手握巨量低价好地,泰禾布局核心城市“赢在起跑线上”

1评论 2018-06-19 15:24:00 来源:人民网-房产频道 "A股豪门"操盘术曝光!

  随着一二线城市调控持续深入,限价等政策让许多房企吃尽苦头,部分房企却凭借独特优势实现弯道超车,闽系房企泰禾在去年就迎来了业绩大爆发,销售额突破千亿、总资产规模突破两千亿,今年前5月也取得了逼近行业前十的业绩。

  究其根源,是泰禾布局一二线城市战略进入“红利收割期”。如此前泰禾集团董事长黄其森所言“泰禾有一个很大的优势,布局的城市合理,地块十分优质,拿地价格较低”、“我们真正抗风险的,是土地价格和土地规模,这都是硬性指标。”

  翻阅两个来自克而瑞的数据,便可以一窥这艘地产巨轮为何有着乘风破浪的底气。如今一二线城市地价动辄数万,泰禾2017年获取土地平均地价为5166元/平方米;此外,2017年末泰禾土储货值达到7429亿,位列中国房企总土储货值排行第十名。而排名靠前的房企土储多位于三四线城市,泰禾布局却多集中在一二线城市。

  布局早、并购多,低价拿地笑傲一二线楼市

  “拿地成本的差异,已经不只是利润差距的问题,而是生死存亡的问题。比如政府限价三四万,有的房企拿地成本就已经是这个数了,根本卖不动,而有的房企可能拿地成本就一万块,这就是赢在起跑线上。”一名业内人士坦言,这正是为何同样布局一二线,泰禾更游刃有余的原因。

  一二线城市永远是楼市最稳健的抗风险重地,今年以来,一二线城市热度不减,上海、杭州等多地出现了摇号、抢房的现象。但这些热点城市土地价格却水涨船高,以杭州为例,近日有媒体数据显示,2018年以来杭州已有10宗3万+涉宅用地,其中,包括2宗4万+地块。

  此时,手握巨量低价好地的泰禾显得“心态很好”,旗下多个项目实现了持续热销,这和其较早布局一二线城市、土地成本低有关。泰禾在2014年前后在一二线城市夺得了多个优质地块,这些地块的土地价格如今早已翻了好几番。

  以泰禾杭州院子所在地块为例,2015年7月,泰禾以总价8.82亿元竞得杭州未来科技城的这一地块,折合楼面价12504元/平米,如今项目周边地块已攀升至每平米三四万。泰禾佛山院子所在地块也是如此,2016年3月拿下佛山新城最后一块一线江景地,楼面价是7741元/平方米,但2017年后佛山主城区土地楼面价全部破万。

  而进入2016年以后,泰禾通过并购低价拿地,其90%的项目都是通过合作并购取得,按黄其森的话说,“泰禾这两年的土地成本只有公开市场的一半甚至1/3”。

  泰禾2017年年报显示,报告期内共计获取36个优质项目,其中有30个项目是通过并购及购买资产的方式获取。据克而瑞数据显示,泰禾2017年获取土地平均地价约为5166元/平方米。

  克而瑞数据显示,2017年泰禾集团新增土地储备为历年最高,新增项目建筑面积1069万平方米,同比大幅增长了170%;拿地总价约为552亿元,同比增长了107%。虽然拿地规模大幅增长,但拿地平均楼板价却同比下降23%,约为5166元/平方米,主要是因为泰禾的土地获取方式以收并购为主。

  以泰禾去年通过并购获得的广州增城增江街地块为例,按可售面积计算,楼面价仅为4429元/平方米。而此前,某房企在该区域招拍挂得到的一块宅地,折合楼面价12607元/平方米,几乎是泰禾的三倍。

  无独有偶,2017年1月,泰禾通过并购,以较低的楼面价获取了南昌赣江新区一宗低密度地块,这正是从去年底开始热销的泰禾南昌院子。如今,在南昌再难以如此价位获得这样的优质地块。

  目前,泰禾布局集中在环渤海、长三角、珠三角区域,2017年新进的郑州、合肥、济南、太原、南昌、武汉、广州、石家庄都是省会城市,土地性价比极高。克而瑞数据显示,2017年底泰禾集团的土地储备约为3131万平米,其中一二线城市占比68%。

  2018年,泰禾集团继续加大收并购力度,在南昌、漳州、中山等地屡次拿地。如2018年1月,泰禾集团以18.98亿元受让南昌茵梦湖项目,建筑面积77万平方米,收购均价仅为2467元/平米。通过项目收购,泰禾以低价获取了大量的土地,也更好的减轻企业财务压力。

  前5月业绩逼近行业前十,红利收割期到来

  机构数据显示,2017年末泰禾土储货值达到7429亿,这正是泰禾在未来将持续业绩爆发的秘密所在。在黄其森看来,“泰禾有一个很强的竞争优势,布局的城市合理,地块十分优质,拿地价格较低。接下来就是如何转化落地,变为销售回款,这一步至关重要。”

  获得低价好地之后,泰禾的第一个“利器”就是通过高品质房源撬动市场。公开资料显示,泰禾去年全国项目销售均价在3万元/平米左右。此外,泰禾2017年报显示,去年房地产板块毛利率达28.55%,在房地产企业里属于很高水平;泰禾扣非归母净利增长率是营收增长率的近3.5倍,充分显示泰禾产品高溢价的特点。

  热销背后,源自泰禾多年对其产品的精耕细作,其院子系、大院系、府系等产品已经造就了热销的中式IP。以前不久热销超过30亿的上海院子为例,既传承泰禾最为拿手的新中式院落风情,同时融入当地特色,打造上海味道的上海院子,一经推出便受到广泛追捧。

  在高品质的基础上,泰禾进一步升级高周转体系,这催动了泰禾的持续热销。如红树湾院子、肇庆院子、石门院子,从拿地到开盘的速度都在六七个月左右,体现了极快的周转速度。位于福建的红树湾院子,于去年12月中旬拿地,今年4月底即开放售楼处和样板间。

  高品质、高周转的催化之下,泰禾今年以来热销不断。北京昌平拾景园、上海院子、上海大城小院等项目销售长红。五六月以来,捷报更是有增无减,如5月份杭州院子再次冠领全城4万+楼盘,前5月南昌院子加冕当地“三冠王”。

  在中国指数研究院发布的“2018年1-5月中国房地产企业销售业绩TOP100”榜单中,泰禾凭借568.3亿销售额位列行业第13名。另据观点指数研究院发布的前5月榜单,泰禾凭借565亿的销售额位列第14名。

  今年下半年,泰禾的重磅项目将接连入市。6月16日,泰禾旗下的文旅重磅之作――位于福州葛岭的泰禾青云小镇示范区正式亮相,吸引超千名业内人士、置业者前来,只为一睹青云小镇的风采。

  前不久,厦门湾、红树湾院子等项目亮相,也引发了人潮涌动的场景。此外,下半年泰禾旗下的广州院子、泰禾南京金尊府、福州湾、武汉院子等重磅将开始发力,如合肥院子今年新增供货超过30亿。凭借“弹药充足”的底气,泰禾将在下半年迎来新一轮业绩爆发。

  (注:此文属于人民网登载的商业信息,文章内容不代表本网观点,仅供参考。)

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