单月207亿拿地赶超销售 金地“加杠杆”全年达标1400亿

1评论 2018-01-04 22:49:15 来源:观点地产网 "A股豪门"操盘术曝光!

  观点地产网 2017年已然画上句号,开发商开始陆续晒出销售成绩单。房地产行业集中度提高,开发商成为最大受益者,仅碧万恒三家同比涨幅预计超50%,紧随其后的同行也在30%以上。

  以金地为例,1月4日最新公告显示,其于2017年12月实现签约面积109万平方米,同比增长166.5%;签约金额196.3亿元,同比增长167.1%,这也是金地去年创下的单月最高纪录。

  考虑到金地3个月前销售已达到1026亿元,千亿门槛并不构成挑战,它唯一留给投资者的悬念是:2017年的销售上限在哪里?

  答案如今揭晓,去年全年金地累计实现签约面积766.7万平方米,签约金额1408.1亿元,同比分别增长16.5%、39.9%。继2016年销售获得63%增幅后,这家华南房企继续保持着快速增长。

  签约196亿的秘密

  根据观点指数此前发布的榜单,金地位列全行业第11位,较2016年上升一名,低于绿城1463亿元。

  在上述销售额中,金地旗下港股平台金地商置做出了不小的贡献。据同日金地商置披露数据,该公司去年累计合约销售总额452.76亿元,同比增长125%,占金地销售比重由20%提升至32%。

  单月销售表现隐藏着金地增长的密码,按月度看,该公司上半年月均签约销售73.25亿元,与全年月均(92.64亿元)差距-20.93%,仅3月、6月突破90亿关口;下半年月均则达到109.87亿元,与全年月均差距达+18.60%,显示公司推盘节点集中于下半年。

  观点地产新媒体查询,自“金九”起,金地单月披露有新推盘或加推盘计划的项目在40个上下,其中9月、10月分别涉及项目51个、38个,12月达39个,主要集中在珠三角、长三角及环渤海三大都市圈。

  在备受关注的12月,金地所推项目录得不俗表现,包括烟台金地首府二期所推116套房源售罄(开发商公布),最终实现单月最高销售纪录196.3亿元;均价1.80万元/平方米,比10月、11月分别下降1.1%、7.7%,目前尚未确定这是否与促销有直接关系。

  对此,接近金地的人士回应观点地产新媒体时,否认了刻意集中推盘的举动。该人士表示,金地在年底的确有数个重要项目推售,但强调推盘量增加仅和项目进入开发节点有关。

  可供比较的数据是,经历年底冲刺后,金地披露2018年1-2月有新盘或加推盘计划的项目仅有23个,环比减少36%。

  和行业内其它主流房企节奏相似,金地在销售增加的同时,也有意识加强补充土地储备。

  全年拿地超千万平米

  自2017年6月起,金地半年内连续积极加仓拿地,至11月底,公司累计在土地市场新增项目60个,计容建筑面积780万平方米,较2016年全年增长45%;对应总地价709亿元,较2016年全年增长102%。

  而12月间,金地单月新增项目14个,分别位于天津、北京、成都、东莞、沈阳、苏州、重庆等地,计容建筑面积近280万平方米;对应总地价约达207.5亿元,同样创下单月新高。

  积极拿地几乎颠覆了外界对金地过往的认知——至2017年底,金地累计新增项目74个,计容建筑面积1060万平方米;对应的总地价约916.5亿元,拿地总金额占比销售金额65.09%,较2016年全年35%提升约30个百分点,并创下近七年新高。

  拿地均价方面,金地去年新增土地楼面价8646元/平方米,较2016年全年拿地均价提高32%,主要反映该公司集中于核心一二线城市发展所带来的成本影响。

  尽管拿地总价创新高,金地实际支付权益金额或许远小得多。以12月为例,金地联合保利、首开,分别以62.9亿元、23.8亿元竞得北京市经济技术开发区河西区X94R1地块、昌平区北七家镇东三旗村011地块,目前各方并未披露合作比例。

  接近金地的人士对观点地产新媒体提及,金地近年来明确要“做大做强”,包括区域管理制度、跟投计划等都是捆绑员工、公司利益的举措,因此才录得业绩增长。其同时表示,只要符合上市公司利益的项目,金地会考虑用不同渠道获取。

  受益于积极拿地,金地在2018年的可售货值或得到一定程度的保障。2017年上半年,金地总土地储备3300万平方米,以全年销售均价1.84万元/平方米测算,可售货值达6072亿元。

  需要指出的是,随着加杠杆拿地提速,金地的负债也相应增加。截至去年三季度末,金地资产负债率、净负债率分别为73.5%、40.1%,同比分别提高4.9个百分点、7.1个百分点。

  在此情况下,优化融资渠道成为管理层着手运作的重要方向之一。观点地产新媒体了解,2017年上半年,金地披露加权融资成本降至4.48%;三季度内,该公司陆续发行15亿元中期票据、40亿元公司债、30.5亿元ABS等多元融资,利率在4.75%-5.27之间。

责任编辑:Robot RF13015
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