瑞虹新城“新买家” 罗康瑞再牵手中国人寿保险试水资管合作模式

1评论 2017-12-19 21:59:12 来源:观点地产网 上市公司绝密调研报告

  观点地产网 瑞安新城接盘者揭盅,让人意外的是,这个最新的买家不是此前大热门的“绯闻对象”万科,不过,作为二度牵手的交易方,中国人寿旗下的国寿基金亦是瑞安有意长期发展的“战略小伙伴”。

  12月19日,瑞安房地产有限公司发布公告宣布,公司于当日与Shui On Deve lopment、卖方Hollyfield Holdings Limited(均为瑞安的全资附属公司)、国寿基金与项目公司订立该协议,据此卖方将向国寿基金转让上海瑞虹新城21.4%的股权,而相当于合作投资组合的49.5%销售股权,交易的初步价格为人民币38.69亿元。

  从近几年来看,瑞安卖卖卖的举措就接连不断,而实际上,早于2016年股东大会之后,关于瑞安想再次出售上海商业资产的消息就已经不胫而走,今年3月份,更有市场消息指,瑞安房地产和一买家签署谅解备忘录,以约80亿元人民币出售其在上海的商住混合项目瑞虹新城50%的股份。

  如今,一纸公告澄清的不仅是自年初以来“瑞虹新城80亿元转售万科”的传言,更重要的或许是一了罗康瑞为上海项目引入合作伙伴、降低负债率的希冀。

  正如公告中所表示的,“瑞安自2015年起采取‘轻资产策略’,交易可使集团优化提升若干成熟投资物业的价值,并将其资金循环投入其他新机会”,罗康瑞在每次公开表态中也毫不掩饰继续引入合作伙伴和出售资产的意愿。

  实际上受限于瑞安大体量旧城开发的模式,罗康瑞此前公开表态时就强调,公司资产总值1110亿元,当中52%资产均可供出售以此提供盈利贡献或置换高回报项目。因为瑞房有64%的资产集中在投资物业领域。

  用罗康瑞自己的话来说,“如果不卖商业地产,基本上不可能提升周转率”,而瑞虹新城就涵盖了大部分的商业部分。

  据悉,瑞虹新城位于上海虹口区,毗邻北外滩,是上海内环线内最大商业住宅综合项目之一,也是上海最大的旧改项目之一。该项目涵括了高端住宅、酒店、瑞虹坊商业以及55万方瑞虹天地商业综合体等各种业态,在过去的长达十几年的开发中,瑞安已经相继推出了六期住宅、四个片区的瑞虹坊以及瑞虹天地三大商业板块中的星星堂和月亮湾。

  虽然在瑞安近几年显得暗淡的业绩中,瑞虹新城是其中难得的亮丽色彩,但在商业体量过大以及拆迁成本将继续走高之下,出售商业资产依旧成为罗康瑞在这一项目上所采取的策略。

  据公告获悉,此次交易出售部分股权的合作投资组合为瑞虹新城一组已开发房地产及未开发地块,即月亮湾(瑞虹天地第3号地块)、星星堂(瑞虹天地第6号地块)及二期商场(瑞虹坊3区),可销售及可出租总建筑面积为110,795平方米,及一项位于第10号地块之在建工程,地上计容建筑面积为282,665平方米,以及562个配套车位。

  而交易完成后,国寿基金、卖方和上海虹房(集团)有限公司将透过项目公司分别持有合作投资组合的49.5%、49.5%和1%权益。通过此次交易,经扣除税项及交易成本后,瑞安净所得款项总额约为36.14亿元(相等于约港币42.74亿港元);预计交易将带来收益11.96亿元(相等于约港币14.14亿元),资产负债比例将下降约14%。

  值得注意的是,正如罗康瑞在2016年中期业绩会上透露的,预计合作的项目“我们不是将项目全部出售,而是安排怎样和其他企业合作开发”。

  瑞安新城售予国寿基金近半股权之后,还将为合作投资组合提供管理服务。即待完成后,项目公司将委聘瑞安管理及上海新天地分别就第10号地块的开发及建设提供管理服务,以及就合作投资组合提供资产管理服务。

  按照瑞安所言:“我们的‘轻资产策略’其中一个重点方向为,凭藉我们的商业品牌及资产管理专长,扩展我们的投资组合及经常性收入基础。我们将与金融机构、土地拥有人或其他投资者合作,令资金来源多样化及收窄整体所需资本支出及债务规模,以及让本集团对股东实现更高股本回报。”

  瑞安于公告中进一步表示,将于当日与国寿集团旗下的全资附属公司国寿资本订立一项战略合作协议,内容有关可能就位于中国的房地产项目投资进行合作。

  可见,罗康瑞正将其对于轻资产战略逐步推进,未来也不排除与中国人寿保险有更多的合作探索。

  而观点地产新媒体查阅瑞安房地产2017年中期业绩报告显示,受益于期内上海住宅项目的销售及部分资产的出售,瑞安各项财务指标有大幅的增长,其中营业额为101.66亿元,较去年同期的35.71亿元增长185%,毛利增长449%,达44.18亿元,经营溢利则增长611%至40.61亿元,而其负债率也仅为58.27%,即将实现其2017年内降至50%的目标。

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