观点面对面 | 邓满华:兴业太古汇不怕竞争

1评论 2017-12-07 16:28:36 来源:观点地产网 2018年A股放心王

  观点地产网 被称为“中华第一商业街”的南京西路上,迎来了2017年上海最受关注的商业项目的开业。

  这是兴业国际和太古地产共同打造的地标式项目——兴业太古汇。

  从2002年斥资13.06亿港元拿地至2017年10月正式开业,兴业太古汇的落成共计花费170亿,耗时14年,也是太古地产在内地市场建造最久的项目。

  对于这个项目来说,太古只是后来者——2002年,兴业便以13亿港元的价格拿下地块。

  香港兴业国际执行董事、兴业太古汇项目公司首席执行官邓满华从这个项目拿地阶段开始,见证了兴业太古汇的一路发展。

  2017观点商业年会现场,邓满华对观点地产新媒体表示,这个项目最开始是有住宅部分的,但兴业觉得如此好地段的项目,如果做成住宅卖出去,只能赚一次利润,未免太不划算,因此在一番努力之后将此项目全部调整为商业用地,这才为今日兴业太古汇项目的出现奠定了基础。

  “我们不怕竞争”

  将地块全部调整为商业用地,后面的道路也并不轻松。最大原因在于项目所属位置在知名的上海南京西路,这里地段优越,但商业竞争同时也异常激烈。

  这条横跨上海黄浦、静安两区,东起西藏中路,西迄延安西路,全长不足4公里的街道上,既有坐拥顶级奢侈品牌的恒隆广场、中信泰富、梅陇镇组成的“金三角”,又有汇集了會德丰广场、越洋广场、嘉里二期等五家商业的“金五星”。

  有统计显示,南京西路商圈汇集了知名品牌超1200个,国际品牌750家,仅2016年,这里年销售业绩在10亿以上的大型商场就有4家,整个商圈大中型商业项目的年销售业绩超过110亿元。

  因此,如何在有着良好商业氛围以及残酷商业竞争的环境中突围,或许是兴业太古汇的最大难题。

  对此,邓满华显得颇具信心,他对观点地产新媒体表示:“在任何时候都有竞争,所以我们不怕竞争。”

  这种自信来自两个方面。邓满华称,首先硬件可以说是“人无我有、人有我优”。比如位置是无可代替的,还有从布局方面,项目里面有十多个可以搞活动的空间。

  然后就是后天方面,兴业太古汇的定位颇具上海特色,叫做“爱混敢嗲”,这也是顺应了年轻人的要求。

  “项目南边还有一个古老建筑,我们已经命名为查公馆,还有一个精品酒店,这些加起来都很有氛围。”

  从试营业至今的这一段时间来看,邓满华对经营情况一再表示满意,并称之为“效果远超预期”。

  用一串数字来证明:购物中心的入住率已经超过了92%,在办公楼里面的入住率也超过了80%,所以这个项目初步取得了成功。

  “我们有足够经验”

  对于不少地产界人士来说,太古地产早已是业内皆知,而兴业国际这家公司则相对低调一些。但兴业国际从事房地产开发的历史一点都不比太古地产短,目前香港开发最久、规模最大的项目愉景湾就是兴业国际一手主导开发。

  位于大屿山东北部的愉景湾有多大?官方数字为650公顷,占地约为香港岛面积的8%,为香港最大的住宅项目。从上个世纪70年代至今,已开发了18期,愉景湾里配有幼儿园、学校、商业、酒店、医院、高尔夫球场、码头等设施,居住人口约1万9千人,来自全球各地近50个国家。

  因此,对于运作有各种业态和一定复杂性的项目,兴业国际已有足够的经验。

  邓满华也强调,兴业在香港有很多的商业项目,在愉景湾有自己的商场,在荃湾有幢物业,以前是工业大楼,现在变成既有办公楼也有8层商业的物业。另外在天津跟新加坡政府也有一个类似的商场,“所以我们对商业这一块也不比太古少”。

  和太古地产颇为相似的是,兴业国际在内地的发展也比较稳健。

  虽然进入内地多年,但据兴业国际官网显示,在内地已布局4个城市共计6个项目,分别是位于上海的兴业太古汇和中山学林苑,位于浙江嘉兴的兴业御缇湾和璟颐湾,位于杭州未来科技城板块的耦园和天津的津汇广场。

  可以看出,兴业在国内的发展重点集中在了长三角区域。对此,邓满华直言,世界发展看中国,中国发展看上海,所以在中国内地的布局以上海为重点也是很正常的事情。

  “另外,有很多香港的开发商以前跟上海也有千丝万缕的关系,所以第一站进入上海一点都不奇怪。”邓满华表示,兴业也正在国内其他城市进行考察,如果有合适的项目,也会积极获取。

  “公司的业态分布大概是1/3在香港,1/3在亚洲其他国家,另外1/3在国内。但如果国内有特别好的项目,我们也不排除短期在国内增加投资。”

  以下为观点地产新媒体对香港兴业国际执行董事、兴业太古汇项目公司首席执行官邓满华先生的专访实录:

  观点地产新媒体:南京路是上海传统商圈,同时就意味着竞争很大,有恒隆广场、梅陇镇广场等,兴业太古汇在竞争压力这么大的商圈,怎么打造自己的竞争力?

  邓满华:我前一阵也说过,在任何时候都有竞争,所以我们不怕竞争。

  光嘴巴说不怕那是空讲,所以要从两个方面去考虑。首先是从硬件考虑,我们这个项目有很多特殊的地方,从硬件上是人无我有、人有我优。比如位置是无可代替的,它在南京西路延安高架和南北高架的边上,两条高架的交叉点,这是整个上海市最繁华的地方,跟周边三条地铁线接驳。

  地块的面积是6.3万平米,这个地形是很好的,有400多米长,宽度是50米。再加上有一个S形的弧线,从头到尾走一圈就是1公里,整个南京路步行街就是1公里。从布局方面,项目里面有十多个可以搞活动的空间,有一些在户外的,有一些在室内的。我们充分利用地形设计一轴三线,一条轴线把南广场、北广场、中广场联系起来。

  另外就是后天的方面,这个项目的定位是针对现在最能消费的消费群——年轻人,所以定位就叫“爱混敢嗲”,顺应年轻人的要求。我们举办很多活动都是顺应这个,所以我们很有信心。

  在项目南边有一个古老的建筑,把它平移以后我们命名为查公馆,就是为了纪念兴业国际的创始人。南边还有精品酒店,很有气氛。

  所以面对竞争我们不会轻视它,但我们也不怕。

  观点地产新媒体:从试营业到现在差不多半年时间,您觉得这半年有达到预期效果吗?

  邓满华:我觉得是超过了预期,主要是购物中心的入驻率已经超过了92%,在办公楼里面的入驻率也超过了80%,所以我们觉得这个项目初步取得了成功。

  观点地产新媒体:兴业太古汇项目是和太古合作的,但这块地是兴业之前一直持有的,所以是你们主动找到太古合作开发吗?

  邓满华:2002年的时候,公司老板查先生跟静安区政府谈下来这个项目。谈下来以后,很多同行和朋友都很有兴趣,因为这块地是兵家必争之地。项目的地理位置在静安区的东边,也紧靠着黄浦区,所以这一块地是很难得的。

  我们拿到地以后,包括太古在内,有很多同行都跟查先生谈,是不是可以合作。2002年的时候我们还没有考虑,到2006年的时候,因为项目最初有一部分是住宅,但这块地建好住宅又卖出去就可惜了,只能获取一次性的利润,后来我们就把整个地块变成了商业地块。

  在很多有兴趣的同行当中,当时太古的老总跟老板是很好的朋友,我们也跟董事局谈过,在几家公司当中,我们觉得跟太古之间有共同的理念,就是都看得比较长远。另外,他们跟我们强强结合,有可以互补的长处,太古在香港做商业也比较有名,我们有能解决复杂项目的能力,还有就是大家都不着眼于短期的利益。

  我们把太古引进来之后合作了十年多,大家都很愉快,因为理念一致。

  最重要的是财务实力,这个项目总投资170亿,我们各投资了将近90亿,那是很大的一笔资金。

  所以综合考虑之后,从2006年10月份左右我们就成为项目的合作伙伴,然后一直发展下来。

  观点地产新媒体:太古在国内的商业经验是否更多一点,所以会不会让太古的意见给予更多一些?

  邓满华:我们在香港也有很多的商业项目,在天津跟新加坡政府也有一个类似的商场,在愉景湾有自己的商场。还在荃湾有幢物业,以前是工业大楼,现在我们把它活化,变成既有办公楼也有8层商业的物业,所以我们对商业这一块也不比太古少。

  我们也希望合作伙伴是强者,可以做到强强结合。如果两家公司的理念、文化有点不一样,或者大家的习惯不一样,那肯定有。但正面看是可以互补的,否则干活永远是这样一个模式,穿衣服都是穿同样的颜色。

  现在我们的合作很不错,大家说混血儿都是特漂亮的。

  观点地产新媒体:兴业在国内的项目除了天津之外,另外就是在浙江杭州和嘉兴,看起来都集中在长三角,是有意做这样的布局吗?

  邓满华:我们在嘉兴有两个住宅项目,都已经卖完了,还有一个项目差不多要开卖了,然后在杭州的余杭也有一个项目,现在已经开卖了,卖得也很好。

  我们的业态分布大概是1/3在香港,1/3在亚洲其他国家,比如菲律宾、泰国、日本,另外1/3在国内。

  在国内的策略是立足上海、辐射长三角,面向大中华。我们一步一步来,也不太急。

  不同的开发商策略取向不一样,有些投资很多会一下子转不过来。我们的资金完全没有问题,会按照财务安排很有节奏的去做。

  观点地产新媒体:香港的企业大部分都还是比较看好长三角区域,九龙仓也是长三角相对多一些,其它的都比较少。

  邓满华:全世界都看亚洲,亚洲看中国,中国看上海。那里消费力非常强,所以这是很自然的事情。另外有很多香港的开发商以前跟上海也有千丝万缕的关系,所以第一站进入上海一点都不奇怪。

  观点地产新媒体:您在国内也工作了十多年,也看着这十多年中国房地产市场的发展,您对此有什么评价?

  邓满华:第一是快,第二还是快,在这当中有一些我们觉得做得还不错的。做房地产我一直说门槛很低,有点钱就可以做,但要做得好又是另外一回事。要想做得快盖很多住宅,我看国内有很多做得也很好,但要提升一个层次很难。

  现在商业房地产要去库存的也有很多,做商业地产是要有情怀的,要用心来做。光是做得快,可能有一些基本的需要能满足。大家的定位不一样,就像金字塔一样,十年内做得很快也可以做很大,但要把品位提升的也很多,有些经验不是从硬件方面搬过去就做得成。

  观点地产新媒体:您觉得国内的开发商和香港开发商最大的区别是什么?是不是策略性不太一样?之前有香港开发商认为,国内的开发商现在更多的是在做策略性的布局,下的棋会更大一些,香港开发商更像是在做生意,可能就是看一个一个的项目,把一个项目做好赚到最多的钱,大家的出发点根本就是不同的。

  邓满华:我不能同意这种说法。

  兴业太古汇是一个170亿元投资的项目,是一个商业的项目,是我们长期投资、长期运营的项目,我们觉得市场还是要有长期投入的情怀,把这个项目继续运营好,而不是看短期的利益。

  如果真的是看中短期利益,我们当时就可以把这一块好地建起来住宅卖出去,那个利润就是短期的,也会是不错的利润,所以我觉得不是特别能认同这种看法。

  愉景湾一个项目做40年,现在还在建,那种持续做一个土地的开发是我们的特点。而且不要把开发商或人很简单地分类,在香港也好,在国内也好,不同的开发商都有不同的取向。

  不管怎么样,像我们这种上市公司,有很多小股东、大股东要给交代,所以一定要有良好的管制,包括财务上的。利润我们肯定也要追求,作为上市公司不能把利润放在后面。国内很多的同行也是这样,只不过有一些取向不一样。

  做房地产很大一部分是很专业的,是要看当地化的情况。比如国内开发商,在上海做项目跟在北京做项目是不一样的。

  我们就是12个字,做到“非同凡响、尊人重土、止于至善”。而有一些人不管这些,就是赶快把项目弄出去就好。

  有些时候朋友问我,国内开发商和香港的开发商有什么不同,顾客群有什么不同?十多年前可能这个问题会比较有意思,现在都已经一体化了,香港开发商懂的事情,国内开发商也懂。所以不一定是香港和国内开发商的分别,而是每家开发商的取向不一样,急功近利的在哪里都有。

  观点地产新媒体:2017观点商业年会的主题是“资本时代下的商业地产”,对商业地产来说,资本、资金是非常重要的,您是否方便简单地介绍一下,兴业在这一块是怎么样去考量的?

  邓满华:我们找伙伴,很重要就是看对方的财务实力,太古和兴业的财务实力大家都勿庸置疑。我们跟银行的关系也很好,国内和香港都可以做到贷款。

  提到回报率的问题,我们现在刚开业,商业已经租出去92%,现在留下在谈的是一楼,这是最好的位置。办公楼已经超过80%多的入住率,进入的都是大企业。租金比预期的还要好一点,所以总的回报率来说,我们是满意的。

  至于其它方面的财政安排,这就牵涉到比较复杂的问题,也有两家各自的需要,但我们不急,兴业也好,太古也好,也不是像有的公司那样资金链断了就着急得不得了。我们现在考虑的是怎么把项目运营得更好,把这些做好了,其它的根本没有问题。

  观点地产新媒体:计划未来5年或10年,希望兴业在国内能够做到什么样的规模吗?或者预计有多大的投资额度?

  邓满华:我们总的资产分布是1/3左右在国内,随着公司的发展,应该“饼”会越来越大。

  当然这不是绝对的,有时候也要看每一个项目的吸引力,如果我们能找到一个好的项目,也不排除短时间调整一下,增加一点投资。

  观点面对面:近距离接触和交流,呈现鲜活思维与商业逻辑背后的解读。

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