中海新年土地收割战 规模掉队中颜建国200亿抢地焦虑与担忧

1评论 2018-03-01 00:05:27 来源:观点地产网 账户深套?试试这四个方法

  观点地产网 新春刚过,万物复苏之际,公开土地市场同样呈现出热火朝天的态势,一众房企开始东奔西走物色土地,为新一年规模发展积极屯粮。

  中海正是这波抢地浪潮中的积极一员,据观点地产新媒体不完全统计,在开年后的两个月里,中海已经砸下人民币200多亿元,新增土地面积91.68万平方米。

  战线还在进一步扩大,除了在北京、上海、广州、昆明等一二线城市溢价抢地外,中海还将触角伸到诸如南宁、柳州等三四线城市。

  多方揽储的背后,隐含着这家央企对规模逐渐落后的焦虑以及担忧:过去的一年,房地产龙头企业已经将销售高度抬到5000亿以上,而中海的销售仍停留在2000亿元左右,同比增长仅有10.17%,与其他房企少则50%、多则100%的业绩增幅相比,颇有种原地踏步的意味。

  尽管中海管理层多次用“稳健增长”、“追求效益”来解释规模上的滞后,但不可否认的是,对于这家向来有着“利润王”美誉的房企而言,规模已经成为其进一步发展的掣肘。

  正如颜建国所言,“净利润是规模乘以利润率”,当规模增长乏力之时,利润增长将进一步承压;与此同时,随着龙头房企如碧桂园、恒大逐渐走向“规模与效益并重”之路时,中海“最赚钱房企”的桂冠能否保住,正经受市场的冲击。

  颜建国规模焦虑

  在房地产行业,若要讨论规模,碧桂园显然是必不可少的例子。最近,中海旧将、曾在碧桂园任职首席财务官,现就职于阳光城的吴建斌就写了一本书,以自己的所见所闻所为所感为基本素材,详细介绍了碧桂园的规模增长之路。

  在这本名为《我在碧桂园的1000天》中,中海地产创始人、如今退休闲居于上海的孙文杰亲自作序,为曾经的爱将声援,给销售龙头碧桂园送上赞歌。与此同时,他还在其中谈到与杨国强在企业经营过程中所认同的一些发展理念,譬如,对规模的重视。

  这位前中海掌门人这样写到,“首先,一家优秀的房地产企业必须要有规模,有规模才有市场地位,亦为品牌和效益打下了坚实的基础;其次,在中国异常激烈的市场竞争中,企业必须要有发展速度,速度第一,完美第二;效果第一,方法第二。”

  这个发展理念,用在2017年销冠碧桂园身上,可谓恰如其份,倘若放在孙文杰自己曾经一手打造的中海身上,或许会显得有些尴尬。

  作为曾经的龙头房企之一,近几年来,两次地产整合以及随之而来的人事大震荡,使中海渐渐失去了对规模的追求。在房地产行业高歌猛进之时,其以一种稳健到近乎保守的做法,维持每年的低速增长。如此一来,行业内关于中海“掉队”、“失速”的讨论声此起彼伏。

  这也给了同行超车的机会。2015年,中海销售为1806.32亿港元(约合1530亿元人民币),而当时的碧桂园仅为1402亿元,到2016年,当碧桂园以黑马的姿势与恒大、万科齐齐闯入3000亿阵营时,这一年中海的销售2106亿港元(约合人民币),与去年同期相比仅上升16.6%。

  如果说2016年中海与碧桂园、恒大、万科“三巨头”的销售差距尚处于合理的范围,那么在2017年房地产销售大年里,中海与其他房企间的差距便显得泾渭分明了。

  同比增长10%至2320.69亿港元的销售数字,与“碧万恒”的5000亿相比,不止少了一倍,在其他房企少则50%、多则100%的业绩增幅,中海也显得格格不入。

  这样的差距在2018年得到延续,据观点指数最新公布的数据显示,2018年1-2月,中海累计销售358亿元人民币,而“碧万恒”三大巨头在前两个月便已突破千亿。

  一直以来,面对外界对中海规模落后的种种质疑,“稳健增长”、“追求效益”是其管理层一贯的说法,但从根本上来讲,土地储备、可供货值的不足,或许才是无法支撑规模大幅增长的根源。

  2017年中期业绩会上,颜建国就曾对外坦诚,可供货值不充裕,导致了销售增长平缓,这是中海目前存在的问题。

  因此,外界可以明显观察到的是,无论是在土地市场的投资金额,还是项目工程新开工、竣工面积上,都呈现出一种空前的力度和速度。进入2018年,中海同样以积极的态势,上演一场场土地收割战。

  200亿土地收割战

  中海最新的土地收割故事发生在西南地区工业重镇——广西柳州。

  2月27日,柳州迎来开年首场土拍,公开出让位于鱼河东新区静兰路38号(利达化工厂原址)的P(2018)1号地块,该地块为城镇住宅、批发零售用地,占地142.05亩,容积率最高2.2。

  据了解,该地原为利达化工厂,是静兰工业园区内最大的厂区,2017年底在政府的协调下正式开启拆迁,现在已基本处于净地状态。

  地块起拍价为6.48亿元,吸引了包括龙光、合景泰富、恒大、碧桂园、金科、联发、中海、绿地等17家房企,最终经过近3小时的“激烈厮杀”,中海突出重围,以总价18.28亿元、溢价率182%的代价拿下柳州敲门砖,楼面价约8774.4元/平方米,创下柳州楼市历史最高楼面价。

  从土拍现场的情况来看,坚决而频繁的举牌动作无疑显示了中海志在必得的决心,这与地块的良好位置以及柳州水涨船高的楼价分不开,同时也是在规模大幅落后的情况下,中海攻城略地的一个缩影。

  继2017年掷下近千亿抢地之后,2018年中海在土地市场上呈现出更为积极的态势,据观点地产新媒体不完全统计,在开年后的两个月里,中海已经砸下人民币200多亿元,新增土地面积91.68万平方米。

  就在以高溢价夺得柳州地块的前一天,中海刚刚以总价24.87亿元摘得济南孙村片区奥特莱斯西侧的4宗居住用地,揽获19.97万平方米土地;2月2日,又击败保利、金地等房企,以总价32.75亿竞得北京大兴区庞各庄镇宅地。

  项目分布上,除了一如既往在北京、上海、广州、昆明等一二线城市抢地外,新的一年里,中海还将触角伸到诸如南宁、柳州等三四线城市上。

  业内人士认为,一般而言,三四线项目一般归属于中海宏洋,中海直接拿地并不常见,因为会对毛利率造成影响。会否进一步加大三四线城市的投资?观点地产新媒体致电中海相关人士,但截至发稿时仍未获得回应。

  不过,值得注意的是,随着土地成本日渐高涨,中海的纳储之路注定要付出更多的代价。在中海的土地获取过程中,溢价拿地时常可见,如柳州地块溢价182%,1月份竞得的北京大兴地块42.39%,广州地块50.15%、昆明地块86%……

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