现场 | 福晟国际上市长跑终章 登陆港交所与它的过去、未来

1评论 2018-01-12 01:24:13 来源:观点地产网 上市公司绝密调研报告

  观点地产网 福晟自2006年开始长达13年的上市长途,在2018年1月11日迎来了终章。这一天,以福晟国际为名的股票正式在联交所开始了买卖。

  “实际上福晟借助资本平台发展的路走得有点晚,所以把快速放在第一位。” 在随后的记者会上,福晟国际首席财务官、执行董事吴继红回忆当初借壳成衣业务经营商佑威国际的原因,“无论在时间方面还是其他因素,在香港借壳要比IPO能快速拥有(上市公司)。”

  经过两年的盘旋,福晟反向收购佑威国际交易在一个月前尘埃落地,项目公司买卖协议、时装相关业务Alfreda及UR出售协议、股份配售及可转股债券配售协均已完成。

  其中,佑威国际以发行价0.22港元/股的价格,向通达企业有限公司(实益控制人为福晟集团董事长潘伟明)发行约64.15亿股股份,同时向其偿付现金1亿港元,以收购旗下隆通有限公司及其附属公司。借此,潘伟明下属公司建筑面积达143.97万平方米的商住物业注入上市平台,而紧随一系列事项完成后通达、潘伟明及一致行动人将持有上市公司福晟国际超过54%的股权。

  然而,反向收购的落定只是上市长跑的终点,但对于福晟来说,登上资本市场后的长路才刚刚开始。

  上市平台与福晟集团独立运作

  “上市公司是独立的公司,目前福晟(集团)未来的资产处置和规划跟上市公司没有任何关系,(至于)今后会不会有关系,目前不能给回答。”针对福晟系登陆资本市场后外界最大的疑问,吴继红作出了回应。

  通过本次反向收购,福晟系将旗下长沙拥有六项处于不同发展阶段的商住物业注入了上市平台福晟国际,总建筑面积达143.71万平方米。

  而福晟系更大的资产则是位于上市公司之外,观点地产新媒体了解到,控股股東通达企业及潘伟明还拥有35个发展中物业,遍布于福建、天津、江苏、 广东及河南等省份,其中包括 25个 住 宅 项 目、6个 商 业 项 目 及4个综 合 商 住 项 目。

  结合福晟集团提出的十年发展计划,外界认为福晟系或将更多地借助福晟国际以谋求规模的迅速扩大。在这个计划中,福晟集团提出2017年至2021年的销售收入目标分别为300亿元、500亿元、600亿元、730亿元和880亿元,并预计将于2022年达到1100亿的水平,同时土地储备达到5000万平方米以上。

  不过,对此吴继红不置可否,而是给予了有足够想象空间的回答。其表示,福晟国际以托管形式接手福晟集团的项目,“不能说没有可能性,但双方是独立的运作,还要看福晟集团愿不愿意”。

  对于福晟国际未来的发展方向,吴继红表示将避免与福晟集团产生同业竞争:“福晟国际以招牌挂为主,或者进行公司并购;不会做旧改和一级土地开发,会做比较成熟的项目,不成熟的项目交给福晟集团。”

  近年来,项目并购成为包括福晟集团在内的房企增加土储储备的主要方式之一,而这种方式将继续交由福晟集团来主导,“但并购项目不是说一定不会去做,只要是适合上市公司适合去收购去投资的项目,一定是优先给上市公司;如果回报期太长,或者风险太高,上市公司不会去做。”

  至于为何作出这样的发展策略,吴继红透露,乃由于福晟国际未来的发展模式将是以“高周转+利润”为导向。

  值得一提的是,福晟国际最新的执行董事名单中,出现了福晟集团高级副总裁、福晟商业地产集团总裁吴洋。实际上,这同时意味着福晟国际未来的业务方向将以住宅和商业为主,占比分别为80%和20%,但目前尚未对外公布详细的发展计划。

  住宅方面,将是“走城市圈的发展方向,城市圈里则是一二线城市和外溢三四线城市的有机结合”,吴继红称:“一二线城市走利润,外溢三四线城市走量。”

  吴洋则透露,福晟国际的商业业务将打造成为投资运营管理的角色,“在商业产品线上,从商务办公到城市商业优化、到能够符合未来发展消费者需求这样的社区商业;另一方面,我们要在商务办公领域塑造甲级、超甲级写字楼,最终要把持有物业的资产运作形成自身完善的投资管理服务。

  高负债是不可避免的阶段性问题

  对于福晟来说,登上资本市场后的发展才刚刚开始,而这条路上有着许多问题等待着解决。

  长沙物业被认为是最适合上市平台进行收购的资产,“有很多合作项目对方小股东是否同意,有一些项目可能在前期的阶段或者不是很完善,甄选完发现长沙资产是最具备佑威国际进行收购的条件。”吴继红表示。

  尽管如此,长沙物业带来的业绩表现还有很大的提升空间。

  观点地产新媒体获悉,2014-2016年,上述物业实现的营业收入分别为11.38亿元、9.43亿元和7.68亿元;实现的净利润分别为0.87亿元、1.23亿元和0.67亿元;毛利率表现偏低,分别为18.1%、27.4%和25%。

  毛利率产生较大波动主要是由于项目基数不大,“一旦产品结构发生改变,对毛利率影响很大”,其表示上述产品同时包含住宅和商业,而在长沙市场,住宅的毛利率低,反而商业的毛利率表现甚佳。

  言下之意或为,随着规模的扩大,上述毛利率波动的问题获将得到改善。

  针对毛利率不及行业水平的原因,吴继红也坦承:“长沙的毛利不高是事实,过往的市场以走量为主”。

  其继而表示:“未来,整个上市公司商业的模式会以高周转+利润作为未来的发展规划,将来有些城市作为走量,有一些是利润导向。”

  作为房地产行业的普遍现象,高周转与高负债经常如影随形,对于高负债问题,吴继红认为这是不可避免的阶段性问题。

  其认为,上述问题的解决之道在于高周转一定要弥补掉高负债的风险,“不能是某一个区域(能弥补),而(应)是整个体系得到保障。相信随着企业的发展,负债下降。另外,还要看资产是不是优质的,如果资产没有估值偏离的风险,则阶段性的高负债企业是可以承受的。”

  另一个被投资者关注的问题是,在福晟国际最新的董事会名单中,8名执行董事里,潘伟明家族成员便占去了5位,分别为潘伟明、潘伟明之妻陈伟红、潘伟明之胞弟潘俊钢、潘伟明之子潘浩然以及陈伟红兄弟之妻吴继红。

  “我认为现在的福晟国际的董事会成员并不是真正的家族化,因为非创始人的家族成员职业化程度非常高”,其以自身为例子,认为自己在房地产行业从业多年,是资深职业经理人而非普通家族成员,不过“未来(福晟国际)的职业化成员(指职业经理人)一定会增加”。

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