分行将为碧桂园上海区域提供200亿元人民币资金支持,在当地发展长租公寓。

  事实上,除了长租公寓,据碧桂园上海区域总裁高斌介绍,碧桂园集团上海区域的产城发展部、商业管理部的组织架构也已开始搭建。

  由此,借助长租公寓等创新业务,进军一线城市两年多的碧桂园或将找到新的出路。

  长租风口下碧桂园上海路

  自2015年进入上海市场以来,碧桂园在沪上出手并不算频繁。

  据观点地产新媒体不完全统计,上海区域在2年多的时间内共拿下了20余个项目,其中,2017年碧桂园在上海公开土地市场仅收获三宗土地,付出总金额约37亿元,与前11个月碧桂园2410亿元的全国拿地总金额相比,其在上海土地市场的投入不足2%。

  从土地成色来看,上海区域的大部分项目均位于奉贤、浦东临港、金山、青浦、宝山、崇明等近郊区域。显然,这与碧桂园进军一线,并希望从“郊区大盘”模式转身,更多涉足中心城区并建设高端产品的初衷并不相符。

  一线城市进展缓慢之下,位于上海的一线城市事业部成立两年便匆匆落幕,集团联席总裁、上海区域总裁朱荣斌也选择出走阳光城。

  然而,对于一线市场寄予厚望的杨国强并不愿意轻易放弃这片重要的市场。今年5月11日,在正式宣布执董朱荣斌辞任的同时,碧桂园集团上海区域便对外透露,已经成立了长租公寓管理部、产城发展部和商业管理部,并将在沪拓展业务。

  “其实从一开始上海区域就做了和集团不一样的业务,比如很早拿的灏景湾项目,就有20%的商业是要永久自持的,按照碧桂园当时的玩法,这种项目肯定是不会做的,但是在上海,不这样做这块地就没法做了。形势倒逼着我们,想着怎么去做商业和运营。”据碧桂园上海区域高斌此前接受媒体采访时透露,2016年底,上海区域还收购了一个城市综合体项目,他同时强调碧桂园的一线战略不会调整,并且会持续加大拓展的力度。

  值得一提的是,碧桂园首次进入上海内环选择的就是商办而非住宅地块。今年9月15日,碧桂园以10.23亿,力压万科拿下上海杨浦东外滩一商办地块。

  由此,试水长租公寓、商办等创新业务或成为碧桂园在一线城市新的发力点。

  根据碧桂园的规划,上海区域公司计划于3年内在上海开出1万间长租公寓。而在产品定位上,碧桂园希望做长租公寓的中高端产品,在上海第一批公寓的定位是平均面积30-40平方米之间。

  如无意外,碧桂园上海区域首批400余间长租公寓将于本月对外开放。成立仅半年就有项目落地,碧桂园的长租公寓布局正在加速。

  事实上,随着房地产行业进入存量时代,“长租公寓”早已被公认为万亿蓝海市场,成为房企争相开辟的新战场,在碧桂园之前,万科、龙湖等龙头企业从2016年起就开始加码长租公寓市场。

  然而,无论是万科还是龙湖,做长租公寓仍处于前期投入阶段,离盈利还有较远的距离。对此,高斌也表示,集团对长租公寓业务目前还是保持一种探索的态度:“对于运营模式、盈利模式、系统性的平台规划都在构思之中。”

  值得一提的是,在国家政策的支持下,银行等金融机构也对长租公寓方面的融资大开绿灯。10月25日,碧桂园在上海的首个长租公寓项目获得江苏银行2500万元融资,打开了碧桂园长租事业融资的大门。

  12月5日,建行上海卢湾支行与碧桂园集团上海区域签订《全面战略业务合作协议》。根据协议,建行上海分行将为碧桂园上海区域提供200亿元人民币资金支持,在当地发展长租公寓。

  2017年,高斌给上海区域定下的全年销售额目标是100亿元,截至9月中旬完成了50亿左右,与整个碧桂园集团5000亿销售规模相比,略显失色。

  杨国强一线城市梦

  据观点指数统计,前11月,碧桂园以5328.1亿的销售位列房企销售榜单之首,登顶2017年全年销售冠军也将是大概率事件。不过,在进军一线城市的道路上,强调稳健的碧桂园每一步都走得非常艰难。

  2015年,规模已超千亿的碧桂园决定全面进入一线城市,并相继在上海、深圳和广州落子。2015年7月,碧桂园一线城市事业部正式成立,由主席杨国强、副主席杨惠妍和总裁莫斌领导,并由联席总裁朱荣斌直接统领。

  当年,碧桂园用于土地购买的560多亿元资金中,75%的资源投向了一二线城市,其中,通过在土地公开市场,碧桂园获得了上海5个项目。

  不过,高额的地价还是成为碧桂园进军一线的痛点。2015年10月,碧桂园北京区域联手中国金茂以51.8亿首度竞得北京丰台两宗地块,楼面价最高逼近3万元/平方米,经过测算后,认为超出了可以承受的价格,碧桂园最终选择退地。

  另外,从产品而言,作为三四线之王的碧桂园更擅长郊区项目的打造,城市核心区域的产品和豪宅并非其熟知的定位。

  在此之后,深圳和北京区域便再未获取土地,仅有上海、广州有为数不多的几宗郊区地块进账。显然,从碧桂园进军一线城市的现有表现看,还远远没有达到杨国强的要求。

  一线城市不尽人意的表现之下,碧桂园开始对内部组织架构进行调整。2016年下半年开始,碧桂园一线事业部深圳区域和集团惠深区域深圳片区合并,依然面向深圳市场;一线事业部北京区域和集团环北京区域公司合并,面向北京及环北京市场。一线事业部仅剩的上海区域和广州区域则划归为集团一级区域,由集团统一管辖。

  虽然,组织架构进行了大调整,碧桂园的一线道路却逐渐理顺。今年7月,碧桂园正式完成对九华山庄集团的收购,从而获得北京昌平区小汤山镇的九华山庄占地2000多亩;同年8月,碧桂园分别联合华润、招商以及中铁建、国瑞,接连获得北京东城区和海淀区两宗地块,进一步扩大北京版图。

  经历过退地事件的碧桂园终于在竞争激烈的北京市场拥有了更多的话语权。虽然,与整个集团的发展速度相比,碧桂园一线城市的发展脚步仍不算快,但对杨国强而言,一线的理想仍在逐步努力中。

  据观点地产新媒体了解,此前莫斌在碧桂园2017年经营分析会上就提出了“5年内各区域公司要做各自一线城市市场老大”的目标。

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