做梦也想不到!2017房价涨幅最高的竟是这个海南小城

1评论 2018-01-09 21:48:35 来源:叶檀财经 作者:顾天杰 上市公司绝密调研报告

  文/顾天杰

  又到了一年总结的时候,风水轮流转,明年到我家。

  叶檀财经》根据中国房地产业协会数据,以2017年全国293个城市为样本,70%的二手房价格权重,30%的租金权重,统计了2017综合涨幅前十大城市。我们抛弃一手房价,一手房价已经不能反映房地产市场的情况。

  综合二手房价格涨幅,以及租金增速,排名第一的城市你绝对想不到,它是海南省儋州市,一个2016年户籍人口95万不到的小城。

  做梦也想不到 2017房价涨幅最高的 竟然是这个海南小城

  房价上涨第一城 东北候鸟功不可没

  海南房产热,东北“候鸟”多。根据官方数据,海南省外来流动人口在2013年年底才突破100万人。澎湃新闻统计,截止2014年11月,在三亚养老的异地老人有接近40万人,其中哈尔滨籍占20万左右。

  海南温暖的冬天吸引的不只是东北和北京人,还带来了大量的俄罗斯游客。据俄罗斯最大旅行社PEGAS统计,早在2011年,俄罗斯到三亚的游客就突破了20万人次,三亚大街上能看到众多俄文招牌。

  2014年4月,全国百城房价指数显示,三亚房价高达24726元/平米,超过了当时广州的房价。旅游旺季的三亚租金到达100.42元/月/平米,甚至超过北京最贵地区。海南省住建厅数据显示,2014年海南外来购房者占比达到了87%,而在三亚,东北客户占到了79.6%。

  近两年依旧有资金涌入,但房价涨幅已经放缓。

  2016年海南全省成交面积大幅提升,同比增长113%。奇妙的是,成交均价趋于平稳,2016年成交均价为9973元/平,是2011年以来的价格低点。

  销售火热持续到2017年,春节短短二十天内,三亚、乐东、陵水、儋州、海口等地销售总额接近百亿,一房难求。

  海南不得不开始全省限购。2017年4月14日,海南省住建厅,国土资源厅,海南省人民银行分行,突然宣布全省7市县限购政策。在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅的非本省户籍居民出售新建商品住宅。

  海口和三亚房价膨胀、严格限购,赶走了一批买房客,东北候鸟要选新地方,资金转向洼地儋州。

  很幸运,儋州躲过了这一轮全省限购升级,外地客还是能顺利买到房。相比东线已经开发的城市,儋州的房价基数不高,地产项目大多集中在主城区的那大镇,以及白马井滨海新区。

  做梦也想不到 2017房价涨幅最高的 竟然是这个海南小城

  不奇怪,2016和2017两年,儋州房价搭上了海南房价上涨的快车。

  根据安居客数据显示,儋州房价从2016年1月的4493元/平米直线上升到2017年12月的7389元/平米,涨幅超过60%。2015年就是温吞吞的窄幅震荡,基本位于4200到4600之间。

  做梦也想不到 2017房价涨幅最高的 竟然是这个海南小城

  海南购房客理念正在改变,投资不再是首要需求,居住感受越来越重要。

  海口和三亚名声在外,依旧是买房度假高地。但它们不再是唯一选择,儋州、临高、昌江等新一批城市开始发力。

  链家旅居产业研究院数据显示,2016年各年龄购房者中,每年长居(2到5个月)海南的比例超过50%,长居度假成为主流新海南人最看重的是旅游度假体验和养老需求。养老需求占到了受访人群的近三成,包含购房者自己养老以及子女为父母购买,还有10%是提前为养老准备的年轻人,储备一套房子做长期打算。

  海南正在从旅游地向旅居地转型。

  在购房者中,在海南有亲友的占比超过70%,这其中31%的购房者在海南有3到5位亲友,没有亲友的仅为29.7%。

  这也凸显了海南的另一个现象:亲友组团旅居。亲友间口口相传,选择相近小区概率很高。

  北京人贡献快赶上东北人

  根据房管局备案和链家数据综合,北京户籍购房者在儋州成交数量上占比是11%,东北三省总和与河北省持平,占9%并列第二位。

  北京在成交额上拔得头筹,看来被雾霾虐的不轻。或许以后在儋州的某个小区里,听到的可能不只是东北老铁的喊麦,也会有北京老炮的京片子。

  儋州可能会成为继海口、三亚之后,又一个被大举炒作的旅游城市。易居中国数据显示,一些三四线城市,比如鄂州、石家庄、儋州、镇江、三亚和句容等,投资客占比非常高。

  儋州投资客占比为26%,距离三亚的73%有些距离,但炒作氛围已经很浓。

  根据儋州2016年统计公报,房地产业完成增加值23.56亿元,比上年增长9.6%,销售面积99.85万平方米,比上年增长1.8倍;销售额为79.61亿元,比上年增长4.2倍。

  2018年 填海被控制 儋州不再疯涨

  房价基数低、跟随海南补涨,加上躲过限购升级,使得儋州房价疯涨两年。

  2018年,趋势将终结。

  1月7日,《海南日报》报道称,儋州市已下达紧急通知,对违法违规填海项目要求自1月5日起实施“双暂停”(暂停建设、暂停营业),即在建项目一律暂停建设,涉及的房地产销售宣传全部暂停,包括之前热卖的恒大海花岛。

  填海造陆,污染环境,直接被中央环保督察组点名批评。目前填海造陆的经济成本在每亩20万元左右,一平方米在600左右,相比二三线城市的楼面价2000左右是非常低廉的。

  同为填海项目的凤凰岛也已被叫停

  海花岛是恒大总投资1600亿的旅游综合体。最大的问题在于海南却在国家严控填海指标的情况下,为地产项目开了绿灯。根据记者调查,儋州市海花岛填海总面积783公顷,市政府及海洋部门化整为零进行违规审批,填海项目拆分成36个面积小于27公顷的子项目瞒天过海,让不过关的项目得以推进,被禁止的项目可以审批。

  这不是海花岛第一次触碰红线。2016年,儋州市海洋主管部门对海花岛涉嫌违法用海行为曾立案查处,罚款7344.6480万元,然而这对于783公顷的地产项目,是可以忽略的。恒大海花岛中心的销售人员表示,开盘7天售出超过122亿。

  过去拉动海南增长的功臣房地产行业,现在绑架了海南的规划。

  儋州市区的价格已经被炒到8千到1万一平米,违规项目能在一周内卖出百亿,接下来,支撑房价的是什么?

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