后3000亿时代的融创 孙宏斌开念“稳”字诀

1评论 2017-12-20 09:57:00 来源:人民网-房产频道 上市公司绝密调研报告

  凭借迅猛的销售势头,融创今年销售排名三度前移,稳居房地产第一阵营。2017年前11月,融创中已经实现合约销售金额人民币3019.4亿元,提前完成全面3000亿的销售目标,年销售额位居全国房地产企业第四名。对融创中国董事会主席孙宏斌而言,这应该是一个意料之中的局面,早在今年9月融创就将全年目标上调至3000亿。在销售迅猛增长的情况,另一个命题或许是孙宏斌更为关心的,即如何在做大规模和保持稳健之间找到新的平衡点。

  在房地产调控空前严厉的大环境下,快速提升资产水平,降低负债指标是融创这样的大型房企保持下一阶段竞争力重要前提。要做到这一点,按孙宏斌的话说,就是要“去杠杆,去产能,去库存。”

  其中,去杠杆是重中之重。12月15日,融创中国发布公告拟以每股31.1港元配售2.515亿股配售股份,增发融资总额折合美元约10.02亿。这也是半年之内,融创中国的第二次增发。融创的这两次增发,完成了超过15亿美金的股权融资,也创造了单家房地产企业1年内股权融资的历史新纪录。

  这一行为,被市场解读为融创为优化资产负债结构所作出的又一次重大举措,同时也为后3000亿时代的融创奠定了“稳健”的主基调。

  稳定保持规模与稳健之间的平衡

  以融创中国增发融资为例,在完成10亿美元增发后,公司净资产将会从270亿增厚至348亿,直接带动净负债率大幅下降。通过增加资产而不是直接降低负债来降杠杆的选择,使得公司能够持续保持体量优势。从企业自身经营的角度细算,虽然半年报统计时融创账上就已经有超过900亿的现金,但在利率普遍上浮的当下,用现金主动偿还未到期的低息债券显然并不划算。尤其是考虑到销售爆量带来的利润快速增加,做大股东权益当然是降低负债率的更优选择。这也让融创能持续保持在规模和稳健之间的平衡。

  事实上,在宏观政策层面的调控和优势地产企业自身变革的叠加下,地产业自身的有效调整,已经初步见效。此前,在多个公开场合,融创中国董事会主席孙宏斌都强调融创中国的团队有战略更有执行,他个人和团队一直在一线,听得见炮声,敢拼刺刀。

  从这样的角度来看,去年10月以来变未在公开市场拿地、不断通过并购获得土地储备的融创,提前为今年的发展做足了准备。如今,融创做强资产额、优化现金流,而不是直接降负债的降杠杆模式,更应是一种战略考量。

  并购带来更良性的现金流

  能够通过增加资产降杠杆,融创依托的是资金快速周转和融资能力的提升。其底蕴,则在于过去两年并购带来的规模效应。事实上,融创不断完成大型并购之时,外界的关注焦点始终在于交易金额这一点上,并未观察融创并购之后的一系列动作。未能以动态的眼光观察变化中的企业现金流这一核心数据,是过去大多是人质疑融创“并购太花钱,可能形成财务负担”的主要原因。

  并购花钱,但是好的并购更赚钱。融创业绩和实力的提升让越来越多人看明白了这一点。这两年,大部分龙头公司也陆续加入了并购的行列。 以融创为例,大规模并购直接提升了融创土地储备的量级。同时,出于对现金流的重视,融创也在并购过程中迅速形成快速转化项目的能力,使得并购项目能够快速进入市场,重新“回归”现金流。

  来自融创中期业绩发布会报告的数据显示,当前融创总土地储备已达到2亿平方米,位居行业第三。其中包括现有项目1.01亿平米、万达文旅项目4970万平米以及一二级联动项目约5000万平米,位于一线、环一线和核心城市的可售货值占比超过96%。2017年上半年,融创并购拿地占新增土地储备总量的84%。融创在全国62座城市,约300多个项目的版图布局,平均楼面地价仅为5130元/平方米,远低于同行在公开土地市场上获取的土地成本价格。

  除了价格优势,融创在并购选择上一直倾向拿熟地,热衷容易高周转的项目。相较于招拍挂土地至少10个月才能销售的现金周转周期,并购拿地的资金使用效率明显更高。像融创2016年9月融创收购融科资产包后,仅一个季度即贡献百亿销售;2017年5月收购天津星耀五洲项目,三个月后已经蓄客开盘;近期收购的万达文旅资产包,很多项目交割后便直接开始销售。

  可以说,并购对于融创而言,固然是一个花钱的过程,但更是一个现金流优化的过程。正是因为通过收并购方式获取了高性价比的土地资源、成熟的项目才得以为销售业绩的爆发式增长奠定了基础。而正是出于对自身超低土地成本、充足的可售货值、已售未结转资源以及较高的销售均价的自信,才得以让孙宏斌坚定地看多中国。因此,孙宏斌多次对外表态,坚信行业发展会有好的结果,调控会让行业发展更健康,中国的地是安全的,房地产是安全的。

  集中度提升 融创有望明年保持在第一阵营

  在融创中国发布半年报,将销售业绩目标调升至3000亿的同时,外界也观察到,孙宏斌开始对外明示,将暂缓拿地。此前,孙宏斌也曾在多个公开场合表态称,“融创要把销售做好,将土地资源变现才是我们的第一任务”。结合融创中国一系列的动作,会发现:一方面,融创在谋求通过严控拿地价格和质量来控制风险;另一方面,融创也在谋求土地储备价值的释放,从而在行业调整的大背景下,持续做优做强。

  从行业发展的角度观察,当前一个重大的行业趋势是:行业集中度进一步增强,大型地产企业正在不断做大。根据克而瑞研究中心发布的《2017年上半年中国房地产企业销售TOP200》,上半年,行业的集中度进一步提升。从销售金额看,前10强房企的市场份额占比达26.6%,前100强房企的市场占比达58.1%。以销售面积计算,前10强的市场份额占比达到15.8%,前100强的市场占比达到33.2%。从数据上看,房地产调控政策虽然让许多中小房地产企业在经营上陷入困境,却为现金流控制良好的大型房地产企业扩大市场占有率提供了机遇。

  以这个角度观察2018年的房地产市场,优势房企的规模之争应成为业内极大的看点。尤其是自2012年至今,一直保持50%以上符合增长率的融创中国极有可能在销售规模排名再向前攀升。对比过往销售业绩,在完成2017年3000亿销售目标后,融创销售业绩已经实现连续两年翻倍增长。更为关键的是,融创土地储备结构优越,96%货值均位于一二线及环一二线城市,位置基本上也都是城市的核心位置。当前2亿平米的土地储备,意味着,融创的可售货值保守估计也会超过2.5万亿元人民币。预计2018年,融创将保持稳定持续的增长态势。这一趋势显然也被投资机构所看重,融创中国今年以来股价已经上涨了超过400%。

  此前,孙宏斌一直强调融创知进退,而在控制风险和做大规模间找到新平衡后,融创中国的2018年会怎样进退依然让外界期待。而融创式路径的持续高增长,这依然需要事实去作答。

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