2320亿港元业绩“低空飘过” 中海2017土地年耗掷千亿扩储

1评论 2018-01-10 22:46:29 来源:观点地产网 上市公司绝密调研报告

  观点地产网 当年初中海提出2100亿港元销售目标时,这个与去年业绩几乎一致甚至有轻微回落的目标让外界充满疑惑。即便中期将目标提升至2310亿港元,中海最终交出来的成绩单也完美地“低空飘过”。

  1月10日,中海宣布,连同其附属公司、合营公司及联营公司在内,该公司于2017年12月合约物业销售金额约为港币127.36亿港元,而相应的楼面面积约为85.99万平方米。

  2017年全年,中海累计合约物业销售约为港币2320.69亿元,相应的累计楼面面积约为1446.32万平方米。2320亿元的销售额刚刚好超过中海年中上调后的目标2310亿元,也仅比2017年增长10.16%。

  在销售贡献方面,各大区域中,华北地区以435亿港元位列第一,北方地区以343.35亿港元次之,而后依次为华南地区、华东地区、西部地区、香港及澳门。

  不过,从均价来看,内地几大区域中以华东地区的均价为首,达2.52万港元/平方米,其他区域的均价都在2万港元/平方米以下。销售最为可观的华北地区,均价为1.86万港元/平方米,与华南区域势均力敌。北方地区的均价则要更低,仅为1.15万港元/平方米。

  在众多千亿级房企去年录得大幅增长的情况下,中海的销售增长不得不说有些保守。不过,在接过帅印之后,颜建国曾要求区域公司强化投资,并争取进入当地市场的前三名。在这一目标之下,中海在公开土地市场上明显更为积极。

  过去一年间中海在公开土地市场上的投入远超过往,获取土储成为这家公司的主旋律。全年中海共获取76宗土地,总土地面积523.9万平方米,总建筑面积1741.4万平方米,权益建面为1463万平方米,涉及土地出让金达951亿元,这与前任主席肖肖于年初业绩会上所透露的千亿拿地金及1600万平方米建面的计划相符合。

  据观点指数统计,中海2013年-2016年每年的土地收购金在500亿元左右(不计入收购中建及中信项目),新增建面最高为2013年的1211万平方米。

  值得一提的是,4月,由首开、中海、保利及龙湖组成的联合体一举成为北京大兴区两宗地块的竞得者,总价达127.2亿元,两宗地块均要求企业自持商品房面积70%。不过至今,中海新增土地储备中并未出现这两宗地块的身影,而据传闻,联合体中的部分企业有意寻求退出。

  同样,7月份,中海联合保利以16.8亿元竞得北京大兴区瀛海镇一宗公建混合住宅用地,在新增土地项目中亦找不到身影。

  年内,中海收入囊中的高价土地项目主要包括,5月,中海联合信置及嘉华以83.3亿元揽获香港西铁锦上路地块,中海所占权益为1/3;11月底,中海以48亿元拿下了成都天府新区商住地,这个项目将规划建成677米的高楼,这是中海年内拿下的单宗且权益最高价的地块。

  按中海公布的数据计算,其平均土地价为6500元/平方米,比2016年的7200元有所下降。

  急遽增长的土地规模与购地支出之下,一笔180亿的巨大融资也开始启动上马。12月1日,中海宣布与15家国内外银行组成的俱乐部签订一项180亿港元五年期定期贷款。据悉,这是中海史上金额最庞大的一笔银行融资,也是参与银行数量最多的一次。

  值得一提的是,2017年,在北水南下、内房股价值重估的情况下,相当一部分内房企的股价终于“抬得起头”了。中海的市值于8月份超过了三千亿,股份也于9月份达到了峰值。虽然此后逐见下跌,但2018年至今为数不多的交易日里,中海已开始收复失势。

  近年来,大多数房企已开始尝试发展住宅及商业物业之外的其他业务,万科是为其中的代表之一,养老地产、物流地产、冰雪产业、长租公寓等等都是企业试水的方向。相比之下,一直倾向于做住宅的中海显得有些保守。

  颜建国称,中海90%的资源将投入于住宅,10%资源用于发展持有型业态,在养老、长租公寓及教育等业态上,中海也开始在探索并组建相应团队。据悉,养老、医疗及教育共同纳入了中海的创新业务版块。

  2017年7月,在经过无锡首个合作项目之后,中海苏州与怡养再度牵手,就中海无锡凤凰熙岸地块进行养老项目顾问咨询服务合作,该项目预计可在2019年开放运营。

责任编辑:Robot RF13015
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