调整的一二线与三四线 恒大销售超五千亿均价逼近万元

1评论 2018-01-04 23:38:21 来源:观点地产网 "A股豪门"操盘术曝光!

  观点地产网 在万科公布全年销售成绩之后,另一家销售金额过五千亿的房企也随即公布了2017年的销售业绩。

  1月4日晚,恒大发布公告称,2017年12月的合约销售金额约为305亿元,合约销售面积约为298.1万平方米,合约销售均价为10254元/平方米。

  至此,恒大2017年全年合约销售金额为5009.6亿元,较2016年全年的合约销售金额增长34.2%;全年合约销售面积约为5029.9万平方米,均价约为9960元/平方米,较2016年分别增长19.2%及12.6%。

  和去年单月销售最高时突破500亿元的业绩相比,恒大12月单月的销售金额并不算太高,但从均价来看,一直保持着小幅稳定上涨的趋势。

  2016年底时,恒大的全年均价为8355元/平方米,而去年12月已经突破万元,即使是2017年全年计算,销售均价也达到9960元/平方米。

  不过,对于恒大来说,2017年的销售突破5000亿元是一件几乎没有悬念的事情。而去年更值得关注的是,恒大在香港资本市场的股价上扬,从年初的5港元一路涨至年末的近27港元高位,全年最高时曾一度达32港元。

  对于恒大去年股份上涨的原因,此前已有很多专业人士的分析指出,这和恒大销售表现一直较好,且公司负债得到较大改善有直接的关系。

  事实上,恒大获得总计近1300亿元的战投,也是推动其股价上涨的原因之一。

  11月6日,恒大发布公告称,其间接附属公司恒大地产与正威、苏宁、山东高速等6家企业签订增资协议,合共引入投资600亿。

  此消息一经发布,第二日,中国恒大的股价立即上涨,最高涨幅逾11%,报收30.9港元,市值突破4000亿港元。

  券商对恒大未来的股价更为看好,国泰君安在研究报告中表示,随着龙头集中度上升以及回A进程的推进,恒大估值仍具备上行空间,提升目标价至42.1港元。

  海通证券则认为,恒大此次战投意义重大,一旦战投资金转为权益,净负债率将望大幅降低,并将其目标价定至40.57港元。

  在诸多券商发布的报告中,许多分析师还都注意到,恒大2017年正在努力地调整土地储备的结构。

  瑞银在12月发布的一份报告中指出,恒大已成功将土地储备焦点由三四线城市移至一二线城市;如果三四线城市的销售走软,此举料有助其降低销售下滑风险的冲击。

  这和近段时间恒大在公开市场拿地的信息变多的情况颇为一致。

  此前恒大的很多土地都是在三四线城市获得的,而这些城市的政府信息披露情况相对延缓,因此恒大此前拿地信息也较少受到关注。

  而最近几个月,恒大拿地的公开信息明显变多起来。仅观点地产新媒体于2017年12月的报道中,关于恒大购地的信息就涉及7次,其分别在长沙、宁乡、扬中、台州、深圳、鄂州、绍兴共计拿地18宗。

  其中,最大金额的莫过于深圳地块:12月19日,深圳湾超级总部基地成功挂牌出让了2宗商服用地,恒大拿下的T208-0054宗地总价55.52亿元,楼面价19198元/平方米。

  该宗地规划为办公+商业+文化设施,容积率是目前深圳湾总部基地内出让地块中最高的,按照规划将建一栋≤500米的高楼。该宗地建筑容积率≤27.0,总规定建筑面积28.92万平方米。该宗地要求,只有30%的办公面积可销售,其余15年内不得转让。

  可以看出,恒大在热点城市、片区的拿地的确增加不少。2016年恒大的年报显示,一二线城市项目数量占比为52.2%,三四线城市占比为47.8%。

  截止2017年11月,恒大一二线新增土储合计占比为30.7%,三四线城市新增土储占比为69.3%,其中三四线城市中莱阳、徐州、沧州和佛山新增土储规模最大。

  这几个新增土储最大的虽并不在一二线城市,但都在一二线城市能覆盖、影响的范围之内。如莱阳已被正式划入青岛都市圈,而佛山除了传统的广佛一体化概念之外,粤港澳大湾区规划更是热点。

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