物业抢滩战 龙湖、金地物业签约金源、信达加速与IPO抉择

1评论 2017-12-18 23:09:39 来源:观点地产网 上市公司绝密调研报告

  观点地产网 在冲击“物业第一股”的道路上,碧桂园喊了暂停键,12月11日其宣布将暂停碧桂园物业于上海证券交易所上市的计划。于是“第一股”之争的天平顺理成章地倾向了南都物业,6天前同处于IPO排队状态的南都物业首发申请获通过。

  同样的选择,不同的状态。一时,针对房地产公司是否应该分拆物业备战A股上市的讨论不绝于耳。前有彩生活、绿城服务、中海物业登录港股市场连接资本的诱惑,后有多家房企A股IPO或定增进展缓慢的警示,如何抉择成为横亘在具有开发背景的物管企业面前的难题。

  不过相对于业内的犹疑忐忑,房企们的动作来得更为直观生动。2017年12月16日,龙湖物业与广西金源置业集团有限公司达成全方位的战略合作,未来2年龙湖将向金源集团输出自己的物业管理经验,针对合作项目进行前期介入、人力资源、客户服务等全过程业务链服务。

  无独有偶,12月21日,信达集团亦将就物业管理业务正式签约联手金地物业。双方协议,以信达集团位于陕西渭南市的信达·美墅、信达·城市之光、信达·洋墅源、信达·墅源为战略合作项目,建立地产开发与服务运营合作模式。

  对于物管企业来说,最终的归属是A股还是港股固然重要,但是同样不可忽视的或许还有基于两地投资者共同看重的规模诉求,向规模索求效益也成为物管企业的命门。

  以规模为名的“物业”马拉松

  过去的几年中,包括雅居乐、金地、万科、龙湖、碧桂园等房地产开发商都公开宣布要将旗下物业管理业务做大。在喊出口号的同时,房企也在进行更加积极的准备工作,其中就包括扩大物业在管面积、提升增值业务的比重等。

  是次,碧桂园因为审核监管机关的政策变动而做出的相应调整,显然没有打乱房企既定的物业发展节奏。

  2017年12月16日,在南宁多次拿地未果的龙湖,在物业领域终于迎来了自己的第一子。据观点地产新媒体获悉,龙湖物业与广西金源置业集团有限公司达成全方位的战略合作,未来2年龙湖将向金源集团输出自己的物业管理经验。针对合作项目,龙湖还将输出前期介入、人力资源、客户服务等全过程业务链服务。

  在2017年9月接受观点地产新媒体采访时,龙湖曾表示目前还未有独立上市的计划。按照龙湖董事会主席吴亚军曾在2016年股东大会上的表态,其彼时说“物业公司的模式在未来不会是一个非常赚钱的模式,我觉得它的问题还是蛮多的”, 因此龙湖需要审慎对待第三方物业托管业务。

  而从近一年龙湖频繁输出物业管理的动作来看,显然吴亚军口中的“变革”已经到来,开始通过输出物业品牌积极冲刺规模。2016年11月24日,龙湖物业首个对外合作的大型项目开启。龙湖物业与中国交通建设股份有限公司旗下重庆(楼盘)中交置业项目中交锦悦正式签署服务合作协议,由龙湖物业为中交锦悦提供物业管理服务。

  此外,龙湖物业还根据产业链上下游企业的不同,制定了包含前期介入、管理顾问、系统输出、全委管理、社商经营、股权合作等多种形式的合作方案。

  截止目前,龙湖物业的版图范围已经扩大到重庆、成都、北京、西安、上海等25个城市,服务涵盖别墅、花园洋房、高层住宅、商务公寓、写字楼等,管理项目357个,合约管理面积已超过1亿平方米。

  同样追逐规模的还有金地物业。12月21日,金地物业在陕西渭南市与信达集团达成合作,双方将就物业管理业务联手,以信达集团旗下的信达·美墅、信达·城市之光、信达·洋墅源、信达·墅源为战略合作项目,建立地产开发与服务运营合作模式。

  观点地产新媒体查阅金地集团半年报获悉,2017年上半年金地物业的管理成本为7.69亿元,占主营业务总成本的8.87%,较上期增长6.25%,而录得增长的原因主要是物业管理规模在增加。

  2014年金地物业开始提出“外拓”战略,三年的攻城略地时间,让其服务规模从4000万平方米扩大到1.3亿平方米,仅2016年一年时间,规模就翻了一番。

  金地物业管理集团董事长蔡占宁在接受媒体采访时曾表示,未来金地物业将在一二线城市继续深耕,扩大市场占有率;另外还会向三四线城市进发。2017年金地物业冀望规模可以突破3亿平方米,并在3年内突破10亿平方米,将来向千亿级物业管理企业迈进。

  物管企业的IPO抉择

  物业抢滩大戏还在义无反顾地上演,另一边厢关于物管企业A、H资本平台的归属争论同样没有落幕。

  此前的12月11日,只差临门一脚的碧桂园物业在深夜突然公告称,将暂停公司于上海证券交易所上市的计划。这一举动也意味着,自2015年底碧桂园就已经开始筹备的分拆物业上市行程要暂且延长甚至面对更多的未知。

  “生存还是死亡,这是一个值得考虑的问题”,这是出自莎士比亚《哈姆雷特》的名句。对于物管企业来说,A股和港股的抉择虽然还够不到关乎生死的命题,但是的确值得思考,尤其是在物业服务领域竞争加剧的背景下,这样的选择更具有现实意义。

  过去香港资本市场中的物业管理公司比A股多,对投资者来说概念没有那么新。当他们对概念失去兴趣后,就会保持比较理性的态度。因此估值会比尚属空白的A股市场低很多。这也是不少企业试图敲开A股市场大门的原因之一。

  不过经过一年的估值修复,目前A股和港股平台的物业估值已经完全调转。国泰君安分析师刘斐凡在接受观点地产新媒体采访时表示,现在用估值来衡量物管行业已经不太成立,“因为今年港股市场地产涨了很多,包括物业也涨了很多”。

  上述人士续称,中海物业、绿城服务等港股物管企业的PE已经接近40倍,而估值比较低一点的彩生活也有20倍左右的PE。而A股发行是2-3倍,这也意味着A股市场的物管企业估值已经远低于香港资本市场。

  在刘斐凡看来,A、H股更大的抉择差异表现在于融资方面。他透露,在A股市场上市,融到的资金是人民币,对于业务主要在国内的物管公司来说,运作资金更加方便。尤其是在目前换汇渠道不是特别通畅的情况下,A股上市对物管企业再融资、以及国内资本市场的其他融资都会带来很多帮助。

  “港股市场比较明显的优势就是IPO进程快,而且估值来说的话,现在物业公司在港股比较受到认可。”不过刘斐凡亦指出,虽然港股比A股的估值要高,融资额度也高。但是主要的问题就是融到的资金是港币,这样拿回到内地使用会带来一定的不便。

  不过需要明晰的是,2017年下半年以来,房企的A股IPO速度明显放缓。在当前房地产调控仍将持续趋紧的情况下,无论是房企还是与房地产业务相关的行业都不会受审核欢迎。统计数据显示,截至2017年12月7日,中国证监会受理首发企业506家,其中,已过会30家,未过会476家。未过会企业中正常待审企业411家,中止审查企业65家。

  不管是A股的漫长排队,还是港股的换汇渠道问题,对于冀望上市的物管企业来说目前需要考虑的就是优化自身的服务结构,扩大在管面积,以规模索求效益。

  刘斐凡指出,投资者在进行相关投资时,比较看好物管企业的两个指标,一个是传统业务,另一个是创新业务。“传统业务的话就是收物业费,看在管的面积有多大,每平方米收多少钱,然后未来还能获得多大的面积,母公司注入还是外部获取。”

  除此之外,不断加大创新业务的比例,比如通过引进社区增值服务、构建O2O生态圈、利用互联网来提供服务效率等,亦是物管企业提高自身水平、收获投资者青睐的必要选择。

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