针纺大厦活化新史 越秀联手友谊旧商厦医养综合体的REITs试验

1评论 2018-01-12 19:26:47 来源:观点地产网 上市公司绝密调研报告

  观点地产网 广州荔湾区大德路附近地段,原有一个名字叫西澳,唐宋年间它是一个颇具规模的商港。沧海桑田,明清两代大德路又建起了城墙,1921年拆建为马路时,因原有城门归德门而得名。

  经过多年发展,大德路全长1163米。全路以经营五金用品商铺为主,虽保留有较多骑楼,但同时亦有不少现代建筑。而如今,这里又即将迎来一个商厦改造项目。

  近日越秀地产发布消息称,旗下的养老产业投资公司与广州友谊集团、广州越秀产业投资基金签署意向合作,将在养老产业领域合作,以创新模式共同打造城市养老综合体。

  此次合作,双方计划将广州针纺大厦改造成为城市养老综合体项目,把传统写字楼出租服务改为社区医养结合综合创新服务。

  针纺大厦活化新史

  据了解,针纺大厦位于广州市大德路和解放南路交界的十字路口。它是一栋比较老旧的传统写字楼,楼高16层,每层面积约700平方米,总建筑面积在11,200平方米左右。

  其目前商户主要以精品、鞋业、服装、五金、外贸、培训、贸易、电子商务、办事处等为主。大厦附近医疗资源丰富,分布着广东省中医院、广医一院、东升医院等医疗机构,周边老龄人口比例较高。

  资料显示,截至2016年底,广州市老年人口比例为17.8%,预计到2020年将达20%,约为185万人。而为了方便就医,广州老年人口约有六成居住在医疗机构密集的老城区。

  值得注意的是,针纺大厦同时是越秀集团老朋友-友谊集团旗下的存量物业。

  众所周知,百货业近年来陷入集体困境。广州友谊2015年实现营业总收入28.04亿元,同比下降16.60%,净利润2.29亿元,同比下降12.80%,业绩连续多个季度下滑。

  于2016年年中,急需转型的广州友谊收购越秀金控,公司名称变更为“广州越秀金融控股集团股份有限公司”,着力“百货+金融”。随后业绩有所提振,上半年实现营收约19.69亿元,同比增长40.43%,净利润约为2.22亿,同比翻一倍有余。

  而目前随着广州城市改造提速,针对养老行业改造旗下的存量物业,使其增值,或是友谊集团增加收入的另一种途径。

  无独有偶,除针纺大厦外,友谊还拥有位于越秀区西湖路的广州百货广百大厦商务楼。其于1991年2月开业,设施亦相当程度的老化,但未知是否会被纳入改造的行列。

  越秀地产透露,改造后的针纺大厦定位为中高端精品城市养老综合体,越秀养老将作为项目运营主体,而越秀产业基金则作为资本主体提供资金支持,并整合友谊集团及越秀集团旗下的资源共同发展。

  具体操作为越秀集团、友谊集团和越秀养老共同组建活化基金,导入越秀产业基金作为管理合伙人,交由越秀养老运营管理。

  越秀地产同时表示,越秀养老和友谊集团、越秀产业投资基金三方已就针纺大厦项目组建了项目组,并形成基本方案。但该方案目前未有披露。

  美国养老的REITs经验

  美国是目前全球养老行业最成熟的国家之一,针纺大厦项目可以如何操作,我们或可以从一些案例中找到答案。

  上世纪40年代,美国已经进入老龄化社会。到1960年左右,便有商人尝试开发养老地产进行销售,而“太阳城”则是美国第一个养老地产项目。

  资料显示,太阳城位于亚利桑那州,占地56,700亩,客户定位活力充足的老年人群。城内提供多种住宅类型,包括独栋住宅、双拼住宅、多层公寓、复合公寓住宅等。

  其开发商是美国德尔·韦布公司,以开创“太阳城模式”而闻名。该模式本质上是传统的住宅开发,盈利通过销售养老概念住宅和营建配套设施来收回投资,利润通常十分稀薄。

  有鉴于此,不少美国开发商开始转型专业运营商,进行品牌输出。该模式被称为CCRC模式,提供的是一种复合型的养老社区。盈利通过收取房屋租金,以及收取因提供护理、物业等服务而产生的费用。

  但是CCRC模式也不能幸免盈利难题。因为其实质上是轻、重资产并行,在人力和折旧方面花销巨大。

  时间来到70、80年代,REITs开始发展。美国不动产信托从投资者处筹集资金,收购养老项目,完成前期投资。然后交由运营商运营物业,向老人提供医疗养老和居住服务,盈利后用分红形式发还给投资者。

  这类投资商如著名的Welltower、HCP房产信托,物业数量通常十分巨大,部分自持,其余物业通过与运营商或其他投资人合作发起的私募基金平台持有。

  资料显示,不动产信托取得物业后,一般而言会通过出租或委托经营的方式交由运营商发展。

  在前一种模式下,信托公司将养老物业出租给运营商,每年收取固定租金费用,几乎不承担任何经营风险。而运营商则获取全部经营收入,但要负担直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费及一切风险。

  在委托经营模式下,信托公司将养老物业托管给运营商,运营商每年收取相当于经营收入的5%至6%作为管理费,不承担经营风险。所有的经营收入如租金都归信托公司所有,但要承担相应的经营成本和风险。

  就越秀地产目前透露的情况分析,针纺大厦项目比较类似上述这种REITs模式。

  其由越秀集团、友谊集团和越秀养老作为投资主体,越秀产业基金作为管理合伙人共同组建的活化基金平台持有。同时,越秀养老作为运营主体。

  即若按美国的标准,无论是采用出租模式或委托经营模式,越秀养老方面都要承担经营的风险。

  按此分析,针纺大厦项目虽撇除拿地成本一项,实质仍有重资产的影子,但个中也加入了一些REITs模式的特点,如轻资产品牌输出。

  另外,项目有越秀集团、友谊集团组建的基金,为其提供充足的资金需求。一方面解决养老地产普遍存在的资金缺口,另一方面为未来真正的REITS做尝试。

  而在具体改造方案方面,我们或许可以将针纺大厦项目与美国芝加哥市持续照料型退休社区蒙哥马利之家,进行对照。

  该项目原占地6,000平方米,共有160个居住单元。21世纪初,这家养老机构进行了重新的定位和改造。

  资料显示,改造方案对于原有建筑外部造型的改动不大,最主要是在建筑南侧进行了加建。后勤办公、健身中心,用作休息、聊天的公共空间都集中此处。另外,建筑的屋顶平台部分进行了绿化,作为室外观景平台使用。

  主体建筑内部底层则进行了较大幅度的改造,除保留必要的后勤用房外,全部作为公共活动空间向老人开放。图书室、棋牌室、活动室、大起居室、花园景观室、小礼拜堂、杂货店等俱全。楼上的公寓部分也进行了重新划分,观景、采光等因素被着重考虑。

  分析认为,蒙哥马利之家改造方案在紧张的用地面积和相对固定的建筑结构限制下,最大化地引入了景观、日光和公共活动空间,对于改进城市中心区高密度养老设施具有参考价值。

  反观针纺大厦项目,定位是医养结合的养老综合体,但其体量较小,如加建则只能向上发展。若要搭载公寓、护理院、购物中心等多种物业类别,不免要对建筑内部精雕细琢,如何控制成本将成为大问题。

  越秀试水养老业态

  无论如何,针纺大厦项目都将考验越秀养老这个“新生儿”的实战能力。

  据观点地产新媒体了解,越秀养老产业控股有限公司刚于去年7月26日揭牌,成立当日即与奥地利奥美德等8家养老服务机构签署战略合作协议。

  作为推动养老产业的业务主体,该公司将与越秀地产旗下住宅与商业两大业务平行,主要通过医养结合,“平台+项目”的模式发展。

  去年12月8日越秀养老实施了首次扩张行动,以增资扩股的形式收购深圳银幸养老服务公司51%的股权。但事实上,在养老产业公司成立前,越秀地产已在广州、武汉等地开展了4个养老项目。

  其中,位于广州海珠区的海颐苑项目,定位健康养生公寓与失能失智护理机构,由广纸集团原宿舍的8栋单体楼改造而成,总建筑面积约1.6万平方米,预计提供养老床位约300个。

  而武汉精武路养老项目定位活跃长者公寓及医护型护理院,计划建40层高,提供450至500个养老床位。

  目前,国内的养老地产主要属于长期投入、持有运营型的地产模式,与以往大多房企的快销盈利模式天然不符。但这对于擅长商业地产运营并拥有基金经验的越秀地产来说,似乎不是难事。

  针对国内养老产业面临的困境,越秀地产曾解释道,公司将先以私募基金、养老、保险资金等进行投资,通过控制土地成本和开发成本,产品可售部分通过会员卡、产权销售实现资金快速回笼。

  运营期间,通过私募、ABS等培育实现持续稳定的盈利。最后,利用私募基金、REITs等金融工具实现资产和服务的培育及价值变现。

  至于未来发展路径,越秀集团董事长张招兴曾对外表示,公司养老业务将重点布局广州、长三角和华中区域,预期10年内开展50个养老项目,资产管理规模要达百亿元。

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