重磅发布 | 观点指数 · 2017中国房地产企业销售金额TOP100

1评论 2017-12-29 15:31:25 来源:观点地产网 上市公司绝密调研报告

  2017年,中国房地产企业再次创造了一系列新纪录。观点指数经过全年不间断监测、分析和研究行业关键数据,在新的一年到来之际,继续发布2018中国房地产卓越100榜的前序榜单——2017中国房地产企业销售金额TOP100。 

  纵观行业,过去这一年,中国房地产逐渐进入建立长效机制的新时期。自2013年首次在政府工作报告中提出建立长效机制以来,相关内容经过不断完善,直到“十九大”明确提出“房住不炒”和“租购并举”等,将长效机制建设往前推进了一大步。 

  无论如何,2017年成为了中国房地产又一个转折之年,未来格局渐显——供给侧改革为出发点的方向继续深化,政策稳定性将延续,长效机制建设也将逐步完善。

  一、宏观印象

  关键词:租购并举、房住不炒、长效机制

  从2017年初提出的差异化供地政策,到租赁住房、共有产权住房等公共住房建设的持续推进,再到“十九大”强调“房住不炒”和“租购并举”,中国房地产行业的改革大势已无可阻挡。

  “十九大”报告指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

  关于长效机制的内容,2016年中央经济工作会中已经提出:综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

  总体而言,长效机制主要包括住房、土地、财税、金融四类政策工具。但在长效机制建设、住房制度改革和顶层设计刚刚起步并未成型的时候,继续坚持反对房地产投机,继续执行房地产调控政策,短期调控与长效机制之间开始相得益彰。

  从2016年开始,房地产政策环境持续收紧。2017年3月中旬以来,以北京为首的各城市限购政策频出,限购、限贷、限售、首付款提升等逐渐浮现。

  5月份,上海、长沙、海口、无锡、嘉兴、张家口、西安等约25个城市在各个方面出台了加强版房地产调控政策,内容囊括信贷、公积金提取、商品房销售等。

  2017年第三季度,大量二三线城市出现了更为严厉的“四限”政策,再加上金融去杠杆等措施,可以预见,未来一段时间内,维持政策常态化将是必然现象。

  据不完全统计,截至目前,全国有超过60个城市或地区出台了160余次调控政策,集中涉及限购、限贷、限售,还囊括信贷、土地出让、商住房、公积金贷款等一系列政策。经过持续而有力的调控,房地产市场开始转向平稳健康发展。

  资料来源:各政府部门网站、观点指数综合

  此外,房地产税的立法和实施也在有条不紊地推进,不动产登记制度逐渐完备的情况下,房地产税的未来也已隐约可见。

  资料来源:中央及各政府部门网站、观点指数综合

  资料来源:中央及各政府部门网站、观点指数综合

  二、行业扫描

  关键词:调控、10万亿、小年、住房租赁

  2017年,宏观政策面持续趋紧,房地产销售量价增速双下滑的影响下,房地产投资继续下降,新开工增速持续回落。

  国家统计局数据显示,2017年1-11月份,全国房地产开发投资100387亿元,同比名义增长7.5%,增速比1-10月份回落0.3个百分点。其中,住宅投资68670亿元,增长9.7%,增速回落0.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.4%。

  数据来源:国家统计局

  市场成交方面,1-10月,全国商品房销售金额达到102990亿元,提前两个月达到10万亿大关。在2016年创造的10万亿新纪录基础上,楼市成交进一步攀升。

  但另一方面,2017年全国商品房销售金额和销售面积增速呈现逐月下降的趋势,到10月份,已经回落至新低点。

  国家统计局数据显示,1-11月份,全国商品房销售面积146568万平方米,同比增长7.9%,增速比1-10月份回落0.3个百分点;商品房销售额115481亿元,增长12.7%,增速提高0.1个百分点。

  数据来源:国家统计局

  价格方面,“分类调控、因城施策”房地产市场调控政策效果继续显现,70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体继续保持平稳。

  但是在一二线城市房地产调控政策日益趋紧的背景下,包括三四线城市在内的非传统热点区域楼市开始活跃,逐渐成为拉动房地产市场的主力。

  数据来源:国家统计局

  初步测算,11月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别下降0.1%和0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.5%和0.3%,涨幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.4%和0.3%,涨幅均比上月扩大0.1个百分点。

  另据测算,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续14个月回落,11月份比10月份分别回落0.3和0.2个百分点。二线城市新建商品住宅价格同比涨幅比上月略微扩大0.1个百分点,二手住宅价格同比涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续4个月回落,11月份比10月份分别回落0.3和0.2个百分点。

  展望未来,在长效机制和调控政策作用下,2018年房价将回归基本面,重点城市价值将会继续凸显;对于房地产企业来说,经过连续两年销量大年之后,2018年将会是成交小年的声音逐渐扩大,似乎新一轮的周期底部将到来。

  关于小年,业界普遍认为,2018年全国房地产销售可能会出现整体性的下降,销售面积和销售金额同时下跌的可能性极大。其次,城市分化会更加明显,一二线城市房价仍将维持当前局面;成交量明显下降的三四线城市,房价也难有上涨的动力。

  与此同时,房地产调控政策继续收紧的情况下,住房租赁市场成为了2017年新的风口,各级政府先后出台多项政策,支持住房租赁市场发展。

   

  资料来源:各城市政府网站、观点指数综合

  12月底,住房和城乡建设部对2018年工作任务作出部署,即继续深化住房制度改革,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。大力发展住房租赁市场特别是长期租赁,在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场,推进国有租赁企业的建设,充分发挥对市场的引领、规范、激活和调控作用。

  在住房租赁的这片蓝海中,金融的支持力量已经显现,多家商业银行宣布进军住房租赁市场。除了建行以外,工行农行中行等也都推出了自己的产品和服务。

  11月2日,建行在佛山与广东省住建厅、佛山市政府达成了住房租赁合作协议。

  11月16日,工行表示,将向广州住房租赁市场提供5000亿元授信资金,并推出租房贷产品“租e贷”。

  12月18日,交通银行广东分行同知名房企签订租赁合作协议,给予万科、保利、佛山市建鑫住房租赁有限公司在内的签约主体合计1500余亿元意向性授信额度,专项用于金融支持住房租赁业务。

  除此之外,腾讯、阿里巴巴、京东等为代表的互联网巨头也在纷纷进入住房租赁市场。

  三、土地观察

  关键词:限房价、竞自持、流拍

  2017年上半年,土地市场反应继续火热,但下半年在资金来源收紧、入场门槛提升的调控影响下,土地市场回归稳定,成交楼面均价溢价率回落。

  1-11月份,房地产开发企业土地购置面积22158万平方米,同比增长16.3%,增速比1-10月份提高3.4个百分点;土地成交价款11436亿元,增长47.0%,增速提高3.7个百分点。住宅用地成交楼面价继续上涨,溢价率则开始回落。

  数据来源:国家统计局

  供应方面,全国各类土地推出量由降转升,其中尤以住宅用地推地量增幅最大。在推地方式方面,“价高者得”的招拍挂出让方式被逐渐革新,“竞自持”“限房价”“限地价”“熔断”等新出让方式开始试水。同时,土地资源进一步加速向大型标杆房企集中。

  分城市来看,WIND数据显示,截止2017年11月,一线城市北上广深年内供应的住宅用地已经达到228宗,与2016年全年相比增长约50%;合计供应住宅土地的对应规划建筑面积约2816万平方米,与2016年全年相比上涨62%。

  其中,一二线城市土地供应明显加速,多个城市的土地成交金额超过千亿,其中北京和杭州超过2000亿。

  资料来源:观点指数综合

  企业方面,一个值得注意的现象是,中大型房企在土地市场上的拿地能力远强于小企业,从而推动了行业集中度的加速提升,并且看上去比销售集中度的提升更加猛烈。

  以碧桂园、万科为例,2017年以来,碧桂园拿地金额超2200亿元;万科则在土地市场取得229个项目,总拿地金额达3000亿元。

  成交继续上涨的同时,土地流拍现象也频频出现。据不完全统计,2017年下半年,全国共有约260宗土地流拍。总的来说,未来三年部分大城市土地供应将有所回升,并将更多倾向于租赁住宅。

  此外,因为限售价、限地价、限自持等诸多限制,众多房企早已选择抱团取暖,以联合拿地的方式获取土地储备。

  在这个“规模化”越来越重要、集中度越来越高的环境里,充足的土地储备成为企业扩张的前提,“尽量多拿地”、“拿好地”成为企业的普遍共识。

  标杆龙头房企出现加速拿地,也说明规模化扩张越快速的房企,出现了存货加速下行的现象,补充土地储备的需求更加强烈。

  四、企业论衡

  关键词:5000亿、分化、创新、转型

  企业是市场活动中的主体,2017年,房地产企业的生态呈现怎样的一种境况?

  最为显眼的是以“碧恒万”为代表的标杆房企群体,不断扩大规模销售,而紧随之后的千亿级、百亿级房企数量也愈来愈多。

  在规模化的另一面,则是房企集中度不断提升和分化加剧的局面。大型房企市场占有率不断提升,并购现象越来越普遍。

  在规模化的同时,创新业态与多元化转型成为房地产企业的新风口,住房租赁市场正被越来越多企业关注。从联合办公、共享办公到长租公寓,住宅市场之外,存量市场已经是行业的新蓝海。

  据不完全统计,截至到年底,全国有超过50个城市出台了有关住房租赁的政策。

  除了存量市场,通过产业协作、产城融合、物流、文旅小镇等模式拿地,也是2017年行业普遍的现象。

  2018年,中国房地产企业“分化与转型”的趋势仍然将持续,在即将可能到来的“小年”里,备好粮草的企业无疑将过得更为舒服,而粮草就是土地,以及现金等有限资源。

  1、碧桂园强势夺冠,恒大、万科之后谁为先锋?

  观点指数·2017中国房地产企业销售金额TOP100榜单显示,碧桂园、恒大、万科成为本年度销售金额前三强。三家企业均实现了超过5000亿的销售,成为中国房地产首三家完成一半“万亿”目标的企业。

  最为耀眼的当然是榜首销冠碧桂园,从第一个月开始就成为销售金额TOP100榜单第一名,全年一直遥遥领先,从未受到万科和恒大的实质性挑战。

  总结过往,碧桂园距离6000亿仅一步之遥,而在两年之前就已经是行业远景的“万亿”时代目标,似乎也已不再遥远。

  从2013年首次突破千亿大关以来,碧桂园几乎是以跨越式的速度扩张,不到4年时间就完成了1000-5000亿的增长。

  最后几个月,碧桂园没有任何失误,万科和恒大基本上已经失去了逆转夺得第一的可能;而三强之争中,恒大则很快缩小了与万科之间的距离,并最终超越。

  三家企业全年销售总额达到1.6万亿,所代表的无疑是行业集中度提升,大型房企市场占有率越来越高的分化现象。

  这是一个行业的风向,龙头标杆房企则是行业的风向标。

  恒大是2016年度的销售冠军,年初之时,不少分析一直认为本年度恒大仍然是销冠的有力争夺者,但事情发展显然不如外界所猜测。

  沽出了所有永续债之后,恒大继续致力于“回A”大业,同时重新把“效益”摆上台面,提出“规模与效益”并重的概念。

  恒大的改变,使其无法在本年度与碧桂园一较高下,不过最终还是成功实现了对万科的逆转。

  万科连续两年错失销售冠军,本年度位居第三。虽然5000亿已经是非常庞大的规模,但总是略有遗憾。

  住宅开发之外,万科已经建立了商业地产、物流地产、长租公寓等经营性业务,日益呈现出明显的多元化转型思路。

  2017年8月的中期业绩会上,万科董事长郁亮曾对外公布集团的五大业务类型:核心业务(房地产开发和物业管理)、优势业务(商业开发运营与物流)、拓展业务(长租公寓和冰雪度假)、摸索业务(养老和教育)、潜力业务(“轨道+物业”和混合所有制改革)。

  这五大业务类型,基本涵盖了房地产行业当前和未来的热门方向和发展重点。

  2、融创抢跑,保利后发,3000亿之上的分水岭

  将关注的目光从最抢眼的三强上面移开,可以看到,位列第四的融创也是不容忽视的“黑马”。

  并购万达集团大量物业之后,融创的规模化扩张进一步加速,并跃升为增长最快速的大型房企之一。

  2016年,融创录得销售金额1550亿元,而本年度增长至约3600亿。在收购乐视和万达中的孙宏斌,仍然领导融创极速规模化扩张。

  据观点指数不完全统计,融创2017年以来并购动作仍然持续不断,分别为——26亿收购链家6.25%股权,150亿入主乐视,17.23亿再增持金科6.17%股份,23亿元收购融科智地合肥及武汉项目剩余权益,100亿收购天津星耀五洲项目75%股权,21亿收购重庆江北嘴国际金融中心项目60%股权;32.32亿收购大连润德乾城166万方项目,438.44亿收购万达13个文旅城91%股权……

  3000亿是2016年房地产企业第一梯队的标志性数字,在本年度则成为了第二梯队的一个分水岭。除了融创之外,达标3000亿的房企还有一家——保利地产。

  保利地产是3000亿以上规模房企中唯一一家国资央企,目前排名前5的企业合共录得销售金额约2.27万亿,以全国商品房销售金额11万亿计算,占比刚刚超过两成。

  因此,保利地产仍然有进一步规模爆发的可能——目前机会在于对香港上市平台保利置业的整合。

  自从11月30日晚首度披露整合方案,保利地产与保利置业整合一事就备受资本市场关注。

  2016年收购中航,2017年整合保利置业,未来是否还会有更多收购兼并大动作,助推更加快速发展?保利地产的答案是“有”。

  3、千亿房企继续扩容,五家企业成功晋级

  仅仅几年前,千亿房企还是整个行业的绝对重量级明星企业,数量稀少。到今天,千亿房企数量已经迅速扩大至17家,销售金额总和达到4万亿,

  龙湖地产、招商蛇口、新城控股、世茂房地产、旭辉集团五家企业在本年度成功实现突破,成为千亿俱乐部新成员。

  这个趋势在年初就已有所体现,并且龙湖、招商、新城均提前至少一个月达标千亿,使得最后一个月并无多少悬念。

  以龙湖为例,早在年中6月份时就已达到900多亿销售规模,是上半年增长速度最快的房企之一。7月份达标千亿之后,龙湖放慢了规模增长速度,下半年仅录得约500亿销售金额。

  龙湖地产并不仅仅专注于规模扩张,在兼顾盈利表现的同时,商业地产、创新业务方面也在加紧布局。

  招商蛇口在2015年底完成重组之后,经过2016年和2017年两年的加速发展,已经成为地产央企中的标杆之一。曾经的“招保万金”四大A股上市房企,最终全部都没有掉队,在2017年度均已晋级千亿。

  虽然港股私有化方案未能成行,新城控股本年度依然成功上位千亿。对于一直向外界表示规模重要性的新城而言,这个结局无疑是美好的。

  “有规模才有江湖地位,有江湖地位才有话语权”,这是新城加速扩张的信条以及追逐的目标。同时,新城在商业地产领域的目标同样令业界惊讶——到2020年发展布局100个吾悦广场。

  世茂房地产早就已经是上市房企中的标杆之一,但规模化发展方面连续几年表现出原地踏步的现象,直到2017年才如愿进入千亿行列;旭辉与新城有些类似,但旭辉的扩张速度似乎更为坚决,达成千亿所花费的时间也更少。

  17家千亿房企基本座次都已排定,2000亿之上的绿地和中海,一个曾经力压万科冲上榜首,另一个一直是效益和成本管控的标杆,财务表现和盈利能力领先行业。

  绿城集团、金地集团、华润置地、华夏幸福是2016年初次进入千亿俱乐部的成员,本年度均维持了稳健的增长。

  4、中大型房企市场占有率加速提升,2018谁将冲击千亿?

  纵观榜单,除了17家千亿房企,还有22家500-1000亿房企。也就是说,500亿规模以上的中大型房企数量已达39家,销售总额达到5.64万亿,占2017年度全国商品房销售总额几乎一半。

  展望2018年,千亿之下排名首位的是中南置地,在900亿的基础上进一步冲击千亿基本毫无难度。

  除中南置地之外,900亿规模的房企还有正荣集团、阳光城集团、泰禾集团,三家闽系房企本年度均取得了较大的增长,距离千亿仅一步之遥。

  值得注意的是,12月28日,正荣集团披露有关香港上市的计划与信息,计划正式挂牌进行交易的时间为2018年1月16日,IPO募资达40.8亿港元。

  800亿-900亿销售规模企业分别是雅居乐、鲁能集团、荣盛发展、富力地产等企业,也是2018年潜在的千亿房企。

  虽然业内普遍认为2018年将是楼市“小年”,但对于有所准备的中大型标杆房企而言,继续维持规模增长是可以预见的事情,上述企业若全部成功晋级千亿,未来一年千亿房企数量将扩大至25家。

  “大者愈大、强者恒强”的企业分化与集中度提升局面已经持续数年,在可以预见的未来数年,这种局面基本不会改变。

  举一反三,当上述房企晋级之后,还有哪些房企将在未来几年有机会冲击千亿?纵观榜单,700亿规模的企业有中梁地产集团、融信集团、金科地产、蓝光发展;600亿规模则包括有远洋集团、中国金茂、首开股份、祥生地产、滨江集团。

  500亿级别的企业数量也不少,分别有龙光地产、首创置业、中国铁建、融侨集团、美的置业。当然,这些企业冲刺千亿还需要持续数年的努力。

  在后规模化时代,土地和资源越来越集中在中大型房企周围,若不出现重大战略失误和经营挫折,对于这部分房企而言,维持较快速的规模增长是可以预见的事情。

  5、TOP100入榜企业冲刺200亿,后规模化时代如何做大规模?

  在万亿时代只走过一半道路,千亿成为行业一个门槛之时,曾经的百亿门槛早已消失在行业规模化发展大潮中。

  观点指数·2017中国房地产企业销售金额TOP100榜入榜100家企业,全部均已达标百亿,最低金额超过150亿。

  扩大至200亿,达标企业数量则为88家,不难预见,TOP100企业全部超过200亿的未来不远。

  88家200亿级房企销售金额总和达到7.2万亿,占全行业销售金额总和的比例约为56%。以此类推,TOP100企业销售金额总和为7.4万亿,占比约为58%。

  但一个显而易见的现象是,全国房地产市场规模已经达到一个周期的顶峰,中大型房企市场占有率越来越大的背景下,中小型房企规模扩张的道路将越来越狭窄。

  并购是其中一个必由之路,而多元化、发展创新型业务和存量市场成为新蓝海,就已经是顺理成章的事情。

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