小年的粮仓 | 旭辉篇:重仓一二线、朋友圈扩张的五年计划

1评论 2018-01-11 16:19:48 来源:观点地产网 抢反弹必备短线战法

  编者按:2017年,中国房地产创造了新的成交纪录,“万亿时代”已走过了一半的路程。进入2018年,行业峰回路转,看淡房地产的“小年”情绪继续蔓延。

  2018年3月22-23日,观点地产新媒体主办的2018观点年度论坛将在深圳揭幕,论坛主题已确定为“小年大周期”。

  围绕关键词小年、周期,观点地产新媒体旗下研究团队——观点指数观察房企2017年经营策略和业绩表现,重磅推出“小年的粮仓”系列深度原报道,通过分析、研究标杆房企发展情况,他们将如何应对即将到来的“小年”?

  观点指数 在提出五年内要实现2000亿目标后,旭辉就已很成为千亿时代规模扩张的代表性房企之一。

  根据旭辉2018年1月8日公布的运营数据,2017年12月单月录得159.7亿的合同销售金额,合同销售面积则为112.06万平方米,合同销售均价约1.43万元/平方米。

  据此,2017年全年,旭辉累计合同销售(连合营企业及联营公司的合同销售)金额1040亿元,同比上涨约96%;合同销售面积约629.17万平方米,同比增长约116%;合同销售均价约为1.65万元/平方米。

  值得一提的是,2016年,旭辉还只是刚过五百亿阶梯,录得全年销售为530亿元。在此基础上,仅用了一年的时间再次刷新业绩记录,成功登上千亿房企的行列。

  数据显示,旭辉在2012年到2015年的销售分别为95.44亿、153.19亿、212.06亿及302.09亿。梳理近年情况不难发现,千亿之下,旭辉进行的是一场规模“大跃进”。

  事实上,在大房企市场占有率不断提升的大背景下,规模成了众房地产开发商不得不面对的问题,旭辉董事长林中此前也曾表示过对规模的思考。

  2016年以一股狠劲冲进了房企的第二方阵后,2017年初,旭辉对外公开表示,未来五年要实现2000亿规模、百亿利润,并进入行业TOP10,完成全国化布局。

  而在追求增长及规模跃进的同时,旭辉也着重财务和资金的把控,在开发商资金全面收紧时,于2017年7月,引入平安人寿作为战略性股东,扩大公司股本。

  一二线策略与全国版图

  规模化发展道路上,旭辉已初步完善全国化布局。截止到2017年上半年,项目主要分布于长三角、环渤海、中西部和华南4个区域的29个城市。

  值得一提的是,旭辉把进入珠三角看作是完善全国性布局的重要一步,近两年来也一直在填补华南区域的空白。据了解,2015年,旭辉通过收购保利广州荔湾区百花香料厂项目少数权益,正式进入华南市场。也是这一年,旭辉广州事业部成立。

  2016年7月,旭辉继续以5.22亿元的总价收购了佛山两个商住项目。对于进入华南市场,旭辉目标明确,希望在5年内进入TOP10,达到300亿的销售目标。

  从无到有,从0开始到提出300亿目标,旭辉对华南市场充满了期望。据观点指数了解,截至目前,旭辉在华南已有5个项目,包括广州1个、佛山4个,其中3个项目由旭辉操盘。

  在海南市场,自2016年7月正式进驻以来,经过一年多布局,旭辉已经拥有三亚铂悦亚龙湾、三亚新澳立洋、海口誉城农庄、海口石山小镇四个项目。此外在香港,2017年1月份,旭辉首次以15亿港元收购赤柱舂磡角道一个超豪物业项目,涉足香港市场

  纵观近两年的发展,相较于2016年大多数房企凭借着在需求外溢的三四线城市掘金,于规模上取得了跨越式扩张,旭辉则更多偏向于一二线城市。

  据了解,旭辉2017年上半年的合同销售金额为471.51亿元,主要来自15个城市的超75个项目,其中多集中在一二线城市,对上半年的销售贡献比例达到97.4%,三四线城市的贡献比值仅为2.6%。

  同时,旭辉认为一线城市已过开发的高峰期,此后将更多转向存量市场,二线城市才是未来的开发高峰区域。因此,旭辉对于二线城市的热情有增无减,这也直接表现在了销售上。

  据观点指数统计,2017年上半年,旭辉于二线城市的销售为323.22亿元、占上半年总销售额的68.5%,所占比例为2012年以来所有一二三线城市中最高值。

  2012-2016年,旭辉二线城市销售额占总额的比例分别为43.4%、44.3%、50.2%、57.1%、62.4%。而一线及三线城市的销售占比均为下降趋势,在2016年,旭辉三线城市销售额所占比例更跌为1.8%。

  于2017年业绩会上,旭辉董事长林中亦表示,未来旭辉将继续布局一二线城市,以及一线城市的卫星城市和强三线城市,还将保持每年新进入两到三个城市的速度进行扩张。

  为了保证销售规模的增长,2017年,旭辉拿地策略也趋向激进。观点指数统计发现,1-11月,旭辉拿地面积达到1073万平方米,拿地所用金额达到657亿元。其中,环渤海地区124万平方米,金额177亿元;长三角地区552万平方米,金额333亿元。而截止12月份,旭辉拿地块面积进一步达到了1183.72万平方米。

  在各地严控土拍门槛,竞自持、限售价等政策纷纷出台情况下,通过联合的方式竞买土地也成了旭辉的一种常规应对方式。

  据观点指数统计,旭辉于2017年上半年总土储规模为2210万平方米,当中1240万平方米是权益建筑面积,占总土储的比例为56.11%。这一比例在2012年曾高达94.61%,即使是在两年前的2015年,也达到68%。

  通过上图可以看见,近两年来,旭辉虽然在总土地储备建筑面积中增长迅速,但在应占土地建筑面积中的增长却并不明显。

  2017年11月14日,旭辉就联合万科、卓越以78亿总价竞得北京石景山区五里坨建设组团二1601-053地块,该地块也是北京年内总价第二贵地块。

  更远一点的3月19日,旭辉与重庆华宇集团达成合作,涉及全国7个城市的11个项目,合计300亿货值。此外,旭辉还与万科、龙湖、金地等签订协议,以合作开发房地产项目。

  成本把控中的利润向好

  规模加速扩展的同时,旭辉的毛利率与核心净利率都录得较好的表现,呈现一定的上升趋势。

  资料显示,截至2017年6月30日止六个月,旭辉股东权益应占净利润由2016年同期的8.39亿元增加157.1%至21.56亿元。同时,股东权益应占核心净利润由2016年同期的9.48亿元增加62.2%至约15.38亿元。

  据观点指数研究,自2015年至2017年上半年,旭辉毛利率分别为22.70%、25.40%、31.60%;而核心净利率则分别录得12.10%、12.70%、13.70%。

  究其原因,这与旭辉较低的土地和融资成本不无关系,加上期间产品取得的更好利润及透过改善质量及品牌而实现的产品溢价,这都促成了利润率向好的一面。

  旭辉董事长林中也曾公开表示对拿地的态度:“我们希望买到地,但同时也还是希望这些土地未来都有合适的回报率,毛利率要保持在25%以上,净利率在12%以上,而土地成本对毛利率、净利率得影响是最大的,要想在一个项目省10亿成本是不容易的。”

  2017年上半年,旭辉共收购32个新项目权益,应占土地代价合共为209亿元。期内,收购的土地总规划建筑面积为440万平方米,权益面积为210万平方米。

  当中土地的获得,都是通过包括政府公开拍卖及招标、私人收购及“城中村”改造等多种方式获取,平均土地收购成本为8573元/每平方米。

  进入2017年下半年,旭辉在土地市场更多是通过联合竞拍获得土地,这些措施都使得其对新增土地的成本有了一个很好的把握。

  融资和债务方面,除了净负债对股本比率一项相比2016年录得上升,负债资产比率和债务加权平均成本均为下降走势。

  观点指数统计发现,2015年至2017年上半年,旭辉负债资产比率分别为35.50%、33.20%、33.30%;而债务加权平均成本则分别为7.20%、5.50%及5.00%。

  为进一步降低债务,2017年2月,旭辉提早赎回了于2019年到期的4亿美元债券。

  另外一方面,旭辉于2017年7月份获平安人寿以按每股股份3.50港元认购5.45亿股新股,占旭辉发行股本的7.40%,获得款项净额19.07亿港元。

  “房地产+”多元试水

  规模进击道路上,转型开拓多元业态布局,以求从多方面获得利润和资源,是房企必不可少的“修行”。

  旭辉于2016年正式提出了其较具代表性的“房地产+”战略,即除了房地产开发之外,未来五年把触角伸向商业管理、物业管理、教育、长租公寓、EPC(住宅产业化)和基金等。

  据观点指数统计了解,于2017年6月30日,旭辉已有投资物业9项,总建筑面积约为30.78万平方米。在该等投资物业组合当中,6项总建筑面积约为13.64万平方米的投资物业已开始出租。

  截至2017年6月30日止六个月,旭辉租金收入约为5100万元,同比增加191.6%。

  2017年2月份,旭辉在公布五年战略规划中就提到,业务发展模式将从纯开发转向开发与持有并重,而且将通过地产基金等轻资产模式加大对核心物业的增持。

  这当中,写字楼是旭辉最为钟情的部分2017年6月份就以13.3亿元收购永泰控股子公司位于上海市黄浦区淮海中路街道45街坊17/2宗地地块的物业开发项目。

  项目为在建甲级写字楼,接盘后,旭辉继续完成写字楼的建设,并持有该项目作租赁用途。

  商业综合体方面,旭辉一直在需求着合作伙伴以弥补自身商业上的“先天不足”。据观点指数不完全统计,旭辉已有的商办项目8个,其中嘉兴旭辉广场、上海控江旭辉Mall、长沙旭辉Mall等5个项目已经开业,2018年将迎来LCM置汇旭辉广场和宝山旭辉U天地两个项目的开业。

  在市场趋利下,旭辉除了积极发展写字楼和商业部分,也在适度发展长租公寓等创新业务。

  2017年11月份,旭辉旗下领寓国际与中国建设银行上海分行达成协议,双方在住房租赁专项基金、装修贷、租金分期等在内的租赁全产业链进行金融合作。届时,中国建设银行上海分行将为旭辉领寓提供住房租赁全产业链的金融服务。

  观点指数了解到,作为旭辉旗下专注于长租公寓业务的品牌,领寓国际已拥有博乐诗服务公寓、柚米国际社区和菁社青年公寓三条产品线,在上海、北京、深圳、广州、杭州、苏州、重庆、成都等地已拥有逾1.4万间公寓,未来5年将达到20万间规模。

  值得一提的是,旭辉还有意将业务领域延伸至都市更新、特色小镇、养老(宜居健康)等。

责任编辑:Robot RF13015
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