香港传真 | 考验港人的“上车”速度

1评论 2017-12-21 23:27:22 来源:观点地产网 抢反弹必备短线战法

  观点地产网 下班高峰,承接港岛线、南港岛线和荃湾线中转任务的金钟站很是拥挤。

  从中环开过来的列车,本身留下的空间就不多,屏蔽门前垒起了人墙。港铁的车门被设计得十分敏感,关了又开、开了又关,使得人们等待时间变得更加漫长。

  于是,不少乘客掏出了手机,看看最新资讯。若你偷瞄几眼,会发现有关加息的新闻总在热文行列。

  美国加息威力不再

  “内地和香港是两个好唔同嘅(很不同的)市场。”这句话被不少分析人士提起。

  香港是全球少数采纳货币发行局或联系汇率制度的经济体系之一。香港金管局把港币与美元挂钩,发钞银行发钞时,会按汇率向金管局提交等值美元,并记入外汇基金的账目,以购买负债证明书,作为所发行纸币的支持。

  资料显示,1998年以来,美联储调息50次,每一次调息后香港都立刻跟随。

  不久前12月14日,美联储一如预期宣布2017年以来第三次加息,将联邦基金利率目标区间上调25个基点到1.25%至1.5%的水平。唯独这次香港银行没有响应。

  市场预期,明年美国将进入加息周期。在美联储加息翌日的一场记者会上,渣打银行一位高级经济师表示:“预期美联储将维持渐进加息,明年视乎当地经济状况料加息2至3次,但相信内地和香港不会出现大规模走资。”

  而在14日当天,某地产代理公司住宅部总裁更信心满满地断言:“加息无碍楼市升势。”事实上,美国加息对香港楼市的影响愈来愈不为市场与置业人士重视。

  这位总裁分析到,目前全港存款总额高达12万亿港元,在资金充裕的情况下,香港未必会跟足美国加息步伐。在这种情况下,实物市场将持续受到追捧。

  其更预测,香港楼市在明年农历新年过后,将出现“小阳春”的现象。

  明年楼市人人话升

  年关将近,有关楼市预测的简报会,排满了每一位地产记者每一天的工作单。不同的会议,到场的常常是同一帮人。一来二去大家都熟悉了。

  同行们谈天论北,某人戏言称,参加的每场简报会其实都差不多,因为“反正大家都预咗,明年楼市会升”。

  事实也是如此。仲量联行12月11日发表报告称,尽管受加息影响,但市场对中小型住宅需求仍将强劲。预期明年住宅楼价将上升约10%,而在符合多个条件下,最高升幅将达到20%。

  香港四大地产代理之一的香港置业则相对保守。其报告称,明年全年,香港楼价可望有10%以内的高单位数增长,一二手住宅注册成交量合共可达6.8万宗,注册金额合共约5900亿港元。

  而据另一四大地产代理美联物业于加息公布后进行的一次民意调查显示,在所有受访者中,认为未来楼价会下跌的仅有7%;认为楼价会上升的高达71%。

  回头来看看年内的情况,根据香港差饷物业估价署公布的数据显示,今年10月私宅楼价指数已升至342.4点,年内累计升幅达到11.4%,已经19个月连续上升,累计升幅为26.16%。

  另据美联物业公布的房价走势图显示,2017年以来香港房价已累计上涨11.4%,11月继续上涨,上涨幅度约为1%。而11月以实用面积计算的平均呎价为12005港元,首次冲破1.2万港元大关。

  港人“上车”要比速度

  今年3月,TVB曾播放一系列采访节目叫《有楼万事足》,讲的就是香港年轻人如何通过各种方法成功买楼。

  按照港人的说法,他们将首次置业比喻成“上车”,寓意为搭上人生的顺风车。但高房价、置业难,向来是香港社会的一大痛点,上车并非易事。

  今年以来香港楼市呈现两极化已十分明显,总价较低的“上车盘”(金额在400万港元左右)以及豪宅,无论在成交量还是在售价方面都表现突出。

  目前,香港政府政策规定,只有400万港元或以下物业,可以申请9成按揭。但市场分析认为,由于年内全港楼价已经攀升约17%,未来400万港元的单位或将被淘汰。市民迎来的是500万,甚至600万港元的上车盘。

  另外,据港媒报道,截至11月末,全港只剩下4个CCL成份(中原城市领先指数)屋苑实用呎价仍然低于1万港元,全部来自新界西。包括香港黄金海岸、荃威花园、海翠花园以及嘉湖山庄。其中呎价最低是嘉湖山庄,当时为9268港元/平方呎。

  在这种情况下,港人首度置业是一件要比拼速度的事。而自然,不少发展商也选择在此时推出旗下的上车盘项目。

  无独有偶,某发展商一个位于元朗的上车盘就赶在12月中旬,公布首张价单。该房企旗下物业代理公司营销部总经理亲自为项目站台,介绍户型、朝向等十分详细,对答如流,显得自信满满。

  只因,这个楼盘首批推出30个单位,包括23个一房及7个开放式单位,定价约315.6万至559.6万港元。最便宜单位仅售299.82万港元,入场费之低可谓赚足眼球。

  这30个单位,平均实用面积在192至310平方呎。若折算成公制,则为17.8至28.8平方米。据报道,由于价格吸引,该盘一经推出,市场反响十分热烈。

  楼价上涨影响的另一方面,就是香港房屋的户型问题。早在2016年,香港浸会大学财务及决策系副教授麦萃就提出一个名词叫“纳米楼”。

  数据显示,香港目前在售楼盘约有两成多是40平方米以下的户型,实用面积低于15平方米的户型单位也在逐年增加。

  针对市场的种种症结,今年6月,林郑月娥在接受新华社访问时就曾表示,当上特首后会首要解决香港楼价高、买房难问题。其法宝之一便是“港人首次置业上车盘”计划。

  该计划只适用于从未置业、收入超出申请居屋上限的香港永久性居民,主要对象是年轻家庭。林郑月娥指,初步倾向以公私营合作模式,利用发展商私人住宅地皮推出首置上车盘,售价以市民负担能力计算,例如家庭收入中位数。

  但该计划仍处于构想阶段,具体细节需等待明年公布。而目前,香港正在实施的类似措施有“绿表置居先导计划”。

  香港传真,一座城市里的地产漫游与画像。

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