观点面对面 | 张玉良:不刻意追求规模 但还要再努力

1评论 2018-02-07 23:08:14 来源:观点地产网 2018年A股放心王

  观点地产网 赶在农历新年前,绿地终于完成了一年一度的业绩媒体见面会,这比往年都要晚一些。

  地点依旧是在绿地集团五楼的会议室,这是张玉良会见一众媒体的固定场所。正式活动开始前十五分钟,张玉良就早早出现在会议室,与在场媒体主动对话,“我也听听你们的看法,大家互相交流。” 言谈中,他始终保持笑意,谦恭而有耐心。

  虽然鲜少在公众场合接受媒体采访,但作为一家资产超8000亿企业的掌舵人,面对日益复杂的市场和激烈的竞争,张玉良显然希望听到更多外界的声音。

  根据早前发布的业绩快报,2017年,绿地全年营业总收入2901亿元,同比增长17%;利润总额191亿元,同比增长32%;归母净利润90亿元,同比增长24%。其中,房地产板块绿地实现合同销售金额3065亿元,同比增长20%;大基建产业新签项目总金额1941亿元。

  虽然第二季度后绿地的营收逐渐加速,弥补了一季度相对较弱的业绩,但离3000亿营收目标的小差距,以及房地产销售额跌落至行业第六,对张玉良而言或许并不是一个满意的表现。在听下属汇报2017年业绩时,一向面带笑容的他,不时眉头紧锁。

  不过,张玉良同时强调,“房企销售规模与最终财务结算规模有差异,虽然绿地去年财务结算的营业收入是2900多亿元,但总体经营收入却有4765亿;相反,有的企业房地产销售比较大,甚至超过5000亿,但最终的财务结算规模可能并不高。”

  面对2018年,张玉良也设下了目标,包括营收较2017年实现20%增长,利润达到200亿,其中,房地产收入4000亿以上,另外,要在内部培养8家300亿以上的公司,凭借大体量区域支撑整体业绩的提升。

  多元化、内部改革与股价

  如果将房企分为战略型和战术性两大类型,绿地显然属于前者,而在形成一主三大战略后,绿地的多元化边界显然并未停止。甚至有评论调侃,中国房地产行业有两个干活人最努力,一个是王健林,另一个就是张玉良,你总能在各种合作签约或者政府活动现场中见到其身影。

  据绿地透露,2017年,绿地初次涉及的领域就包括科创、康养和电竞等,具体包括先后与复旦大学、上海交大、同济大学开展战略合作,推出复旦绿地、交大绿地两个“双创中心”及虹口绿地“创客中心”。

  2018年初,绿地更出资6000万收购电竞场景运营商50%股权,以此介入地产+电竞领域。此外,在康养领域,绿地已正式成立康养产业集团,研发了康养酒店产品模型,计划投资200亿五年内在国内外形成500家连锁,目前已启动并开工了6个康养酒店项目。

  事实上,随着地产行业进入存量时代,通过转型和多元化以寻找新的利润增长点成为房企的必经之路。不过,与其他房企多元化路径不同,绿地强调的是彼此的协同作用。

  为此,张玉良举了个例子。绿地去年新增土地面积1262万平方米,付出的土地款592亿元,但平均楼面价才2500元每平,土地资源配置的成本相对比较低。“实际上土地成本低的原因就是通过产业协同后实现的,因为你做了产业,这些产业是中期、长期产出,所以它对地产本身那部分自然就成本低了。”

  然而,多元化的大饼越做越大,绿地的规模和利润上却未得到提升,据统计,2017年,绿地在房企销售排行榜上从第四位跌至第六。当“万绿之争”已然远去,绿地也不得不面对规模上升缓慢的压力。

  对于绿地规模落后的“定论”,张玉良似乎无法照单全收,他指出,“房企销售规模与最终财务结算规模有差异,虽然绿地去年财务结算的营业收入是2900多亿元,但总体经营收入却有4765亿;相反,有的企业房地产销售比较大,甚至超过5000亿,但最终的财务结算规模可能并不高。”

  虽然不刻意追求规模,但他同时承认,没有体量、没有规模的大企业是不行的,数量也是质量的一个重要部分。

  环顾2017年的表现,绿地的开局并不顺利。一季报显示,期内绿地实现营业收入588亿,仅占全年20%,从房地产销售额来看,2017年前2个月仅卖出190亿元,这也迫使张玉良下定决心改变。因此,在为绿地的2017年总结三个关键词时,“内部改革”被放为其一,另外两个则是创新、协同。

  改革的导向是规模和利润。2017年2月,绿地发布公告称,宣布试行房地产项目跟投,以及制定项目超额利润提成及亏损惩罚的议案。

  张玉良坦言,“虽然跟国有企业比,我们的效率很高,但是跟民营企业相比,我们的效率比较低,所以我们要用协同来增强。另外要推行内部改革,增强大家的动力。因此,改革对我们来讲,是去年非常重要的一个方面。”

  回顾2017年房地产行业,长期被低估的内房股在港股市场迎来暴涨成为不可忽视的点睛之笔。相比之下,自2015年登陆A股以来,坐拥8000亿资产的绿地在资本市场却未能实现更好的突破。

  对此,张玉良认为,由于过去两年的深度调整,绿地的效益未能完全体现,股价的估值肯定是被低估了;此外,绿地跟投行的沟通有欠,也是资本市场未能完全理解绿地价值的原因。在其看来,以目前的股价基础上,绿地至少应有30%-50%的上升空间。

  而对于平安的大规模减持,张玉良则表示,因为其购买股份的资金来自资管计划,到期就必须退出,这一点很被动,但平安依旧是绿地的好伙伴。

  加速的2018与长租探路

  在经历缓慢增长的2017年后,2018年的绿地显然不愿再被动落后,从目前的规划来看,房地产销售仍然是绿地整体业绩的重要支撑,为此,在土地储备和战略布局上,绿地也在原来的战略上因势而变。

  不变的是,小镇、高铁商务区等题材的战略性项目依旧是绿地的土储重点。

  具体而言,绿地的房地产主业将聚焦重点市场和重点发展区域,包括长三角、珠三角、京津冀等一线城市群及周边地区;江西、安徽、武汉、中原、山东、西北、西南、昆明及南宁等二线城市群及周边地区;以及地级市高铁站周边地区,争取全年获得28000亩-30000亩的土地。

  据观点地产新媒体了解,截止2月1日,绿地就已获得超过3000亩土地。其中,1月17日,绿地以底价5.6亿元竞得赣州高铁新区的5宗地,总面积约558亩;1月26日,绿地获取重庆万州高铁新城项目一期885亩土地;1月31日和2月1日,绿地再以21.88亿元的总价,获得深茂铁路阳江站商务集聚区合计10宗土地,建筑面积达约128万平方米。

  而变化的地方在于,在上述开发周期长的大盘项目之外,绿地也将目光投向了短平快的三四线项目。

  据张玉良透露,2018年初,绿地将在一二线城市溢出以及有产业带动的三四线区域做一波短平快操作,目前已经拿了不少地,预计这些地块将在今年二季度末三季度初有产出,力争取得千亿级的销售规模,作为今年新的重要的增量。

  与2017年相比,2018年绿地显然在加速。

  此外,在租赁风最盛的上海,作为本地规模最大的国有房企,长租公寓成为绿地绕不开的话题。据了解,国有企业方面,绿地的大股东之一上海地产集团已买下多宗租赁地块,龙湖、朗诗等民营企业也加速扩展项目、占领市场,而绿地对此却颇为谨慎,仅提出“积极关注,围绕一线城市试水”。

  同时张玉良表示,目前绿地已拿出嘉定、青浦、崇明等区域的地块做公租房,因为远离市中心,地价比较低一点,只有2000-3000元的楼板价,如果按照酒店式公寓的方式,控制成本,提高服务,一房的租金在4000-5000元之间,希望能做到5%到6%的回报率。但对于租赁地块,绿地则还不具备条件获取。

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