京城首拍收金百亿 远洋首创61亿夺孙河“限价房”宅地

1评论 2018-01-04 22:22:18 来源:观点地产网 打板族爽了!

  观点地产网 新年钟声刚敲响,北方地区便遭遇大面积降温。在强劲的北风扫荡下,北京最低气温降到零下八摄氏度。但京城的土地市场,依旧具有相当的热度。

  1月4日,北京迎来2018年第一场土拍,丰台、朝阳、密云三宗地块公开出让,总出让面积17.59万平方米,总起拍价82.24亿元,均采用“控地价、限房价、竞自持、竞方案”的出让方式。

  虽然有多重限制,但三幅限价房地块仍吸引了电建、龙湖、中粮+旭辉+恒基、首创+远洋等26家主体参拍。

  最终,电建、首创远洋联合体、京投发展突出重围成功落子,土地总出让金97.18亿元。竞拍轮次,溢价率均不高,最高溢价达50%。

  总的来说,北京针对土地出让的限制政策仍然起着重要的作用,使得企业拿地越来越趋于理性。

  首创远洋61亿孙河夺地

  朝阳区孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村2902-46地块可以说是此次最受关注的土地。

  资料显示,该地块用地性质为纯宅地,土地面积90394.03平方米;建筑控制规模控制在99433平方米;挂牌出让起始价为55.79亿元,竞买保证金为17亿元。同时,商品住房销售均价须不超过68924元/平方米,最高销售单价不得超过72370元/平方米。

  较高的竞价门槛使得不少企业却步,参拍的开发商亦大多选择抱团的方式。该地共吸引了4个竞买主体,为中粮+旭辉+恒基,首创+远洋,龙湖+首开,以及石榴集团。

  竞拍过程几无波折,最终首创远洋联合体以61亿代价夺地,楼面价61348元/平方米,溢价率9%,未达到竞自持的条件。

  根据出让条件,该地块容积率在1.1,建筑高度也控制在12米。市场分析,宗地预计将建成低密度洋房与别墅。

  事实上,孙河也属于北京新兴的高端住宅区。有分析显示,孙河是目前是北京唯一一块先规划、后卖地、再建设的低密度住区,土地容积率平均在1.1左右,是北京目前和未来的终极改善区域。

  孙河区域内有比较多别墅、类别墅项目,如首开琅樾、中粮瑞府、景粼原著、泰禾北京院子等,售价在7.4万元至10万元/平方米之间,而孙河整体房价在6.4万元/平方米左右。

  亚豪机构市场总监郭毅在接受观点地产新媒体采访时表示:“出让的地块临近中央湖,位置较好。同时规划容积率的条件不太高,竞得人能通过拉高拍低的方式,规划出别墅产品。”

  郭毅表示,别墅产品的定价空间相对也更加充分,地价部分因较低也能提振一部分的销售额,这幅地块的市场前景是相对乐观的。

  据了解,2017年5月,中粮天恒旭辉联合体以45.75亿元、溢价率31.1%竞得孙河西甸村居住地块,折合可售楼面价5.13万元/平方米左右。

  9月7日,泰禾以总价59.6亿,自持36%拿下孙河一宗面积9.99平的宅地,溢价率49%,折合楼面价6.9万元/平方米,商品住房销售均价不超过68,245元/平方米,最高销售单价不超过71,657元/平方米。照此看,此次出让土地楼面价还算中肯。

  电建、京投落子丰台密云

  北京市丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造项目二期(第七宗)NY-001等宗地,是今日土拍参拍房企最多但拍卖时间最短的地块。

  该地块用地性质为R2二类居住用地、A33基础教育用地,土地面积21975.01平方米,建筑控制规模为41704平方米,挂牌出让起始价为13.5亿元,竞买保证金为4.1亿元。同时,销售均价须不能超过61881元/平方米,最高销售单价不超过64975元/平方米。

  该地块吸引竞拍的房企多达14家,包括电建、华发、中骏、中海、金科、石榴等。但竞价轮次只达到9轮。最后,电建仅用不到10分钟便成功夺地,成交价16.75亿元,溢价率24.07%。

  据了解,进入2018年电建已落下两子——1月2日,中国电建联合南国置业以底价25.1亿元夺得重庆主城区鱼洞组团一宗257亩商住地块,成交楼板价4781元/平方米。

  最后一宗出让地块,北京市密云区檀营乡MY00-0103-6002地块R2二类居住用地同样“速战速决”。竞拍开始,东亚新华、建工、京投、中铁建、中骏、卓越轮番举牌

  在第14轮,建工报价19.43亿,触及地价上线,转入竞自持环节。京投发展率先报出自持2%但无人跟进,主持人随即宣布成交。最终成交楼面价15277元/平方米,溢价率50%。

  资料显示,该地块用地性质为R2二类居住用地。土地面积63574.44平方米;建筑控制规模控制在127149平方米。

  该地挂牌出让起始价为12.95亿元,竞买保证金为3.9亿元。同时,商品住房销售均价不超过25607元/平方米,最高销售单价不超过26887元/平方米。

  另外,上述两宗地执行“90/70政策”,即不配建保障性住房,项目居住建筑规模中套型面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。

  据了解,90/70政策最初出台于2006年,在多地都有执行。当时有市场评论,该政策堪称调控最硬的指标。

  不过,到2016年这种“一刀切”的政策,因难以适应市场和企业的需求,在不少地方已难以执行。如2016年2月29日,广东省政府就正式发布通知,取消该限制性措施。而北京目前仍是90/70政策最有力的执行者。

  目前,北京正努力从源头上控制住宅价格。一方面增加土地供应,另一方面“限地价”等多种政策齐下。

  资料显示,从去年开始,“限价房”地块已越来越常见。“限房价、竞地价、竞自持”的住宅用地去年累计成交43宗,占2017年北京全年住宅成交建设用地面积的约70.4%。

  在土地供应结构上,共有产权房、租赁住房以及其他保障性住房的土地供应规模逐渐增加。据透露,今后五年北京将完成25万套共有产权住房供地。

  在土地供应量方面,2018年1月4日到2月6日,北京将成交26宗土地,起始价约641.4亿元。其中将在1月份成交的有20宗。这26宗土地含23宗住宅地块,远超2017年同期,亦超历史同期。

  回望2017年,北京密集供应了住宅用地多达91宗,规划建筑面积超过1,229万平方米。与2016年相比,住宅用地数量增加了74宗,规划建筑面积增加了978万平方米。

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