我们是理性投资者 海航60亿美元售海外商业地产传闻的背后

1评论 2017-12-20 00:18:47 来源:观点地产网 打板族爽了!

  观点地产网 “海航花1块钱买资产,这个资产挣回的钱必须要超过1块”,这是海航集团董事赵权接受媒体采访时透露的海航买卖生意经。时隔4天,媒体一纸报道却将海航这一简单的进出逻辑放诸于聚光灯下,接受来自市场以及投资者的审视。

  12月19日,有国际知名财经媒体援引知情人士报道称,海航计划转售包括位于曼哈顿中城、伦敦金丝雀码头、旧金山教区、法国波利尼西亚以及澳大利亚在内的商业地产,总价值合约60亿美元。其中,海航位于伦敦金丝雀码头的商业物业是2015年签约收购的英国路透社总部大楼,这也是海航在伦敦的首个重大收购项目。

  对于上述报道,海航方面回应观点地产新媒体称,文中涉及的物业以及香港启德地块,海航都无意出售。并表示目前已宣布正在出售的地产项目是美国纽约曼哈顿的1180写字楼。

  “我们是理性投资者,基于市场因素有买有卖。对于具体的项目和资产价值,涉及商业信息,不对外公布。”海航方面补充道。

  虽然言简意赅的回应让传闻不攻自破。但是却阻止不了市场关于海航出售海外资产的无限想象。而早前在2017年11月28日,海航集团董事局副董事长、首席执行官谭向东就透露,海航正在出售于房地产领域收购的相关资产,同时清理了一些与主业不太相关的企业。

  彼时谭向东介绍,集团正在洽谈出售纽约、悉尼、香港等地的部分房地产资产,同时也在积极推进成立投资基金,以获得外部投资者的资金支持,并将部分资产出售给这些外部投资者。

  一前一后,两种不同的表态,让本次出售的具体商业物业项目变得模糊。不过可以明确的是,在经历近乎任性的“买买买”海外shoPPing后,如今的海航的确在调整投资步伐,寻求出售房地产资产。这种转变,也让市场猜测海航正为此前的大举收购付出阵痛代价。

  60亿美元出售20处商业物业

  12月19日,一家国际知名财经媒体报道称,有知情人士透露海航正在考虑出售位于纽约、伦敦和其他大城市的约20处大批商业地产。具体包括位于曼哈顿中城、伦敦金丝雀码头和旧金山教区的高级写字楼,以及位于法国波利尼西亚的度假村和澳大利亚的建筑。这些商业物业总价值约60亿美元,占海航海外地产组合的很大一部分。

  报道还透露,海航驻纽约办公室所在的帕克大道245号并没有在此次出售的行列。据悉,2017年早些时候,海航斥资22亿美元买下这幢建筑,建筑面积合约16万平方米,交易资金来自多家银行的贷款。房地产数据提供商Trepp表示,该建筑的部分债务已经打包成CMBS。

  过去几年的大举收购,让海航在全球拥有大规模的地产组合。其中一些房地产资产是海航在2016年斥巨资买下的,包括2016年11月耗资3.15亿美元收购的美国明尼阿波利斯大楼City Center,以及以逾270亿元投得的香港启德4幅地皮。来自Real Capital Analytics的数据显示,商业物业在整个海外地产组合中占据相当大的比重,价值合约140亿美元。

  针对上述报道,海航集团独家回应观点地产新媒体称:“文中提及的123 Mission Street in San Francisco(旧金山写字楼123 Mission Street)、City Center skyscraper in Minneapolis(美国明尼阿波利斯大楼City Center)、纽约850大楼、香港启德地块均无意向出售。”

  海航集团透露,目前美国纽约曼哈顿的1180写字楼,是海航已宣布正在出售的地产项目。“我们是理性投资者,基于市场因素有买有卖。对于具体的项目和资产价值,涉及商业信息,不对外公布。”

  如此言简意赅的回应让传言不攻自破。但市场仍然高度关注未来海航出售海外资产的可能,2017年11月28日,海航集团董事局副董事长、首席执行官谭向东就曾透露,海航正在出售于房地产领域收购的相关资产,同时清理一些与主业不太相关的企业。

  彼时谭向东谈到,集团正在洽谈出售纽约、悉尼、香港等地的部分房地产资产,同时也在积极推进成立投资基金,以获得外部投资者的资金支持,并将部分资产出售给这些外部投资者。

  全球最佳买手的流动性压力

  在经历近乎任性的“买买买”海外shopping后,如今的海航的确在调整投资步伐,寻求出售房地产资产。

  公开资料显示,过去的两年中,海航通过举债完成了总额逾400亿美元的收购交易,交易数量超过80笔,其中包括收购了德意志银行、希尔顿酒店以及其他多家公司的大量股权。有业内人士粗略估计,海航目前的负债超过1000亿美元,其中大约四分之一的债务将在一年内到期。

  就出售资产的具体原因,观点地产新媒体问及海航集团,对方回应称是基于市场因素的正常买卖。不过市场的分析却似乎更加具象。

  联昌证券香港/中国房地产证券研究部董事郑怀武在接受观点地产新媒体采访时表示,过去几年海航的海外收购接近几千亿,在国内流动性收紧的情况下,这些曾经在海外大规模扩张的企业,肯定是有一些压力的。另外,最近政府和银行都希望企业通过一些举措去杠杆,尤其是一些超大型的企业,包括万达、恒大也都在去杠杆。

  “海航过去收购了很多的产业,加上现金流可能吃紧的情况下,就做出了出售资产的考虑。”对于海航的资产出售计划,上述人士评论称。

  有长驻伦敦的业内人士则对观点地产新媒体表示,商业地产无论是做资产证券化还是转卖都存在时间问题。此次海航因为现金流问题亟需用钱,虽然之前海航用大楼做抵押贷款或者资产证券化,但是可能是因为时间比较长,回笼资产款项填补不能平衡,所以(这次)才选择出售资产。

  不过对于市场的担忧,海航集团董事赵权早前表示,海航旗下大部分企业属于现代服务行业,现金流流动性强,上半年的自有现金流超过300多亿元。此外,金融机构给海航集团的总授信8000多亿元,目前使用了60%,还有超过40%的授信,即3000多亿元没有使用。

  赵权进一步指出,海航无需通过发债或者仅某一个渠道获得资金,从整个资金状况来说,有足够的家底、充分的选择和充分的应对能力。

  观点地产新媒体查询公开资料获悉,2017年海南航空(香港)有限公司发行了价值3亿美元的美元计价债券,期限为364天,利率达到6.35%,远高于该公司6月份发行的类似债券5.5%的利率水平。另据知情人士,海航集团近日向市场参与者透露将发行期限更短的270天债券。

  有香港分析师在接受观点采访时表示,若不考虑自营业务,海航海航在资本界一直是非常高杠杆的公司。该人士透露,虽然某种程度上,海航也有受到不利传闻的影响,但是在行业中它属于比较高杠杆、低回报,是比较激进的代表。

  而针对海航旗下子公司发债利率被指偏高,赵权指出这并非海航特例。大环境资金面较紧张,各行业、各企业发债利率都会高,通过这一市场变化猜测海航存在债务危机,不足为据。

  债务压力、融资成本的讨论尚未有定论,市场又对海航能否在合适的价位上找到买家提出担忧。对此郑怀武对观点地产新媒体指出,海航最近一两年收购的项目比市场价格要高,再加上一些不利传闻的影响,买家可能会更加谨慎,给出的价格也可能出现一定折让。“在这样的情况下,海航的买卖价格持平或者赚一点,都是理想的状态。”

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