银盛泰进退 青岛最大民营房企167万平土储转托旭辉

1评论 2018-01-12 11:33:23 来源:观点地产网 上市公司绝密调研报告

  观点地产网 1月12日,近来首破千亿的旭辉集团赶了个早,和青岛银盛泰集团做了一笔交易。

  当天清晨七点过五分,旭辉控股(集团)有限公司便公布,全资附属公司旭辉集团股份有限公司与青岛银盛泰集团有限公司,以及银盛泰两位实益拥有人姜萍、任军订立合作协议。

  观点地产新媒体了解,旭辉正式建议收购银盛泰旗下青岛银盛泰房地产有限公司(以下简称“青岛银盛泰”)共50%股本权益,另外50%权益仍由青岛银盛泰集团、担保人及其联系人拥有,以共同开发房地产项目。

  根据合作协议,旭辉就收购青岛银盛泰50%股本权益的应付总代价将为人民币15.20亿元,其中人民币5亿元将注入青岛银盛泰,余下人民币10.20亿元将支付予担保人。

  交易完成后,青岛银盛泰将更名为“青岛银盛泰旭辉房地产有限公司”。其注册实缴资本将增至人民币2.5亿元,并将由旭辉中国、旭辉旗下宁波隆煊、银盛泰旗下宁波圣琰、银盛泰集团及姜萍分别实益拥有10%、40%、10%、34%及6%权益。

  纵观通篇公告,虽然强调旭辉和银盛泰这次联手是合作共同开发项目,就实情来说,旭辉实则是处于较有主导权的位置。

  其中完成交易后,青岛银盛泰的董事会将由五名董事组成,其中三名将由旭辉提名,两名将由青岛银盛泰集团及担保人提名。

  董事会主席将由银盛泰集团及担保人所提名的一名董事担任。但旭辉已表明,预计青岛银盛泰的财务表现将合并于本公司的综合财务报表。

  就此次股权合作一事,截止发稿止,青岛银盛泰并未作出直接回应。该公司相关人士接受观点地产新媒体采访时仅表示,合作系“1+1>2”,未来青岛银盛泰是“联合团队”作业。

  追溯过往,旭辉与银盛泰的合作早已有迹可循。观点地产新媒体过往报道,此前三个月亦即2017年10月19日,双方便签署了《全面战略合作协议》,据悉旭辉董事长林中特地飞赴青岛出席签约仪式,重视程度可见一番。

  当时双方已就股权合作、成立合作平台公司一事达成共识,并同意银盛泰董事长出任平台公司董事长。在合作范围方面,协议约定在山东省内(除青岛地区以外的)包括济南、淄博、临沂、潍坊、烟台、威海等多个城市的深度合作。

  而在1月12日的最新公告中,“除青岛地区以外的地区”的特殊性条款,并未被旭辉提及。

  相反,旭辉在公告中谈及15.20亿元收购青岛银盛泰50%时,强调青岛银盛泰拥有土地储备约167万平方米,以及“位于山东省(包括青岛市及济南市)的住宅及商业项目”。目前尚无证据表明,旭辉与银盛泰的合作范围是否已出现调整。

  合作伊始之所以强调青岛不含其中,主要因为这座城市之于银盛泰的重要性。

  观点地产新媒体查询,青岛银盛泰注册于1998年6月26日,较银盛泰集团成立时间还早6年。从青岛起步,商人任军一步步将版图扩大至济南、临沂等山东城市,销售业绩也长期盘踞青岛及山东前十。有资料称,银盛泰目前山东最大的民营地产公司。

  银盛泰目前在大本营青岛大致拥有书香嘉苑、博观星海、博观一品、旭辉银盛泰星悦城、万科桃花源等项目,涉及合作方包括旭辉、万科;其中博观星海项目总建筑体量多达120万平方米,计划打造青岛西标杆项目。

  土地储备丰富,或是任军早前不希望纳入与旭辉合作的重要原因。但从实际情况看,银盛泰近年发展由于内外部因素发展缓慢,这也被外界视为最终引入旭辉的导火索。

  观点地产新媒体了解,作为山东最大民营地产企业,银盛泰早在2014年起便提出,希冀2017年实现销售过百亿,并在香港上市。截止2017年底,第三方数据显示该公司销售规模仍在50亿上下,上市也遥遥无期。

  雪上加霜的是,2016年上半年,银盛泰董事长任军被传失联,公司称其“正配合政府正常工作协查”。尽管银盛泰强调任军仍参与公司重大事项决策,各项工作正常运转,但这仍一定程度上对公司造成影响。

  同时据旭辉最新公告披露,截止2016年及2017年三季度末,青岛银盛泰资产总值分别为104.97亿元、88.76亿元亿元,未经审核资产净值仅为为8.78亿元、5.8亿元,显示负债规模巨大。2016年,该公司净亏损6280万元。

  对于合作的另一方而言,旭辉在销售突破千亿后,获取青岛银盛泰上百万平的土地开发规模,为日后扩张进一步补充货值。

  值得一提的是,与银盛泰合作,是旭辉第一次试水收购公司股权,这或为未来新的拓展方式开先河。

  据观点地产新媒体了解,旭辉一直是通过合作进行拓展。2017年9月至今,旭辉已经和中城联合投资集团、恒基中国、泰禾集团三家公司达成不同程度的合作。

  对未来青岛银盛泰的发展,旭辉方面则回应称,将一方面深耕济南与青岛两大中心城市;另一方面优先进入临沂、烟台、淄博、济宁、潍坊等次中心城市,作提前布局;环济南,环青岛的城市也在考虑行列。

  目前,青岛银盛泰作为银盛泰和旭辉的平台公司,已在济南、青岛、临沂拿下多宗土地。

  其中,2017年12月29日,青岛市胶州8宗商住地块集中拍卖。兰州路南侧5宗地块,土地面积共20.92万平方米打包出让。经过46轮加价,最终被青岛银盛泰收入囊中,成交总价10.35亿元。

  另外,双方首个合作项目旭辉银盛泰·星悦城已首度开盘,并宣布售罄。

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