观点面对面 | 闫家瑞:合生创展的利润标尺与突破之道

1评论 2017-12-29 16:50:26 来源:观点地产网 上市公司绝密调研报告

  观点地产网 强者恒强固然是房地产行业一直以来的共识,但规模却非衡量企业运营情况的唯一标尺。据观点指数统计显示,截至12月,行业内千亿房企数量已达到了17家,比去年底增加了五家,500亿级房企则达到了39家。

  “大房企现金流优势明显,其他房企在现金流、融资成本、管理成本、品牌溢价能力等方面比起大房企,确实稍有逊色。”合生创展集团住宅投资事业部副总经理闫家瑞这样对观点地产新媒体表示。

  不过,闫家瑞更加认同的是,追求更高的利润水平是才是取胜之道,“未来房企之间的兼并购会更加频繁,房企之间将逐渐分化,主要在于大企业依靠量的优势明显,小企业则多靠自身特色”。

  利润为标尺

  闫家瑞表示,对于合生而言,不能单纯用销售额一个指标与其他企业相比,其在资金实力、土地储备等方面都有自身的优势。合生创展更注重的是在一定规模允许的范围内,尽可能地去追求更高的利润。

  “一到年终,各种成绩单的比拼中,超千亿都已经不是不可想象,但从利润的角度来对比。合生创展完全是可以与千亿房企匹敌的。”闫家瑞的自信或许来源于过去几年间合生的利润表现。

  据观点地产新媒体了解,于2017年上半年,合生创展销售金额45亿左右,但毛利率与净利率分别达到了34.01%及32.31%,同比增长了约10个百分点。

  截至2017年11月,合生创展累计实现了80.79亿的销售额中,同比增长约4.4%。同时,合生创展自4月份开始,每个月的销售均价都同比有20%-30%的增长,介于1.2万至1.4万/平方米之间。

  快速拿地、融资、去化的高周转模式,在过去受到众多房企的追捧。但在收获规模的同时,企业也容易落下高负债与低利润率的难题。这两年间,包括恒大、融创、碧桂园等都在寻求更高质量的增长,提高利润水平并维持健康的债务结构。

  负债率方面,自2014年至今,合生创展的资产负债率均在60%左右,大大低于同期的其他内地房企。除此,合生的借贷实际年利率呈逐年下降趋势,从2012年的8.5%降至今年上半年的5.9%,显示其融资的成本逐渐下降。

  对于未来房地产市场的看法,闫家瑞认为,2018年及未来几年,房地产市场将逐步趋于健康平稳,供求关系进一步改善。尤其以北上广深一线城市为核心的城市群和经济圈,由于资源聚集效应突显,房地产市场仍相对更安全。

  储备与扩张

  虽然外界对合生的发展模式存疑,但在这些年间合生已默默积累了大量的土储,在保证未来扩张发展的同时,低成本土地某种程度上有助于利润水平的维持。

  闫家瑞介绍,合生创展重点布局于环渤海、长三角、珠三角三大经济圈,目前在全国一二线地区、13个城市拥有3000万平方米土地储备。观点地产新媒体了解到,合生的土地储备已经达到了一家600亿左右房企的规模。

  合生创展甚少在土地公开市场上拿地,不过,下半年合生则通过向中国信达收购不良资产的方式获取了永湖镇香山美墅项目90%权益。合生方面称,其将获得46万平方米的计划建筑面值,主要包括住宅物业(设有商业及酒店物业配套),并预计在未来3至5年完成建造及销售。

  在接受观点地产新媒体采访时,合生方面还透露,该公司在城市更新、旧城改造、一二级联动方面积累了比较多的经验,目前在华南地区已有一些项目入手。

  此外,合生创展还在北京、广州等城市的核心地段拥有多个优质项目,今年该公司通过出售的方式处置旗下的资产实现商业地产项目的退出。

  2017年9月,合生创展通过出售北京东方文化艺术中心项目实现回笼资金18亿元。市场人士分析认为,在北京写字楼市场空置率上升,租金短期上涨空间有限的情况下,企业出售项目的行为不难理解,在降低未来风险的同时,也能够及时回笼现金。

  除了住宅领域,合生在商业、产业、文旅等方面均有布局。闫家瑞介绍,该公司的商业地产规模逐渐扩大,项目储备充裕且多位于全国一二线城市。至今合生共拥有开发项目及储备项目达70个,已建成运营的项目面积超过300万平方米。目前,其主推项目上海五角场合生汇及朝阳合生汇已相继开业。

  写字楼方面,合生商业已运营写字楼面积超百万平米,并保持着90%以上的高出租率。此外,合生商业旗下已有10余家酒店物业,分别分布在北京、上海、广州、深圳、天津、太原及西藏等地。

  在房企逐渐布局产业园、产业小镇之时,早在2015年,合生创展已宣布推出其首个持有型的产业园项目合创产业中心。项目位于北京市庄马驹桥区域,占地600亩,总建筑面积150万平米,包括甲级写字楼、众创空间、酒店、商业街区等业态。

责任编辑:Robot RF13015
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