成见 | 深圳二次房改与摇号

1评论 2018-06-11 02:12:06 来源:观点地产网 抢反弹最强涨停战法出炉!

  ONE

  摇号第一次进入深圳地产行业,是在2018年5月底。

  去年上海住建委明确新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售,为其它火热的一二线城市打了个样。这注定不会是孤立事件,成千上万人抢房,登记数量远大于发售房源套数,类似场面过去已不止在一个地方出现。

  一种“体现公平”的方式开了头,其它城市迅速借鉴。于是,包括南京、长沙、成都、武汉、杭州、西安等二线城市相继采取“摇号买房”方式。

  5月30日,招商蛇口旗下海上世界双玺花园三期开盘,采用审核资格、缴纳诚意金、现场抽签选房的销售流程,标志着深圳成为第二座摇号的一线城市。

  40年前,蛇口工业区填海建港的开山炮声轰然响起,人们称它是改革开放的“第一炮”。40年后,在同一个地方响起了摇号箱的转动声。

  上述豪宅推出了167套房源,每平方米整体均价逾12万元,选房时间限定在2分钟。不缴纳500万元诚意金,连摇号的资格都没有。但据市场消息,项目前后接获700多个客户认筹,意味着中签概率不到1/4。

  尽管豪宅门槛高,购房资格筛选苛刻,但这个中签概率,和申购工业富联的新股(中签率0.3421%)相比难度低多了,甚至比同一天披露6万人参与摇号的成都某楼盘(中签率1.71%)更容易。

  笔者认识一位女性朋友,就满怀期待去蛇口希尔顿酒店摇号了。

  这位朋友留过学,现在供职于被誉为“全球通信巨头”的某深圳企业。她的积蓄远达不到500万元,认筹资金来自父亲,一家上市公司的老板。

  她见证了深圳首次摇号买房的全过程,但直到摇号结束,手里的号数都没出现在大屏幕上。她成为了3/4失意购房者中的一个。有时候,限制购房的不是数百万诚意金门槛,而是没中签。

  深圳是中国房价最高的城市之一,过去几年房价快速上涨,有经济学家将这个上涨过程解读为“人口现象”演化为“货币现象”。房价与国人对财富的追求有关,集中表现为在风险偏好方面对购置房产的巨大欲望。而一线城市,无论是投资机会、经济发达程度和福利体制都具备优势,这导致了富人财富规模比其它城市更大。

  据中原地产统计,2017年深圳豪宅供应量52万平方米,同比下降41%,成交量也下降32%,主要受“深八条”以来持续调控影响;但豪宅成交价上涨12%至9.95万元/平方米。该机构还提示风险称,去年豪宅成交量70万平方米高于供应量,市场依然存在供不应求局面。

  这个数据用通俗的话概括就是,深圳不缺资金,缺资源。

  或许,深圳很快又将出现另一个摇号买房的案例。6月8日,同样位于蛇口的万科蛇口公馆项目获批预售证,备案总套数每平方米均价约8.5万元。而在某投资者群,一位投资者晒出的数据显示,蛇口片区在售新房均价多在9.1万-14.5万之间。

  按照万科披露信息,蛇口公馆推出的2、3栋登记保证金为20万元。选房方式视登记情况二选一:少于发售套数,将采用自有系统销售;反之,则公开摇号。

  TWO

  摇号买房尽可能地体现公平原则,背后的市场情绪却是狂热的,深圳重要项目入市的情况较少,往往一出来就被抢购。它也证明,高房价所反映的结构性问题,将是深圳长期要应对的课题。

  按照中原统计数据,5月深圳一手住宅成交均价5.41万元/平方米,环比每平方米下降58元,成交量却达到2564套,环比增加32.6%。同时,深圳上月住宅租金环比上涨0.5%,已连续5个月上涨。

  房价变成货币现象,就需要换一种工具来调节。

  两年前,还是央行行长的周小川提出不能老用货币政策,货币政策只能解决总量问题,没法解决结构性问题。如今重新回头审视,这是一种清醒的认识。

  货币政策用起来效率高,但资金是流动的,难以按照预期流到存在房地产过剩的城市。相反,资金仍源源不断地集中在一二线城市,导致房价持续高居不下,某种程度上存在非理性因素。

  深圳也在尝试新的方式解决结构性问题,比如6月5日出台的《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(简称二次房改)。

  深圳启动二次房改,与20多年前的房改有着鲜明的对比:过去深圳率先推行住宅市场化、货币化改革,坚持市场化导向;如今则将以政府主导为主,包括对住房供给结构进行重大调整,将保障房、市场商品住房比例设定为6:4。

  建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系,早在1998年国务院23号文件已有要求。当时政府提出,“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”只是因为客观因素,一直推进迟缓。

  深圳住房建设局负责人在回应二次房改时也提及,当前全市房价高企,住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题日益突出。从这点而言,二次房改只是深圳探索建立和完善住房供应体系的总体设想。

  需要指出的是,二次房改文件对处理住房的经济属性、民生属性做了明确表述,即“把民生属性摆在更加突出的位置”。这意味着深圳要解决的只是住房问题而非房价问题,保障中低收入及人才的居住权利。

  具体而言,实物供应方面,市场商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租赁房,占住房供应总量分别为40%、20%、20%、20%,后三者售价仅分别为同地段市价的60%、50%、30%甚至10%。

  按照计划,深圳新增建设筹集各类住房共170万套, 其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

  深圳的二次房改只是纲领性文件,如何保障低收入人群及人才的居住权利,需要系统、全面地论证。仅就目前而言,它仍需要考虑若干问题,这或许将影响到未来解决结构性问题。

  比如供应结构调整对市场商品住房的压缩。

  过去数年深圳住宅新增供应稀缺,导致楼市出现“豪宅化”趋势,若进一步调整商品住房的比例,市场对于房价的预期或再被强化。

  同时,市场讨论多年的土地供应难题。二次房改提出了多主体供给、多渠道保障的总体思路,具体涉及TOD开发模式、棚改、城市更新、招拍挂、社会存量租购等,其中城市更新作为重要的存量盘活渠道。

  与此相对应,近一个月以来,包括中铁、中南建设都先后宣布出让位于深圳的旧改项目股权,原因多与项目拆迁补偿等问题有关。

  成见专栏:置身于庞杂喧闹的外部世界,多数情况下我们并不是先理解后定义,而是先定义后理解。

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