观望中的2017年北京二手房市场:成交量同比减半  换房成本增加

1评论 2018-01-02 14:57:00 来源:人民网-房产频道 上市公司绝密调研报告

  人民网北京1月2日电 (徐倩 孔海丽)2017年,在严厉的调控政策下,北京二手房成交量呈现大幅下滑态势。

  据北京市住建委数据统计显示,2017年全年北京二手住宅共计网签136237套,同比2016年全年的272434套,减少了136197套,降幅为49.99%。这一成交量也是2015年以来这一轮楼市周期最低值。

  中原地产首席分析师张大伟认为:“过去一年,北京楼市政策发布密度创造全国及北京历史记录,一年内发布了近50次各种调控措施,经过6个多月的连续楼市调控,随着初期各种政策持续发布后,市场对政策逐渐适应。随着政策进入平稳周期,市场逐渐进入低谷徘徊预计后续市场将继续在低位运行。”

  二手房市场“量价齐跌”

  在走访中,人民网记者发现部分中介门店成交量下滑,二手房房价降幅明显。

  “从2017年3月到现在,建国路以北,东三环到东四环这一片区域的二手房均价整体上算是从每平方米近8万元掉到了6万元,户型不同价格差很多,主要看房主意愿。”北京朝阳区一链家门店颇有资历的二手房经纪人老张对人民网房产表示。

  “成交量最低的时候,我们全北京链家门店加起来每月成交也就不到4000套。”老张补充称。

  成交量大幅下滑的背后,部分区域房价出现大幅下滑。链家研究院监测数据显示,以2017年11月单月为例,北京二手房成交均价比3月累计下跌12.2%,部分区域成交均价下跌高达25%。

  具体来看,以北京朝阳区为例,2017年3月份成交均价普遍在每平方米8万元左右,户型不好或者得房率低的二手房则会有小幅度的价格下沉。而现在,区域内二手房成交均价在6万元浮动,老房子、差户型等成交均价则降到了5.2万元左右。“有些税费比较高的房子,比如我这个月初卖掉的一套75平方米,总价520万元的,业主要求买家为全款支付,为此在总价上优惠了60万元。”老张举例说。

  挂牌价的变化,则反映了卖家预期的变化。据老张介绍,2017年3月,不论房子大小,业主统一都把均价报在了8万元,而现在,区域内的主流成交盘挂牌均价在7万元及以下,小区氛围不好的房子,挂牌价则在6.2万元左右。

  换房成本增加 观望情绪浓

  二手房成交量的下降也直接影响北京新房的签约量。

  据北京通州某项目营销总监向记者表示:“目前,项目处于限价当中,略高于周边二手房的价格,购买者大多是改善型的客户,但是,这些改善型客户大多都是置换房子,先卖掉老房子,在买新的。和去年情况不一样的是,他们的房子挂牌很多也难以出售,没有人买,购房者都在观望。”

  对于购房者来讲,虽然房价有所下降,但是买房的实际成本却在增加。

  “虽然均价降低了,但是首付提高了,房贷利率也比2017年3月份之前高,所以总体算下来,也没少交钱。”吴女士对记者表示。吴女士家里在北京有一套40平的一居室,想换一套大一些的二居室或者三居室。在3月份之前,她需要交纳50%的首付,现在首付比例变成了60%,要多拿出近100万的费用,而且不能再申请25年以上年限的贷款。

  此外,对于首次置业的人群来说,北京首套房贷利率自2016年9月30日至今,从8.5折上调到了高于基准利率5%到10%的水平。“体现在买房人真正花的钱上,没有特别明显的降幅,换房人首付多了,房贷利率高了。”吴女士称。

  专家预计:2018年二手房市场将持续低迷

  从政策导向来看,北京房地产调控政策不会放松,在今后五年内,北京将完成25万套共有产权住房供地。政府拟将通过加快房源供应,提升建设品质,公平合理分配,进一步稳定社会预期。新的一年,坚决抑制投资投机性购房需求,促进住房回归居住属性,有效推动北京房地产市场平稳健康运行,将是市场的主旋律。

  对于今年北京二手房市场的走势,张大伟分析称:“2018年,北京二手房市场成交量将持续低迷,成交量或将继续回落至10万套左右。”

  从买卖双方来看,对于未来房价走势的预期也产生了较大的观点分化。

  来自链家研究院的数据表明,全国有72%的经济人所接触的业主预计未来房价会上涨,相对业主较强的看涨预期,购房者的看涨预期稍微弱一点,有52%的经纪人所接触的购房者,预计未来房价会上涨,有近35%的购房者认为房价将下跌。

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