解局 | 秀丽·好肯家族的农贸生意冒险

1评论 2018-06-07 00:27:57 来源:观点地产网 抢反弹必备短线战法

  观点地产网 成功“转型”两年,把资本的“秤砣”往农贸商业一边倾斜了以后,秀丽·好肯家族似乎还想要豪赌一把,期望为资本市场再造一个传奇。

  6月5日,人和商业控股有限公司公告宣布,公司于当日分别与新喜、杭州卖方签订协议,据此,人和商业收购哈达目标公司以及杭州目标公司,代价分别为54亿元、12.23亿元,总交易代价达到66.23亿元。

  资料显示,哈达目标集团包括九个中国业主实体,有关实体共同拥有营运七个农产品物流园及农(副)产品市场,总建筑面积约143万平方米。另外,杭州目标集团则包括杭州目标公司、灏盈、杭州昭融、杭州鸿辉及彼等附属公司及联系人,标的在杭州经营水果、蔬菜及海鲜市场,并拥有经营有关市场的土地及物业。

  或许,这也可以理解为,在经历过“地下城”的风光、暗淡,直至最后不忍全盘“清光”,秀丽·好肯家族已无暇顾及那些已经远去的高光时刻,却执意想要在农贸市场再开拓出一片新的天地。

  消失的“地下城”

  1992年,一位名为秀丽·好肯的女性从海外回到内地,并着手开发出哈尔滨人和一期地下购物中心(后也称为哈尔滨“地一大道”一期),“人和地下商业帝国在中国广袤的版图上投下了第一枚棋子”。

  根据网上盛传的资料,原名为戴秀丽的秀丽·好肯,毕业于黑龙江大学中国文学专业,曾从事过记者行业,在《哈尔滨日报》及《珠海特区报》当过长达5年的记者。随后,戴秀丽外嫁到英国并一直移居海外,原名戴秀丽也随丈夫改为秀丽·好肯。

  她回国的同年立即创立了人和商业,助推其此后曾几度登上女首富的位置。

  彼时,人和商业的成功得益于利用地下人防工程作为商业开发的筹码,并通过出租商铺或者转让经营权的方式获得商业回报,这在当时也被业内形象地称为“防空洞”模式。

  由于地下人防工程的开发属于公益工程,开发项目并不受诸多适用于房地产行业的法律、法规、税收或政策的限制,无须支付土地出让金及土地增值税,这大大降低了开发成本,也使得人和商业的快速扩张成为了可能。

  随着哈尔滨“地一大道”一期被开发出来,人和商业沿着这条道路不断前行,接连开发了哈尔滨、广州、武汉、郑州等数十个省市级城市地下人防商城,并创造了中国首个地下商业品牌“地一大道”。

  人和商业最为高光的时也刻随之到来。

  当中,人和商业在当时最让市场惊叹的是其高利润率。据悉,在2005-2007年三年里,人和商业的毛利率分别达到73.8%、76.6%和77.9%,净利润率分别为18.3%、29.8%和72.8%。而当时,即使现在看来被称为中国房企三巨头之二的碧桂园、万科,毛利率也并没有超过50%。

  这直接把人和商业推向了资本市场的上风口,2008年10月,人和商业成功登陆港交所。

  随着人和商业快速发展阶段的进行,彼时作为人和商业掌门人的秀丽·好肯,在2011年也以10.6亿英镑的总资产,荣登全英富豪排行榜女性富豪榜第7位。值得一提的是,这也是华裔女性的名字首次出现在该报的年度女性富豪榜上。此外,秀丽·好肯还曾经连续多年维持东北地区的首富位置。

  根据当时资料显示,至2015年底,人和商业的“地下商业帝国”已在中国12个城市共计拥有及经营22个地下商场,运营总建筑面积127万平方米,可出租总建筑面积约87万平方米。

  不过,据观点地产新媒体了解,人和商业“地下城”帝国的光环黯然失色已从2013年就开始蔓延。

  业内人士称,地下商城的开发在建设期间一般需要大量资本支出,并且转让经营权及出租项目需数月才产生正现金流量,人和商业的快速扩张给自身现金流造成了不小的压力。同时,其开发的“防空洞”没有土地使用证,这让人和商业无法通过土地抵押获得银行贷款,建设所需资金只能通过经营权转让和物业租金收取,或者通过发债融资解决。

  另外,由于电商对实体商场的冲击,以及经营权转让的模式使得一部分商家也开始“抛弃”人和商业,其经营状况日渐式微,在2013、2014年度溢利分别亏损17.48亿元及17.14亿元。2015年,该部分亏损进一步增加到45.37亿元。

  连年的亏损,导致人和商业最终在2016年3月以10亿美元的总价将其旗下落成、在建及规划中的44宗商城全部卖出。

  人和商业自此完全退出它的地下商业帝国,传奇落幕。

  转型农贸生意

  2014年6月,出于近亲家庭成员之间的私人安排,秀丽·好肯将其于耀山的全部权益作为馈赠,无偿转让给其胞弟戴永革。当时,耀山透过其全资附属公司超智间接持有人和商业10,255,825,388股股份,占人和商业已发行股本约48.49%。

  于上述转让完成后,耀山的全部已发行股本由戴永革全资拥有,秀丽·好肯不再持有耀山或人和商业的任何股份,人和商业的最终控股股东也由秀丽·好肯女士变为戴永革。

  不过,秀丽·好肯将继续担任非执行董事,作为人和商业幕后的一员。

  随后,人和商业从地下商场转型农贸商业的迹象,也在控股股东转换不久后有所呈现,并把资本的“秤砣”逐渐斜向了农贸市场的一边。

  2015年6月,人和商业与新喜有限公司订立收购协议,以65亿港元的总价收购利骏有限公司全部已发行股本。人和商业以此获得了哈尔滨、齐齐哈尔、沈阳、贵阳、牡丹江和寿光6个城市中8个农产品市场的营运,开始涉足农贸市场。

  观点地产新媒体获悉,这些物业市场主营菜蔬、副营水果、海鲜食品、肉类、粮油和其他食品的零售批发业务,当时的年交易额就达600亿元。

  人和商业彼时称,收购交易是公司将建立已久的专业实力扩张到经营农产品市场的合理、自然的一步,同时也可扩宽本公司的收入基础。

  值得一提的是,其当时还表示,维持地下商业的模式不变,但却在随后的2016年,最终以10亿美元将旗下落成、在建及规划中的44宗商城,总建筑面积410万平方米物业全部“清光”。

  至此,人和商业完全退出它的地下商业帝国,传奇落幕,仅留下了农贸这根“独苗”。

  对于该项交易,人和商业的管理层彼时表示“我们非常看好农产品行业的前景,公司将侧重发展农产品业务,加大拓展力度。”

  事实上,时至今日,在人和商业的官网仍可看见“在2016年间以10亿美元现金的作价将原有地下商场资产出售。重组的结果是公司现金流有所改善,同时进入了前景巨大的中国农产品行业”,可见,其对农产品市场的足够看好。

  而在2018年6月5日的最新收购中,人和商业也将获得七个农贸土地及杭州物业。

  其中,七个市场的土地及物业包括中国寿光农产品物流园、哈尔滨哈达农产品市场、沈阳寿光地利农副产品市场、齐齐哈尔哈达农产品市场、哈尔滨友谊农产品市场、牡丹江国际农产品物流园、贵阳农产品物流园,总建筑面积约143万平方米。新喜就哈达目标集团支付的原收购及投资成本为约74亿港元。

  根据协议,哈达目标公司全部已发行股本代价为54亿元,人和商业将以发行可换股债券结付,初步转换价为每股0.163港元,可换股债券将于发行日期满十周年到期,新喜可于供股完成后行使其于可换股债券下的转换权,惟受限于若干转换限制。

  另外,杭州目标集团包括杭州目标公司、灏盈、杭州昭融、杭州鸿辉及彼等附属公司及联系人,该集团于2017年12月31日的合并资产净值约为8.4亿元。标的在中国杭州经营水果、蔬菜及海鲜市场,并拥有经营有关市场的土地及物业,杭州收购事项的代价为12.23亿元。

  于杭州收购事项中,人和商业将按合资格股东于记录日期每持有十股现有股份获发三股供股股份的基准以供股方式按认购价0.163港元向合资格股东发行约13,189,830,130股供股股份,以筹集约21.5亿港元,供股的估计所得款项净额将约为21.1亿港元。

  人和商业在公告称,公司拟将供股所得款项净额用于拨付杭州收购事项,余下所得款项净额将用于提升市场的基建设施。

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