杨国强的机器工厂 碧桂园连开三场内部会加速高周转

1评论 2018-04-13 08:38:30 来源:包邮区 作者:你包叔 "A股豪门"操盘术曝光!

碧桂园最近紧急开了三场内部会,将此前就已经无比严苛的一套高周转流程进行完善。从这一天开始,中国房地产流水线的时间刻度从“月”变成了“日”。

  来源:包邮区

  圣经里说,上帝用五天的时间造出天地万物,在第六天造出了人。到第七日,神造物的工已经完毕,就在第七日歇了他一切的工,安息了。

  神如果从一开始就把造物工作交给碧桂园,他其实可以来个七天长假的。

  一

  杨国强先生很不满意眼前的这台流水线。

  碧桂园最近紧急开了三场内部会,将此前就已经无比严苛的一套高周转流程进行完善。从这一天开始,中国房地产流水线的时间刻度从“月”变成了“日”。

  董事长杨国强发现,碧桂园的项目从土地摘牌到动工,平均时间是1.65个月,也就是50天;从土地摘牌到开盘,平均时间是5.2个月,156天。

  从开工到开盘,到资金回流,碧桂园已经做到极致,产生了著名的“碧桂园速度”,3个月开盘,4个月资金回正,5个月资金再利用。一年之内,资金可以回笼两次,所以即便利润微薄也可以接受。

  现在,他要做的是把摘牌到开工这个时间段也做到极致。

  拿地到开工之间,是规划、设计和报建等环节。于是碧桂园出了新的通知。

  土地摘牌后一天内出规划图;设计院在接到户配要求后必须通宵工作,当天出图,为节省时间必须采用标准化产品。第二天,项目总就要去当地政府报建。

  为了督促进度,杨国强的奖惩措施非常简单——项目总承担一切责任。

  如果一个项目摘牌就开工,奖励项目总20万,往后每推迟一天扣1万,直到罚款20万。超过40天,项目总就要撤职。

  也就是说,从摘牌到开工,杨国强认为最多40天就够了,比目前的平均时间节省十天。

  二

  香港作家黄碧云说过一句话:理想破灭比没有理想更可怕。同样,翻身的农民比地主还可怕。

  杨国强穷人家出身,据说17岁之前没穿过鞋袜。和大多数喜欢标榜自己成功人士形象的企业家不同,他总是以朴实的形象示人。

  事实证明,一旦有机会,他会毫不犹豫地建立起一座机器工厂。

  杨国强和碧桂园激起众怒的,是挑战《劳动法》的做法。碧桂园恐怕是第一家把通宵加班写进红头文件的企业。

  如果五个年薪36万的设计师能够通宵工作,在接到项目的当天出图,然后连续2天补休,那么企业实际付出的成本,只有一万块而已。

  你包叔的好友兽爷在小学一年级时曾经说过一句类似的话:

  一个女人需要十月怀胎,那么安排十个女人一起怀孕,就能一月生一个。

  以前总说资本主义是一个巨大的机器工厂。资本家们恨不得工厂里的每个工人都和机器一样,不用休息也不用喝水吃饭,累了上点机油就好。

  今天,贫农出身,常怀一颗红心的杨老板,却正在试图打造这样一座工厂,碧桂园的会议文件里,充斥着“快、当天处理、不能拖、利益最大化”这样的词语。

  碧桂园的口号是“给你一个五星级的家”,产品系列叫做“劳斯莱斯”。会算账的杨国强希望用一万块,就买到一个项目的设计图。

  反正你包叔从来没见过哪家五星级酒店的图纸只值一万块钱。

  如果不是闻到韭菜花的香味,杨老板又怎么需要这么急。

  2012年到2014年,中国的大地产商达成了几乎一致的判断——三四线城市的房地产已经过剩,机会只在一二线城市。于是,一个巨大的市场空白被让了出来。

  杨国强带着它的机器工厂开进了三四线,在尘土飞扬中构建起一排排形状类似,户型雷同的房子。碧桂园过处,寸草不生。

  不得不承认,碧桂园的项目从规划和小区环境营造上,简直是对四五线城市同行的降维打击。而碧桂园“体育馆开盘、美女模特走秀和抽iPhone手机”的营销三板斧,又很容易调动起县城人民的购买欲望。

  原本五千的房价,瞬间跳到一万。是碧桂园进县城的真实写照。

  只是,碧桂园用极短的工期造出来的房子,质量确实屡受诟病。

  知乎上有一位从业人员去碧桂园一个工地做实体检测,他上传的回弹仪数据显示,强度应为35Mpa的混凝土实际上只有28.7Mpa。

  我干检测这行有些年头了,大大小小工地都去过,在回弹强度这一块虽然改过几次数据,不过大部分,至少90%的工地都是100%回弹强度合格的,而这个碧桂园项目刷新了我对强度的理解,C35竟然连30的换算强度都没到,换我是肯定不敢买他们的房子的。

  你包叔的一位朋友原来是万科工程经理,跳槽到碧桂园当项目总经理的第一天就被碧桂园的建造质量震惊了,第二天就称病消息了。

  三

  碧桂园这些文件真正的可怕之处,在于他们认为自己可以掌控报建环节。

  杨国强将摘牌到开工的期限定为40天,甚至以20万元的奖金鼓励项目总当天摘牌当天就开工。在他看来,这是可能的。

  以你包叔了解的情况来看,一个房地产开发项目由众多部门分工掌管。国土局管理土地,规划局和建委管理项目的具体规划和内容;环保局管理污染;安监局负责基础设施安全;此外还有消防、水利、地震、房管、人防、文化、园林、公安、城管、卫生等一系列部门。

  如果不考虑地方政府的冗政,用40天甚至更长时间来审视一个产权七十年的地产项目,本质上来说并不过分。

  但实际上,这些应该履行监察职责的部门,往往成了碧桂园的服务员。碧桂园在县城受到了夹道欢迎,不少地方政府甚至专门成立工作小组,全力配合碧桂园。

  这样的消息随手就可以查到,2017年11月23日,碧桂园进入广西省永福县,拿下了239亩土地,承诺投资24亿元。

  一个月后,永福县成立碧桂园项目工作领导小组,由县长挂帅,成员包括了从住建局、国土局到县电信、联通、移动公司的总经理,下设综合协调办公室、征地拆迁组、维护稳定组。其中,维护稳定组的组长是县委政法委副书记。

  又比如,2013年,为了让碧桂园顺利拿到土地,澄迈县成立碧桂园美浪湾项目征地拆迁小组,副县长挂帅,7个相关的职能部门人士都是组员。

  翻译过来就是:

  中国其他地产商都是SB!干个房地产项目竟然需要9个月!

关键词阅读:杨国强的机器工厂

责任编辑:Robot RF13015
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