小年的粮仓 | 绿城篇:现金、规模之重与中交入主这三年

1评论 2018-01-08 16:05:31 来源:观点地产网 上市公司绝密调研报告

  编者按:2017年,中国房地产创造了新的成交纪录,“万亿时代”已走过了一半的路程。进入2018年,行业峰回路转,看淡房地产的“小年”情绪继续蔓延。

  2018年3月22-23日,观点地产新媒体主办的2018观点年度论坛将在深圳揭幕,论坛主题已确定为“小年大周期”。

  围绕关键词小年、周期,观点地产新媒体旗下研究团队——观点指数观察房企2017年经营策略和业绩表现,重磅推出“小年的粮仓”系列深度原报道,通过分析、研究标杆房企发展情况,他们将如何应对即将到来的“小年”?

  观点指数 2016年成功实现千亿后,绿城在2017年继续略有增长,交出了1463亿的成绩单,同比上涨约28%,基本保证了不掉队的局面。相比之下,“碧万恒”三大巨头纷纷跨过4000亿,曾经的“合作方”融创也一路狂奔至3000亿级别。

  延续2016年的形势,绿城的千亿成绩单中,代建仍然浓墨重彩的一部分。根据绿城月报统计,1-12月,代建业务贡献了431亿的销售,剔除这部分金额,2017年属于绿城集团的合同销售额约为1035亿元,而代建所占的比例由2016年的16%提高到29%。

  股权争夺、三四线布局泥沼让绿城面临着规模增长缓慢、土地储备不足、毛利润下降的痛点。经历过生死边缘,绿城比以往任何时候都更加渴求稳定。

  只是,当行业集中度越来越高,以及大股东中交对规模的要求,绿城也不得不面对“规模即地位”的压力。因此,2017年成为绿城近五年里罕见的土储大年。

  从大环境看,经过连续两年的销量大年之后,业界普遍认为,2018年很可能将会是房企的销售小年。如何面对即将到来的周期更迭,企业的调整尤为重要。

  资金与规模之重

  自从2000年走出浙江,开始全国化布局后,绿城也曾有过一段快速上升的时光:2009年,绿城以529亿的成绩在房企销售排行榜上仅次于万科位列亚军,此前,绿城全年销售从未冲破过200亿。

  然而,由于缺乏财务管控能力,早期绿城的规模扩张主要依赖高负债,这也一度导致绿城资金链短缺。2008年到2011年,绿城接连遭遇“清算危机”、“信托危机”,净负债率连续三年超过100%。其中,在连续两年销售超过500亿后,2010年绿城的负债率达到210%的峰值,高负债运营模式下,“资金状况”成为绿城老生常谈的话题。

  另一方面,由于产品定位高端,2011年,楼市调控令绿城的销售业绩跌入低谷。应接不暇的问题中,九龙仓、融创入股并导致出现股权争夺战,使绿城上下疲惫不堪。

  反映在数字上,2009-2014年,绿城的销售复合增长率只有不到10%。2014年底,随着创始人宋卫平的离场,央企中交正式入主,这家房企巨头开始有调整和喘息时间,负债率也逐年下降。

  及至2016年、2017年,当同行的销售呈几何级增长时,绿城则在代建的支持下,连续两年完成了千亿的业绩。虽然增长相对缓慢,但也基本保证了不会掉队的局面。据观点指数统计,2017年,绿城以1463亿的销售额位列房企销售排行榜第10位。

  与此同时,降负债、积累现金、去库存,尤其是三四线去化等历史遗留问题,成为2017年绿城最主要的工作。

  首先,从现金流表现来看,从2012年到2016年,绿城的经营活动现金流都维持在正数,说明公司的房地产销售回款基本稳定,同时也反应出绿城在可供发展物业的投资上有所减弱,公司的整体规模扩张地较为缓慢。

  2017年上半年,绿城出现大量的经营活动现金流出,而这一年绿城在土地投资上的也支出大大超过前几年。

  另外,融资活动产生的现金净额也由2012年的负数开始回正,主要由于绿城的银行及其他借款筹集按年上升,绿城在融资方面的需求正在扩大。半年报显示,2017年上半年,绿城的银行及其他借款筹集为165.5亿,导致期内的融资活动现金净额高达191亿。

  现金方面,数据显示在2014年的低谷后,绿城银行存款及现金的额度逐年上升,最新的2017半年报指出,绿城有银行存款及现金367亿元,较2016年末增加了117.65亿元,是近五年来的最高点。

  根据绿城执行董事及行政总裁曹舟南在业绩会上的说法,绿城现在账上有600亿元现金。此外,绿城近五年的净资产也有一定增加,不过上升的幅度没有银行存款及现金大,说明公司近几年的流动负债也在增加。

  总体而言,绿城的流动比率一直较为平稳地保持在1.5倍以上,经历过清算危机的绿城,近年来在财务管控、偿债能力方面都有一定的提升。在中交入主后,绿城的资金问题已经有所纾缓。

  去库存与利润平衡

  众所众知,绿城的产品一直都是其核心竞争力之一,但犹如硬币的两面,好的产品如果没有销售推动,最后反而会成为企业的“麻烦”。龙湖吴亚军就曾说过“存货是房企的癌症”,而在绿城最艰难的几年,库存也一度成为其症结所在。

  年报数据显示,绿城的存货结构中,发展中物业一直占了大部分,同时,已竣工可出售面积在2014年和2015年也出现增长,这反应了绿城在销售力方面的不足,导致库存水平较高。

  2016年和2017年,国内房地产市场迎来销售大年,借助市场升温以及过去两年一二线城市的限购限售政策,绿城在迅速消化融绿时期累积的大量三四线库存。

  图表中,2016年和2017年上半年的已竣工可出售物业较之前实现了下降。绿城执行董事李青岸也曾明确表示:“有些三四线城市,只要在不亏损,或者少亏的情况,也要把它卖掉了,不要再去坚持了。”

  从2017年绿城每月的销售情况也可看出,自3月份全国一二线的限购限价政策推出之后,绿城销售金额基本都突破百亿,销售均价也随之下降,说明绿城正在努力处理三四线的库存。

  不过,三四线大量去化也拖累了绿城的利润表现。上半年,绿城的税前总利润为20亿,较2016年同期的毛利人民币23.77亿元减少13.8%。2014年、2015年、2016年,绿城的销售毛利率还维持在25.38%、20.81%、20.78%,而2017年上半年,绿城销售毛利率仅为19.6%,不及行业的平均水平。

  可以看出,从2013年到2015年,绿城无论是毛利润、利润还是净利率是处于下降的趋势,直至2016年后,利润表现稍有回升。

  另外需注意的是,2017年5月,绿城中国出售了两个商业项目,出售代价分别为17.85亿元及16.91亿元,而两个项目产生的净收益为16.26亿元。

  对此,曹舟南表示,2017年中报反映出来的是2014年的项目,甚至更早的项目,大多位于三四线,因此利润较低。另外,出售物业将成为绿城“常态化”战略。

  在他看来,酒店和商业类持有型物业本身的经营能力很难覆盖基本的财务费用,持有型物业比例过多是绿城中国极大的负担。

  绿城的“粮仓”

  无论是利润还是规模,绿城仍面临不小的压力。从曹舟南多次公开的表述不难看出,绿城也开始重视规模了。

  2017年11月7日,北京土拍现场,绿城一掷86亿拿下京城年度总价最贵限价地块,距离其上一次在北京拿地已经过去整整20个月。据观点指数统计,绿城一直十分低调,在土地市场出手的次数不多,2015年和2016年的新增项目都是个位数。

  高调回京令市场的镁光灯再度回归这家曾在风口浪尖的房企上。有业内人士指出,该项目在自持20%以及限价的情况下,企业的收益较为有限,对绿城而言,追求规模扩张的意图可能更多一些。

  实际上,拿下北京年内最贵地块的“光环”的背后,绿城早已经悄然在全国攻城略地,重回土地赛道。

  半年报显示,绿城2017年1-6月的买地投入金额为245.2亿元,超过前两年全年土地金额。

  下半年,绿城又陆续加码北京、上海、杭州、成都等一二线城市,以至单月的拿地金额高达200多亿。

  据观点指数不完全统计,截至2017年12月底,绿城2017年的土地金额已达到570亿,虽然和碧桂园、恒大、保利等拿地大户相比仍有差距,但这一数字已经远远超过其2014-2016年三年的买地总额。

  数据显示,2016年全年绿城的新增土地成本仅为180亿元,2015年153亿元,2014年则是203亿元。

  经过2017年的积极补仓,于2017年6月30日,绿城共有土地储备项目92个(包括在建及待建),总建筑面积约3057万平方米。不过,与2015年前相比,绿城的土地储备还有待进一步加强。对此,曹舟南表示,2018年还将拿出700亿投资于土地市场。

  虽然加大了土地投资,但稳定依然就绿城的主旋律。出于对未来两三年房地产行业的悲观看法,千亿之后的绿城无意在短期内做更大的提升。在曹舟南的规划中,这两年,绿城会将规模稳定在1200亿元-1500亿元,买地也控制在足够未来两年使用。

  从土地成色来看,绿城在一二线的比例进一步扩大到77%。其中,除上海、北京等久违的土地市场外,绿城也加大对此前鲜少出手的华南及西南区域的投入。年初,绿城40亿夺得广州广钢新城地块,上半年再收入佛山北滘地块;此外,11月,绿城以32亿首入成都,12月再下一城,同时于年中加码重庆,进一步开拓西南版图。

  值得一提的是,虽然没有冒险拿地王,然而在巨大的土地投资下,绿城的平均土地成本并不低。

  据观点指数统计,2017年,绿城付出的土地投资总额为570.37亿元,而对应的新增土地面积则约为502万平方米。相比之下,融创以980亿就撬动了约6600万平方米土地,华润置地524亿纳储780万平方米土地,绿城2017年的新增土地成本基本可以位列房企前三。

  分项目来看,在2017年新增的26个项目中,楼面价在一万以上的累积土地面积达62%。其中,杭州塘北地块楼面价在4万以上,另外有35%的地块楼面价格在2万元/平方米以上,分别位于北京、上海、广州、杭州和义乌。
未来,随着土地的红利逐渐变小,绿城要获得高利润将更加不容易。

  中交入主的三年

  对绿城而言,无论是资金上的改善,还是土地上的进取,都体现了中交的影响。凭借着中交的背书,绿城的加权平均利息成本从2013年的8.66%降至2017年上半年的5.6%;另据中交内部人士透露:“2017年绿城重返北京、上海都是经过集团层面授意的。”

  实际上,在目前绿城的股东中,央企中交注重规模,港资九龙仓以利润为先,而宋卫平则是坚定的产品主义者,要同时满足各方的要求,并非易事。

  显然,作为第一大股东,在融绿之争最关键之时充当白武士角色的中交,并不只甘当纯粹的财务投资者。

  在绿城中国的董事会成员中,包括联席主席刘文生,中交已占据四席,具有绝对的话语权。此前,在谈及绿城的情况时,刘文生就曾直指,绿城在事权管理、特别是市场战略、业务发展战略、内控方面仍没有达到中交的标准。

  对绿城而言,在中交进入的这3年中,自身也在进行一场变革。

  变革的主导者是宋卫平选中的接班人曹舟南,这位浙江财政系统出身的执行总裁自上任起,就在解决绿城内部最核心的财务问题。为此,曹舟南推出了全面预算管理制度,从前期成本上开始控制,减轻各项财务费用,为绿城积累更多的资金。

  据悉,2018年绿城还将推行事业合伙人制度,增加中端产品的投资、开发短平快项目,加快周转率。

  以义乌桃花源项目为例,5月份拿地,当年11月份就已经开盘销售。不难看出,无论是事业合伙人制度还是新增的中端产品线,绿城最终的目的都是扩大规模。

  按照曹舟南的规划,等行业这一轮周期结束,绿城将在2019年登上规模和利润的新台阶。

  此外,在混合所有制改革的这几年,绿城对内部业务进行归纳梳理。从2016年至今,绿城先后成立了资产集团、小镇集团和生活集团,加上房产集团和管理集团,在2017年正式形成“一体五翼”的组织架构。

  中交对绿城的影响还体现在绿城从未涉及的海外市场上——2017年初,绿城成立海外房地产有限公司,按其规划,依靠中交在澳洲、北美和东南亚三大区域的土地储备和业务布局,绿城计划五年完成至少10个海外项目的落地、深耕,储备超过200亿元人民币的海外可售货值。

  另一方面,对中交而言,绿城已成为其房地产板块的一部分。2017年4月,随着中交系自身错综复杂的地产重组取得阶段性成果,“并表绿城”也被纳入该公司的时间表中。

  此前,中交集团发出的公告中明确表示,将在未来三年内,对中房地产和绿城中国的房地产资产和业务进行统筹规划,通过行使股东权利,推动上市公司进一步明确业务发展战略定位及业务拓展范围。

  目前,中交集团已形成中交地产(A股)、绿城中国(H股)、中交海外地产(海外)三个主要的房地产开发平台。在产品和战略布局上,中交地产主要为刚需及改善型住宅产品,土地大多集中在二线城市几个重点项目上,而绿城则为中高端产品,战略布局也有所差异,暂时不会构成太多竞争。

  值得一提的是,12月3日,中交董事长吴文德辞去公司董事会所有职务,也预示着中交系地产业务整合将进入另外一个阶段。

  绿城23年的历史中,谈情怀的宋卫平曾致力于把它打造成豪宅的乌托邦;在中交进入的3年后,绿城逐渐走向更加制度化、管理规范、安全的企业。未来三年,一切是否能如曹舟南和中交的设想般发展,时间将会给出答案。

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