许世坛的合伙人 佛山地块拉来中粮、上海传斯背后

1评论 2018-02-04 23:18:31 来源:观点地产网 新能源汽车产业链炒作路线

  观点地产网 从去年6月,一周内连续斩获佛山两宗奇槎地块,到11月引入中粮合作开发,如今3个月不到的时间里,上述地块又有了最新消息。这一次的合作方由原来的中粮、世茂,变成了三家。

  观点地产新媒体获悉,2月1日晚间,中粮地产发布公告称,全资子公司中粮深圳与上海传斯拟各出资2500万元,对合资公司(即佛山鹏悦)进行股权投资,持股比例均为50%,主要对世茂获得的合共34万平方米地块进行开发。

  为了推进项目的开发,中粮深圳和上海传斯将共同向合资公司按持股比例分批提供股东借款,用于目标地块的开发建设及项目运营等。其中,上海传斯提供的股东借款不低于10亿元,借款期限为18个月,年利率为8%。资料显示,上海传斯的出资人为上海景荣投资管理有限公司,是一家为房地产企业提供基于具体项目的人民币基金。

  自此,在中粮的“拉拢”下,世茂去年6月重金拿下的佛山奇槎地块,又有了较为理想的合伙人。去年6月,世茂一周内梅开二度,以近34亿元的代价拿下佛山市奇槎逾27万平方米地块,配建人才住房面积占比20%,自持面积达到42%。值得注意的是,世茂奇槎两宗地块综合起来,可自主开发面积仅占比38%,即为10.27万平方米。

  拿地盈喜之余,不足四成的销售比例让世茂在7个月不到的时间里接连“结盟”。佛山市房地产业协会副会长骆仪克向观点地产新媒体透露,过去的2017年,佛山出让的可建住宅地块大概为1300多万平方米,其中自持地块面积占比约为8.5%,即110多万平米。

  对比之下,世茂42%的自持比例高于佛山的普遍水平,要想在短期内实现盈利,可谓难度不小。上述人士对观点地产新媒体表示,目前奇槎区块附近的售价大概2万多元每平米,因此世茂新引入上海传斯,也是考虑到自持会沉淀很多资金的问题,骆仪克认为通过引入基金,可以将项目的风险和盈利点往后推。为未来的盈利提供更大可能。

  佛山地块拉来基金伙伴

  回顾世茂拿下的佛山奇槎地块,在不到7个月的时间里,已经有两个伙伴入局,而最新的拍档则是来自基金领域的上海传斯。

  根据中粮于2月1日发布的公告,上海传斯将通过股权投资的方式参与奇槎地块。观点地产新媒体了解获悉,中粮全资子公司中粮深圳将与上海传斯根据50%:50%的股权比例共同出资成立佛山市鹏悦置业有限公司,出资额均为2500万元。

  资料显示,上海传斯的有限合伙人(LP)为上海景荣投资管理有限公司,该公司即为景荣基金,主要的业务是面向房地产企业提供基于具体项目的人民币投资。景荣基金以景时夹层基金为平台,专注于投资可实现快速现金流的住宅开发项目。此前的交易伙伴包括信达地产、金地集团、农工商房地产等。

  公告显示,为了推进地块的顺利开发,中粮深圳与上海传斯将共同向佛山鹏悦按持股比例分批提供股东借款,用于目标地块的开发建设及项目运营等。其中,上海传斯提供的股东借款不低于人民币10亿元,借款期限为18个月,自每笔股东借款实际到达合资公司账户之日起算,年利率为8%。而深圳公司向佛山鹏悦提供的股东借款年利率同样为8%。

  按此计算,此次入局协议的签订,将至少为佛山鹏悦带来合计20亿元的股东借款,可谓是“雪中送炭”。公告透露,截至2017年12月31日,佛山鹏悦未经审计的资产总额为35.35亿元,负债总额则为35.17亿元,净资产为0.18亿元,净利润为-0.32亿元。

  一切的合作的起源还要从2017年6月说起。彼时的6月7日,世茂以超过24亿元的代价竞得佛山禅城奇槎片区1宗面积为5.5万平方米的商住地块,自持比例超过55.87%。另外世茂还需要提供3.9万平方米的人才配建,按此计算可销售面积为7.07万平方米,抛开自持部分的折合楼面价至少达到15675元/平方米。

  实现佛山二进宫后,一周以后的6月14日,世茂在禅城奇槎片区“再下一城”。以近10亿元的价格拿下旁边的2.23万平方米的商住地块。与上述地块类似,该地块同样需要人才配建+自持。其中配建面积为1.6万平方米,自持为3.2万平方米,可销售的部分面积为3.2万平方米。

  按照世茂的打算,奇槎这两块地将会进行合并开发,并打造中高端产品。同年11月,世茂引入中粮。2017年11月23日,佛山鹏悦与是世茂的佛山项目公司上海皇达企业管理有限公司签署《佛山市TD2017(CC)XG0003 、0004 号地块房地产项目之合作协议》,约定中粮与世茂双方各持有两个项目50%的股权。

  加上此次引入的上海传斯,世茂位于佛山的奇槎片区两宗地块参与者已经达到三家,其中世茂持股比例为50%,中粮和上海传斯比例分别为25%。

  42%自持山芋背后

  合作伙伴的接连增加,主要和42%的高自持面积有关。

  如上所述,世茂拿下的2宗奇槎地块可自主开发面积占比仅为38%,为10.27万平方米;配建人才住房面积为5.5万平方米,占比20%。需要注意的是两宗地块综合起来,自持部分面积占比高达42%。

  根据佛山市房地产业协会副会长骆仪克,向观点地产新媒体提供的数据,2017年佛山总共拍出可建住宅面积为1300多万平方米,其中约有110万平方米是人才公寓、自持物业,不可销售部分所占的比例大概为8.5%。

  骆仪克表示,“总的来说,在目前新的房地产市场状态下,(佛山)鼓励自持、配建住宅,比如万科全自持70年的都有,8.5%的比例还不至于冲击销售市场。”对比之下,奇槎地块42%的自持面积显然已经高于市场平均水平。

  观点地产新媒体了解获悉,目前奇槎区块附近的住宅售价大约为每平方米2万多人民币,除此之外也有限价又限签的压力。因此近一两年来说,世茂想要入市获得盈利难度不小。上述人士认为,“目前这个售价一两年还是比较难实现盈利。不过按照开发周期2-3年来算的话,可能世茂还是比较看好后势发展。”

  观点地产新媒体了解,奇槎地块属于禅南顺(三龙湾)版块,也就是现在所有说的“一环创新圈”。根据1月16日发布的《佛山市“一环创新圈”战略规划》,“一环创新圈”以佛山一环及其西拓、南拓线等重要交通干道为基本骨架,沿线将集聚了佛山高新区等重要创新平台和要素,经济总量占佛山市80%以上。

  “奇槎区块离广州南站十几公里,交通上的便利将有助于其承接广州的溢出效应。”骆仪克表示。

  不过不管是前景还是后势,世茂和中粮的当务之急就是解决迫在眉睫的资金沉淀问题。根据上述披露的佛山鹏悦资产情况,截至2017年末,其资产总额为35.35亿元,负债总额高达35.17亿元,录得0.32亿元的亏损。

  而作为牵头人世茂,虽然在拿地之初就自信表示,“(佛山限价限制签的现状)只要是实力强大的开发商,完全可以应对,即使等两三年才推出市场,运营方面也完全没压力。”

  彼时世茂华南区域投资总监易炳顺表示,对于自持部分物业,将计划完成小面积小户型的住宅出租产品,给有居住需求却暂时不能买得起房子的消费者提供另外一种居住方式和选择。

  但是,不可否认的是如此大的自持比例还是给世茂带来了不小的资金压力。骆仪克对观点地产新媒体透露,通过引入基金,世茂相当于把风险和盈利点往后推,给未来的盈利带来了更大的灵活度。

  景荣基金董事长胡健岗曾对媒体的一番发言也侧面印证了上述观点。胡健岗表示,在市场不好的时候,房企来找房地产私募基金的频率会比以往多,因为企业若单纯依靠销售回款来维持现金流,资金链过于紧张。

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