远洋旧改深潜 低调参与南山龙船塘项目与深圳路线图

1评论 2017-12-25 00:23:17 来源:观点地产网 上市公司绝密调研报告

  观点地产网 近日,深圳南山区荔源股份公司及金枫房地产开发有限公司发布了关于龙船塘城市更新单元拆除范围房屋权属公示情况说明,表示该公司于2015年至2017年的几度公示之中,并未收到相关的书面异议。

  观点地产新媒体查阅,金枫房地产的大股东为北京远东新地置业有限公司,后者持有金枫房地产60%股份,而北京远东新地置业有限公司的股东为远洋地产。

  远洋集团回复观点地产新媒体称,早在几年前便开始介入该项目,目前正在顺利推进中。公开信息显示,自2011年开始参与深圳旧改至今,远洋已有深圳发展了4个项目,且均为旧改项目。

  深圳市规土委网站资料显示,南山区南山街道龙船塘城市更新单元规划项目于2013年被列入《2013年深圳市城市更新单元计划第二批计划》,彼时项目的申报主体还是深圳市南山荔源实业股份有限公司。

  据悉,南山荔源实业股份有限公司是由原南山村委会集体经济改制组建的股份合作制企业。楼盘资料显示,荔源实业曾开发过荔海春城、阳光花地小区、荔源商务大厦。

  2016年,龙船塘项目的规划(草案)已经市规划国土委《关于审议龙岗区坂田街道华为电气加工厂城市更新单元规划(调整)等议题的业务会》审议通过。

  规划显示,龙船塘位于深圳市南山区南山村,位于大南山北麓,东侧紧邻荔林公园,北至东滨路,东至荔林公园,南邻南山党校和铭筑居住小区。该项目紧邻规划中的地铁9号线西延线“前海路站”,西延线已于2015年底开始建设,并计划2019年下半年竣工。

  该项目面积为21312.8平方米,其中拆除用地范围为17375.4平方米,开发建设用地面积为12320.7平方米。容积率7.14,计容积率总建筑面积88000平方米。商业、办公及酒店合计61300平方米,商务公寓26250平方米,公共配套设施450平方米,另地下商业建筑面积5000平方米。

  值得一说的是,项目中还包括了一部分为文物保护用地,面积925万平方米;而两宗商业地块01-02地块及01-06地块,均为不规划形状。01-02地块为办公(25F),01-06地块为商务公寓(30F),两宗地块均包括三层底商。而且,公寓部分靠近东滨路段规划有地铁出口。

  于2015年下半年,龙船塘工业区便已进行了拆迁。目前,通过卫星图可以看到,项目中除却上述文物所在处,其余土地大体清除完毕。而且,龙船塘项目距离荔源实业所开发过的荔源商务大厦仅有一地相隔。

  过往新增土储数据显示,2016年7月,远洋于深圳新购入一宗土地,亦命名为深圳龙船塘项目,建筑面积11.49万平方米,业态为公寓及写字楼,远洋集团应占的对价为9.43亿元(包括拆迁及补偿),所占权益为80%。最新年报显示,其所占权益降至60%。

  尽管最新披露的龙船塘旧改与7月新增的龙船塘项目,无论是地理位置还是规划性质都相近,但两者总体量却相差1万多平方米。观点地产新媒体尚无法确定,它们是否为同一项目。

  远洋集团方面回复观点地产新媒体称,上述两个项目即为同一个项目。

  值得一提的是,远洋与荔源实业已非首度合作。此前远洋拿下的深圳荔山项目,也是与荔源实业合作。

  观点地产新媒体了解到,远洋早于2011年便从深圳天基房地产收购了南联小学旧村改造项目,包括拆迁款在内的总地价款为22.6亿元。该项目用途为住宅、商业,总拆迁用地面积16万平方米,建设用地面积13.1万平方米,规划建筑面积44.6万平方米。

  这个项目后来成为远洋地产进入深圳的第一个大型综合体项目——远洋新干线。此后,远洋又陆续收购、蛇口水湾村旧改项目(水湾1979项目)及荔山工业区项目,并增持了盛平项目。盛平项目已被打造成目前的远洋新天地。

  资料显示,水湾1979项目建筑面积31.7万平方米,荔山工业区项目总建面23万平方米,盛平项目建筑面积39.1万平方米。

  过往销售数据显示,远洋水湾项目于2015年售出7.32万平方米,均价达4.8万/平方米。而2017年半年报显示,远洋新干线实现协议销售面积7.03万平方米,均价4.14元/平方米,远洋新天地售出2.14万平方米,均价3.83万元/平方米。

  期内,远洋新干线实现营业额9600万平方米,交付可售楼面面积2582平方米,入账均价3.72万元/平方米。

  截至年中,远洋于深圳的土地储备包括四个项目,分别为荔山项目、龙船塘项目、远洋新干线及远洋新天地,四个项目总土地储备达90.9万平方米。若不计不可售的资源及权益占比,以4.5万元/平方米的均价来算,远洋目前于深圳的货值超过400亿。

  另据深圳市城市更新网报道,远洋在深圳总建面超100万平方米,另外还有约300万平方米的城市更新项目正处于谈判阶段。

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