股东会见闻 | 张玉良回应绿地股价与市值管理

1评论 2018-05-16 22:39:32 来源:观点地产网 弱市唯一赚钱方法曝光(干货)

  观点地产网 “张总,你给我们讲一下绿地的市值管理要怎么处理吧?”

  “张总,你对绿地股价有没有信心?”

  5月16日,上海发布今年第二个高温黄色预警信号,火热的骄阳没有阻碍小股东从市中心等各个地方赶到位于上海西边的绿地公馆,参加绿地控股2017年年度股东大会。

  一如既往地,董事长张玉良带领监事会、财务部、董秘等管理层和部分独董代表出席大会,另外有18名股东及股东代表莅席。

  虽然天气炎热,但现场的小股东们心情显然有点“凉凉”——自2015年借壳登陆资本市场以来,绿地的市值已由最初的超过3000亿跌至如今的不足1000亿。

  因而,与去年的情景一样,对于股价的关注和讨论成为整场股东会的焦点。

  对此,张玉良除了表示“正在努力加强市值管理”,以及对股东提出的“应该主动与机构投资者互动”等要求有求必应外,似乎难以给出更有说服力的解答,在股东应接不暇的疑问中,张玉良也将问题抛给了一旁负责财务的管理层。

  另一方面,随着7月份即将有占总股本73.51%的限售股解禁,不少投资者仍处于观望状态,绿地要面对的挑战将越来越大。

  作为最忙碌的房企掌舵人之一,张玉良一直致力于将绿地大盘子越做越大,然而在市值管理上却并不像民营企业那般“积极”。

  在场一位连续两年参加股东会的个人股东“着急”了:“去年我就提过建议,绿地应该多向市场释放那些有好利润表现项目的信息,多主动与资本市场接触。”

  此外,对于一直争取过程中的定向增发,张玉良则表示:“行业整体没有动静,企业很无奈。”

  销售集中在下半年

  股价表现不尽理想,管理层试图将关注点更多集中在绿地的业绩表现和未来发展。

  根据早前公布的业绩报告,绿地2017年全年营收同比增17%至2904亿元;利润总额同比增33%至193亿元;净利同比增25%至90亿元。其中,房地产销售方面,绿地2017年实现合同销售3065亿元,同比增长20%,回款2451亿元,同比增长21%。

  对于2018年,绿地提出了增长20%的目标。具体而言,争取营业收入超过3500亿,利润总额冲过200亿,房地产销售突破4000亿。

  目标尽管不算太过激进,但从一季度的表现来看,却令股东表示忧虑。

  “一季度的销售下滑了是为什么?”

  根据一季财报,1-3月,绿地累计实现合同销售金额486亿元,合同销售面积414万平方米,较去年同期分别下降17%和9%。

  对此,张玉良解释称,一季度的销售确实不太理想,主要原因是一些项目没有在期内上市,而绿地今年的新增供货将主要集中在下半年,同时他还不忘强调,绿地今年内部的地产销售目标为4000亿。

  据此前张玉良公开表示,为在规模上更进一步,绿地今年还将在原有的小镇、大盘、超高层项目外,增加短平快项目,加快绿地的周转率。这样一方面可以在规模上追赶,另一方面通过加快资金回流,也能一定程度上缓解绿地负债率高的问题。

  这一点也体现在了绿地的回款率上,2017年全年,绿地回款达到2451亿元,同比增长了21%。而最新的一季度财报则显示,期内,绿地的回款总额为584亿元,回款率120%。

  值得一提的是,随着规模越做越大,无论是房地产主业,还是综合来看,低于行业水平的利润率也成为绿地要面临的另一大问题。

  “业务结构不一样,绿地的商办比例还是比较高,这一部分业务回报周期长,加上北京、上海商办受政策限制,我们有很多项目都在等着卖。”此外,张玉良也坦承绿地在管理上存在薄弱环节,都导致整体的利润率较低。

  “商办存量那么多,有没有考虑怎么处理,会不会像别的企业一样转成做长租?”

  对于股东提出的建议,张玉良则笑言:“长租在做,但规模不大,还是要算得过账,现在也还没有出现赚钱的长租公寓”。

  言语之中,绿地似乎更愿意相信和等待政策的放松。

  营收和利润会持续上升

  随着地产行业整合和分化程度的不断提高,绿地在销售、营收的规模上暂时呈现不进则退的趋势,然而,作为在多元化道路上走得最远的龙头企业,张玉良对绿地的未来依然充满信心。

  “从总量来看,我认为住宅市场的高峰期已经过了,未来会慢慢地平稳下滑,对企业而言,市场会有所调整,更加地分化。”在张玉良看来,市场分化的过程中,对于绿地这样转型好的、科技含量高的大企业而言,未来一定会有好的表现,“营收和利润会持续上升。”

  另一方面,张玉良坦承,与恒大、碧桂园等企业不同,绿地作为一家所有制企业,在资本金上与上述企业已经形成较大差距,此外,绿地坚持综合运营,这会导致短期内收入相差大,增长也较缓慢。

  其中,作为绿地多元化产业中的新增一子,去年至今动作频繁的康养业务也引起了股东的关注。

  根据绿地康养产业集团的规划,绿地计划投资400亿元,在全国一线城市、省会城市、风景名胜度假区、特色小镇等区域,每年开工100家康养居酒店,五年内在国内外形成500家连锁。

  大量的投资能否带来可观的回报?张玉良则表示,康养业务将以不亏损为目标,但产生的现金流将会给绿地带来很大的贡献。

  值得一提的是,无论是康养居酒店,还是绿地已有的大量酒店资产,以及办公产品,绿地也一直在寻求资产证券化的可能,以解决销售利润率低的问题。去年股东大会时,张玉良就曾透露,绿地正在新加坡申请发行房地产投资基金,并有望成为新加坡规模最大的信托和REITs产品。

  然而,由于种种原因,上述酒店REITs未能如期发行,不过,张玉良表示,今年已重新聘请了中介公司,预计今年能成功发行。

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