原报道 | 万村租客

1评论 2018-06-15 19:00:13 来源:观点地产网 弱市唯一赚钱方法曝光(干货)

  观点地产网 有人说深圳所具有的巨大包容性是它最动人的地方,来自天南地北的年轻人们共同见证着一座新城的崛起。

  可惜,1997平方千米的新移民城市并不能容纳过多人的身躯与梦想,深圳现建设用地面积占比将近50%,早已远超国内其他一线城市。

  严重的供需失衡直接导致房价成为深圳的痛点,并不亲民的房租使得不少深漂会选择将住所选择在配套不那么完善,但上班方便、租金又相对便宜的城中村。

  数据显示,深圳城中村租赁住房约占总租赁住房的70%,深圳60%的人口住在1044个城中村里面。

  万科显然相中了这块不小的“蛋糕”。

  6月11日,一篇为《致富士康员工的公开信》再使得“万村计划”领衔的房企参与深圳旧村整治引发争议。公开信称,富士康龙华园区员工的主要居住地之一的清湖新村正面临万科主导的城中村改造,改造后房租将翻倍,加重员工负担。要求富士康为员工足额缴纳住房公积金,并涨工资以跟上深圳房租的涨幅。

  当日晚间,万科旗下深圳市万村发展有限公司对这一事件回应称,“有租户担心全面改造后的城中村公寓价格会大幅上涨带来经济压力。事实上,改造前后的租金价格是处于同等区间。”

  但就算如此,依旧减少不了作为弱势群体的租客们对于在租金涨幅、居住稳定性等方面的焦虑。

  租金作为矛盾的根源,如何在城中村整治中保持租户的低成本居住是所有参与旧村改造的房企面临的最大考验。

  “万村”贵不贵?

  在万科的理解中,“万村计划”是企业启动的、与政府和村委会村民一起参与的城中村改造计划。即万科对深圳城中村进行整体统租,同时政府进行基础设施方面的改造,然后万科引入社区商业、物业管理等业务,对城中村进行整体运营。

  与此同时,“万村计划”也是万科长租公寓的主要成长途径之一。万科进村,升级城中村公共设施配套,在城中村尝试将部分旧楼改造为长租公寓,提供租赁服务。

  公开资料显示,2017年7月5日,深圳万科出资1000万成立专门的运营公司深圳市万村发展有限公司。随后,与深圳玉田村、新围仔等城中村签约,介入深圳城中村的改造运营。

  据万科《2017年企业社会责任报告》数据,截至2017年底,万科已在深圳市龙岗、宝安、福田、龙华、坪山、南山、盐田等7个片区拓展33个城中村,并与南山区签订战略合作框架协议,其中10个村已开启整租及改造运营工作。而这一数据在2018年6月已经更新至21个村。

  显然,万科参与到城中村改造会在很大程度上解决因规划不足而带来的交通、消防、卫生、治安等问题,提升居住质量,但对于租金上涨的担忧无疑是摆在租客面前最现实问题。

  6月11日,一篇《致富士康员工的公开信》网文称,由于清湖新村正面临万科主导的城中村改造,改造后房租将翻倍,要求富士康为员工足额缴纳住房公积金,并涨工资以跟上深圳房租的涨幅。

  对此,万科在公开回应中以坂田新围仔项目举例进行了说明:改造前,新围仔城中村单房均价在800元/间/月,一房一卫价格区间在1100-1200元/间/月,两房一卫均价在1250元/间/月,改造后泊寓的价格区间为798-1398元(含家私家电)。

  而在福田玉田村,未改造的单房价格区间在1250-2600元/间/月,一房一厅或两房价格区间在2600-4000元/间/月,改造后的泊寓价格为1398-2498元/间/月(含家私家电)。据此不难判断,改造前后的租金价格确实是处于同等区间。

  观点地产新媒体了解,改造后的万科泊寓价格确实有所上涨,不过涨幅也仅在10%左右,相比起在改造过程中投入的装修、运营和维护,涨幅显然不算高。

  市场研究人士严跃进认为区间不变这个表述比较含糊,但体现了一定的租金指导价,较低的租金与开发商对未来市场看好有关,庞大租赁需求降低租金有助于保持租金坚挺。

  万科方面称,公司在房屋的消防、管线、室内装修、运营维护等方面的投入力度很大,付出的改造成本较高,但万科将利用三十多年房地产开发经验,在更集约的户型面积内集合完整的功能空间并努力维持单间公寓的月租金稳定,为租户提供更加安全和舒适的居住环境。

  在万村进入后,周边的租金也有所上涨。对此深圳万村总经理蔡学金分析称,现在有所上涨的房租主要是出于人们对“万村计划”进驻该片区价值提升的心理预期。对此,万村计划加快改造的长租公寓入市速度,用自己产品的低定价,打破周边房租上涨的“怪圈”。

  但除了担心房租上涨,即将可能遭遇的搬离也是城中村租户们担心的问题。周围已经有两三栋楼的租客在限期搬离了,他也不知道还能再住多久,接下来该往哪里搬。“虽然我的房东说我住的地方暂时还没有改造意向,但也说了,以后房租上涨估计是避免不了的。”

  在《13万富士康劳工代表致万科、房东及监管部门书》中,无名劳工代表也提出为搬离的租客预留缓冲时间并提供过渡房源,退还需要搬离租客的租房押金,对每年的租金进行最高涨幅限制,并增加改造后的房源数量等一系列诉求。

  在深圳租不起房?

  “深圳的房租直接拉高了生活成本,5%的公积金在深圳真的是太低了,我们普通工人4000多的工资只能去城中村,毕竟还得养家糊口。”一位前富士康工友在接受观点地产新媒体采访时如是表示。

  近年来,富士康在逐年缩减员工宿舍规模,优先考虑高学历人才的住宿条件,虽然他也觉得在深圳这个寸土寸金的地方让富士康解决所有员工的住宿问题并不实际,但依旧掩盖不住他对于员工宿舍的渴望。

  事实上,深圳不只是买房难,租房早已是不少年轻人头疼的问题。

  “反正找房子就是一个字,难;房租也就一个字,高,而且还小。”

  一个刚到深圳的程序员对于高租金颇为头疼:“住在哪里往往是距离和价格综合考量的结果,但在南山区这些昂贵地段的上班族,则都会选择在半个钟交通之内的范围内居住,比如宝安区。我现在在龙华区上班,在附近的一个小区单间也得1700元/月。”

  由于程序员晚上经常加班的缘故,她并没有选择去城中村而是选择了环境相对较好的小区。但对于作者提出的城中村是否“脏、乱、差”的问题,她觉得所有城中村不能一概而论,但在安全方面,由于深圳外来人口较多,所以管制也比较严。入住签约基本都需要身份证,住一个星期以上就需要登记,一个月就会有一次入住登记。

  在卫生和配套方面,不同城中村之间的差距也不小,租金一般就是看地段、房子的新旧以及配套设施是否完善,一般在350-3000元。

  “像我这种刚到深圳的深漂,人均1000-1500元都是可以接受的,因为工资基本都是4500元起步,最差也不会低于4000元。”一个在南山区工作的女生向观点地产新媒体介绍:“在南山小小的单间也是2000+,宝安、福田、坂田1000+,所以很多人会去住几百块的城中村,但是城中村唯一的优点就是价格低,如果提高价格基本就没有竞争优势了。”

  “我在龙华的城中村住过,双人间1000元左右,治安不好、道路不好、环境不好、没有阳台,经常洗好的衣服第二天下班回去就不见了,有些地方甚至没有监控。”去年在深圳实习了三个月的女生一说起当初居住过的城中村难掩嫌弃。

  而这也恰巧印证了一个事实,那就是选择在城中村居住的租客更多会以价格为导向,富士康员工担心价格上涨所带来的生活压力并不无道理。

  从“北上广深”到“上北深广”,一座城市迅速繁荣必须要付出相应的代价。

  在一个常驻人口超2000万的高发展一线城市里,面积狭小成了最大的掣肘。据相关数据,每天生活在深圳的人数“高度稳定”在2500万左右,其中330万左右的“过客”和“访客”,连续在深圳居住超过一个月的常住人口在2200万左右。

  若按深圳面积1997平方公里,2500万实际生活人口计算,人口密度达到了每平方公里1.25万人,且深圳区域里超过一半是丘陵、河流、湖泊,是不能建房子的“生态红线保护范围”,所以深圳建成区的人口密度至少是2.5万人/平方公里。

  但即便如此,深圳依旧是4个一线城市中人才引进力度最大的一个,本科毕业生即可申请落户且享受一次性住房补贴。近日更发布人才引进新政,高校应届毕业生落户“秒批”。因此,深圳人口净流入的基调大概率还将会继续保持。

  观点地产新媒体了解,在北京、上海开始主动限制人口流入,落户门槛一年比一年高的时候,广州和深圳依旧保持不断增长,深圳每年增加净流入超过50万。

  严重供需失衡直接导致高房价及高房租。相关人士表示,房租基本每年都会涨,而且由于地铁在扩建或延伸,一些离市中心的房源都变得越来越紧张。

  6月13日,有报道指深圳富士康工厂旁的新围仔改造项目中将有部分房源作为人才安居房提供给富士康员工,员工可六折租房,剩余四折由人才安居集团补齐。

  对于上述说法,三家企业随后均表示该消息有误。接近富士康的人称,上述房源实则为政府人才安居住房项目,与万科正在进行的新围仔村综合整治无关,富士康此前已向政府申请部分房源。

  据观点地产新媒体了解,万科改造新围仔村的方式是将改村民房改成长租公寓,而人才安居房为政府新建项目,主要面向人才租售。人才安居集团办公室亦否认参与货币补贴的说法。

  旧村改造我得到和失去什么?

  “出于城市更新成本以及市民居住成本的考虑,对于城中村不能采取大拆大建的方式,必须找到综合整治提效的新模式。”而“万村计划”,就是以“城中村综合整治+物业引进和管理+城市化商业运营”的运作模式。这是万科对于“万村计划”必要性及合理性的解释。

  房企加入旧村整治,会在很大程度上提高城中村的安全系数和租户的居住环境,这无疑是件好事,而富士康工友所担心的问题就在于企业投入的大量成本会不会转嫁到租户身上?

  对于清湖新村改造后房租翻倍的争议,万科表示将维持城中村租金稳定。

  针对观点地产新媒体对于万村房租不涨的疑问,中国城市发展研究院投资部主任刘澄表示,虽然在维持租金稳定的前提下,传统的租赁商业逻辑不能获取超额利润,但万科还可以从两个方面获取收益。一是短期租金不变,长期租金看涨;二是改造后配置部分商业带来的收益。

  据相关消息,万科涉及的教育、养老、商业、物流等多个业务板块预计会进驻改造完成的城中村。“未来万科是要把合适的新业务一一导入进来,只要服务人口足够多,一方面可以直接带动万科新业务发展,同时也大幅增加除租金以外的收入。”有分析人士称,“不靠租金赚钱的这套商业逻辑,必须把体量做得足够大,这样万村计划才能让万科既兼顾企业社会责任,同时也符合公司的商业利益。”

  与万科已落成的玉田村、新围仔村相比,清湖新村内金地草莓社区价格则高了不少,折后价单间1880元,房租涨幅高达200%—400%。而万科是不是想先以较低价格垄断市场,形成垄断后再进行价格控制?刘澄认为深圳房租上涨是长期趋势,想要垄断并不容易。

  在城市升级的过程中,城中村有改造的现实需求。但相比起动辄数十亿甚至上百亿的城中村重建计划,柔和改造显然更具备经济效益,万科显然就看中了这个市场,但同时也必然要面对不少的矛盾。

  一幢旧楼倒下去,一片富翁站起来,城中村不管是重建或是改造,必然会牵扯开发商、本地村民、政府等多方面的利益。但城中村的租客们,往往是博弈中的弱势群体,作为被动的承受者,不管是租金上涨、还是逼迫性搬离,他们几乎无能为力,只能被迫承受既定的结果。

  可能会有人在看到富士康工友一纸公开信和《13万富士康劳工代表致万科、房东及监管部门书》的时候感受到租客们的一丝无力感,其实在现实面前,他们能做的并不多,发声、表达自己的诉求是他们仅仅能够做的了。

  严跃进认为,租客处于弱势需要各方面的关注,政府、开发商可以给予适当的住房补贴,短至三个月长至一年;同时政府可以适当发布房源信息和采取一些便民措施,降低搬家成本。

  总体来说,租户和开发商的矛盾一方面来源于租金上涨带来的利益冲突,另一方面则来源于极大的信息不对称。

  信息不对称,换句话说就是在旧村整治过程中对于信息的了解存在差异,掌握信息比较充分的一方,往往处于比较有利的地位,而信息较贫乏的一方则处于比较不利的地位。

  在信息方面,更具优势的开发商可以通过向租客传递可靠信息在市场中获益;租客也可以主动从开发商处获取信息以弥补信息不对称。

  而租金作为矛盾的根源,如何在城中村整治中保持租户的低成本居住是所有参与旧村改造的房企面临最大的考验。

  那么,房企加入深圳旧村整治和改造,利益博弈的重点到底在哪儿?

  “主要在于资金投入能否得到相应的资产回报。”刘澄的回答或许接近了真相,因为企业做生意,可以薄利,却不会无利。

  城中村改造并不是件小事,政府除了拨出大量专款作为启动资金外,在其他方面也扮演着重要的角色。

  相关人士认为,在以租为主的大背景下,政府部门应该给予适当关注,发挥引导和扶持的作用。鼓励多主体进入市场避免垄断,限制租金调整比例以稳定租金价格;提供相应的信息与政策扶持以降低改造成本;制定相关政策保障人民的基本利益,不能存在“睁只眼闭只眼的行为。”

  在深圳庞大的租房群体中,“万村租户”只是个缩影,但在房企开展城中村改造,进军住房租赁市场的过程中,成本、租金等滋生出的矛盾均待解决。

  原报道 | 用事实说话,用客观、深入的态度记录和报道;洞察全局,综合分析,运用材料与数据,还原真实。

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