直击保利地产股东会 | 宋广菊:整合后未来三年再站到前三位置

1评论 2017-12-20 17:24:18 来源:观点地产网 打板族爽了!

  观点地产网 12月20日上午,保利地产在广州召开年内第二次临时股东大会,审议关于保利置业整合方案的议案。

  从11月30日晚上首度披露整合方案开始,保利地产与保利置业整合一事就备受资本市场关注,甚至还引起上交所的注意,专门发布问询函要求保利地产披露更多的交易细节。

  按披露的方案,保利地产拟通过用现金和承债方式收购保利(香港)控股有限公司50%股权,包括约23.82亿元现金收购保利集团旗下持有的保利香港控股50%股权,并按照50%的持股比例承接保利香港控股应偿还保利集团股东借款本金和应付未付利息 27.71亿元。

  据此,保利地产以约51.53亿元的总价间接获得保利香港控股旗下保利置业的39.66%股份(实际拥有40.39%的表决权)。

  在当天的临时股东会上,该方案获得了到场股东的全票通过,保利地产与保利置业的整合就此成定局。而从部分股东在现场提出的疑问来看,资本市场更关注的其实并不止于整合方案本身,而是整合之后,保利地产及保利置业未来将各自走向何方。

  保利置业仍由集团并表

  保利地产与保利置业潜在的同业竞争质疑由来已久,保利集团此前也曾承诺未来会将旗下的这两大地产业务平台整合,但由于两者分属不同的上市地,涉及多重法规,虽有整合之心,具体整合事宜却一直无法落地,延宕多年。

  股东会上被问及此事,保利地产董秘黄海也坦陈,集团层面一直在推进保利地产及保利置业的整合,但保利地产是A股上市公司,保利置业属于港股上市企业且为红筹公司,此前探讨过许多方案都因为制度限制难以实施,11月30日公告的方案也是确定了符合两地监管规定,才最终拍板的。

  在该方案中,为何收购的是50%股权也曾引起不少行业人士的分析和讨论,当天亦有股东问到50%的股权交割后,保利地产是否会并表保利置业。

  对此,黄海也作出了解释,保利置业也是上市公司,之所以收购的股权定为50%,是为了避免收购标的的实际控股人发生变化而触发要约收购,该50%股权交割完成后,保利地产也不会并表保利置业,仍将由保利集团合并其财务报表,但是未来境内所有新增的项目都将会由保利地产为主来开发。

  然而,保利置业的主要业务及利润来源也是房地产开发,如此一来,整合后的保利置业失去内地发展机会,似乎要面临空壳化的境遇。

  面对此质疑,黄海表示,保利置业并非此次整合之后就不再有其他发展动作。保利地产董事长宋广菊则就此主动补充道,未来保利置业会按照保利集团的指引来完成调整,同时作出新的战略规划发展,但目前尚未能披露相关信息。

  至于保利地产方面,此前曾因同业竞争问题,承诺不与保利置业业务交叉而避开布局深圳、南宁、云南等城市,未来随着同业竞争问题解决,其也将得到更多的市场发展空间和机会,在规模竞赛中获得更多砝码。

  据了解,今年前11月保利置业销售额同比增长18%至356亿,布局区域包括长三角区域的上海、苏州、宁波,珠三角区域的广州、佛山、深圳、惠州,以及贵阳、南宁、武汉、海南、香港等。

  未来3年保利地产重回前三

  股东会提问环节的下半场,围绕保利地产未来的规划展开。

  最新公布的前11月数据显示,碧桂园首度突破行业5000亿规模天花板,恒大、万科离新纪录也仅一步之遥,房企销售前三已被三家民营企业牢牢占据。

  保利地产期内签约金额同比增长了45.16%,达到2742.72亿,但相比前三仍有较大差距,甚至已被后来者融创追上。

  一番洗牌后,曾经的“招保万金”已变为“碧恒万”,一直强调要保持第一梯队位置的央企保利地产因此处在了“不进则退”的境地,土地储备也稍显落后,接下来要如何赶上?

  股东会上有股东甚至提出保利地产规模和土储落后,别说前三,明年可能连前五都排不上的质疑。

  听到这一显得有点尖锐的问题,宋广菊从黄海那里接过了话匣子,坦言万科、碧桂园、恒大三家民营企业确实跑得很快,“但相比自身,保利今年也跑得快了些,算是历史上较快的”。

  宋广菊续称,今年保利地产各项指标都优于往年,已在稳健的基础上提速,去年收购中航、今年整合保利置业,未来还会有更多的收购兼并大动作,助推保利地产快速发展。“整个行业都在发展,万科在大跨步走,保利也在走,我对保利未来的发展充满信心。”

  宋广菊认为,目前前三的几家房企能快速发展主要得益于三个原因,一是重点一二线城市调控,资金流向了碧桂园、恒大长期坚守的三四线城市,其亦因此获得了市场红利;其次则是民营企业机制较为灵活,可通过跟投、高薪制度聚拢人才;三是产品标准化。

  观点地产新媒体了解到,保利地产内部一直希望实施类似万科和碧桂园的跟投制度,希望借此创新机制吸引人才,获得更大的发展。

  今年以来,保利为了规模追赶也明显加大了在土地市场的投资力度,仅前8个月拿地权益资金和新增土地权益建筑面积就比去年同期多了近两倍,分别为845亿、1543万平方米。截至三季度末,年内累计新增土地计容面积已达到2962万平方米。

  但观点地产新媒体发现,其中有不少土地成本都相对较高,在调控的大环境下,即便规模会得到增长,却会因此导致利润被压缩。今年10月份保利地产共计斥资90.5亿竞得50%股权的上海浦东世博近20万平方米宅地就被贴上了这样的标签。

  股东会上有股东提出是否因为规模才揽下类似的高价地时,宋广菊答道,类似地块的稀缺性决定了其价值,目前的限购调控政策是为了避免金融风险采取的阶段性措施,并不会一直持续。

  虽然上海的地块开发存在一定压力,但上海市中心地块本就稀缺,加上市场好,因此未来并不会有太大问题,且地块短期内并不会推出,预计在2019年才会入市。

  整体来看,保利地产目前约8200万平方米的土地储备,在行业内仍有较大的竞争力,未来也会继续加大经济带、城市圈和交通枢纽辐射区域中三四线城市的布局。

  “明年保利地产要回到前三可能不行,前五是可以的,但对未来两三年保利再站到前三的位置我是有信心的。”宋广菊道。

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