前海世茂土地奇遇记 股权交换后浮现“隐形”主角建滔化工

1评论 2017-12-20 00:18:45 来源:观点地产网 上市公司绝密调研报告

  观点地产网 12月18日,世茂房地产控股有限公司一纸公告,宣布以32亿元的总对价收购前海世茂49%股权。据此,世茂股份放弃收购前海世茂49%股权。

  当日世茂房地产全资附属公司Shimao Property Holdings(BVI) Limited与Good Dream Holdings Limited订立交易协议,Shimao Property Holdings (BVI) Limited将以32亿元收购Win Real Group Limited 100%股权。

  据了解,Win Real Group Limited的唯一资产是以投资控股公司方式持有前海世茂49%股权,以外并无经营业务。而Win Real Group Limited于买卖协议日期由卖方Good Dream Holdings Limited全资拥有,Good Dream Holdings Limited是建滔化工集团有限公司旗下间接全资子公司。

  根据协议,交易的款项世茂房地产将以港币方式现金支付,并于签订协议时支付70%,剩余部分将于2018年1月10日前支付完毕,交易将不迟于2018年1月15日完成。

  但据观点地产新媒体了解,世茂股份本次“放弃”收购前海世茂49%股权只是一时的权宜之计,日后其还将自世茂房地产手中回购该部分权益。

  前海世茂49%股权交换

  事实上,世茂股份“放弃”前海世茂发展(深圳)有限公司相关股份的购买权的表述,早在此前就已有出现。

  今年6月2日,世茂股份公布,其间接控股股东世茂房地产拟受让Win Real 100%的股权,股权转让完成后,世茂房地产将控制前海世茂49%的股权。

  然而,就在此公告宣布4天后,上海证券交易所向世茂股份发出了针对本宗拟进行交易的《关于对上海世茂股份有限公司放弃前海世茂相关股权及受让丹青投资股权相关事项的问询函》。

  由于世茂股份在交易之前就拥有前海世茂51%股权,上交所在问询函中提到:“世茂股份拟放弃前海世茂发展(深圳)有限公司相关股权的购买权是否违反不竞争承诺。”

  随后在6月9日,世茂股份对上交所针对本次交易所下发问询函作出回复:前海世茂将继续由世茂股份主导经营与管理,世茂房地产不参与具体的经营活动,世茂房地产并未违反不竞争承诺。

  根据世茂股份彼时的公告,“前海世茂是其持有51%股权的控股子公司,公司间接控股股东世茂房地产拟收购Win Real Group Limited的100%股权,从而持有前海世茂49%股权,受让价格为32亿元,受让方式为在境外完成交易,以外币支付。”

  其续称:“鉴于此次股权交易需在境外完成交易,且交易所需外币金额较大,世茂股份不具备相应的外币支付能力。在世茂股份无能力实施收购的情形下,世茂房地产利用其境外上市的优势而参与收购,在收购完成后,世茂股份仍持有前海世茂51%的股权,是前海世茂的控股股东。”

  对此,观点地产新媒体地产在其最新公告中亦了解到,世茂股份虽然放弃本宗交易的购买权,但为消除可能导致的同业竞争影响、保障世茂股份及股东的权益,在上述交易完成后,世茂股份将择机回购世茂房地产的前海世茂49%股权。

  “世茂股份将与世茂房地产进一步协商,并经双方履行相关决策程序后,在适当的时机以合理的公允价值的定价将上述股权转让给世茂股份。”

  “隐形”主角建滔化工

  翻查资料得悉,前海世茂项目地块是由前海世茂投资(深圳)有限公司在2013年以24.33亿元的总价拿下,项目地块土地面积1.27万平方米,建筑面积16万平方米。

  当时资料显示,项目位于前海妈湾片区中重要城市交通枢纽节点19单元03街坊,由一栋约300米高超甲A级写字楼和六栋680-2500平方米独栋冠名商业空间组成。

  在2016年12月份,世茂股份在上海世茂建设有限公司手中购得前海世茂51%股权,根据当时的交易,前海世茂51%股权的整体交易作价为24.52亿元。

  除此以外,前海世茂另外的49%股权所有者却鲜有曝光,本次股权交易里中的一小段注解则披露了幕后的主角建滔化工:“卖方担保人建滔化工集团有限公司,卖方的最终控股公司”。

  其实早在当年前海世茂项目地块出让之时,在现场参拍的企业中就有建滔化工的身影。当时,参加该地块竞拍的企业中有包括莱蒙国际、香港敏华控股及建滔化工等在内的8家房企。

  而且根据该地块当时的出让要求,竞买人必须已在前海深港合作区注册成立从事供应链管理、商品展示交易、工业产品研发设计及相关贸易等经营业务之一的企业;其母公司(或其实际控制人)须为在香港特别行政区注册的企业,且2012年会计年度经审计的资产总额或营业收入不低于50亿元人民币

  为吸引港资进入,前海管理局对参与该次拍卖土地的竞拍主体做出明确要求,即对港企开放。因此,当年地块就是由世茂联合建滔化工拿下。

  公开资料显示,建滔化工是全球最大覆面板生产商和全中国最大印刷线路板制造商。主要从事印刷线路板、覆铜面板生产、化工产品及房地产多个领域,其于近年开始发展国内房地产业务,并不断扩充海外房地产资产。

  据了解,其于2016年10月斥资22.53亿人民币买下伦敦金融城WeWork欧洲总部大楼Moor Place。物业位于伦敦Fore Street 1号,毗邻Moorgatestation,总面积达2.2万平方米。目前物业出租率达到100%,年毛租金收入达1380万英镑

  而就在4天前的12月16日,建滔化工还斥资35.7亿人民币买下位于伦敦金丝雀码头金融城15 Canada Square的KPMG伦敦总部大楼。据悉,物业将予以出租,为期25年,订约各方检讨年租当日前,每年租金为1813万英镑。

  而在国内,建滔化工于11月9日以底价14.56亿元拿下深圳前海T201-009商业用地,资料显示,地块位于桂湾片区四单元05街坊,土地面积6229.25平方米,总建筑面积8.75万平方米。

  对于物业投资,建滔化工表示,公司一直在物色可供收购的优质物业,以增加其物业投资组合,并加强集团赚取租金收入的能力,公司相信租金收入将是目前市况下稳定及合理的回报。

  资料显示,截至2017年6月30日止前六个月,建滔化工营业额186.66亿港元。于6月30日,该公司资本总额480.57亿港元,其中非流动资产中投资物业和物业、厂房及设备分别为156.98亿港元、136.3亿港元,流动资产中待发展物业160.52亿港元。

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