千亿融信:如何做到步步为营、精准踏对节奏?

1评论 2018-06-20 19:34:46 来源:观点地产网 弱市唯一赚钱方法曝光(干货)

  观点地产网 政策调控,银行信贷及资金渠道全面收缩,成为了中小房企在规模发展路上一道难以逾越屏障,大开发商、大企业的优势尽显,中小房企的道路越走越窄。

  这样的大背景之下,资本则变得更为“挑剔”,对投资企业的选择和要求也越来越高。而房地产领域恰恰是对资金依赖非常高的行业,这使得开发商在努力扩张规模的同时,交出一张令市场满意的报表显得尤为重要。

  对于中小型房企而言,在行业三千亿到五千亿规模像滚雪球一般成倍增长的情况下,需要向拿出更多的东西向市场展现。

  在其中,融信中国是一个成功的样本,探究其所走过的突围路径,为我们提供了一个更好地观察企业的视角。

  2018年6月19日,中投证券 (香港) 发布研究报告指出,融信中国积极实行降债战略,于6月5日以先旧后新方式配售股份,合共1.035亿股,占总股本6.92%,配售价每股10.62港元,总值11亿港元。配售完成后,融信中国的股本将从14.95亿股扩大至15.98亿股。

  截至2017年,融信中国所有手持现金达205亿人民币,若加上此次配售所得,总可动现金达214亿人民币,而一年内到期的借款为218亿人民币,仅以集团手持现金已足以支付到期负债。

  该行预计,销售回款将为降债的主要驱动力,随着更多项目推出,预料销售将持续强劲,有望协助集团负债率于2019年达致行业平均水平。

  从2016年1月在香港联交所上市,到2016年9月获纳入恒生综合小型股指数成份股,再到2016年12月获纳入深港通可认购港股名单,融信中国正在走向更广阔的资本市场,越来越多地被市场投资者所了解和关注。

  投行因何看好?

  除了中投证券,还有更多投行正在关注这家内房企业。

  6月7日,融信中国获得国际投行花旗的首次覆盖,给予“买入”评级,目标价为19.80港元,较目前的股价有84%的上升空间。

  观点地产新媒体查阅获悉,这也是进入今年以来,自中投证券(香港)、海通国际、巴克莱之后,融信中国再次获得大型投行的首次覆盖。

  作出该评级的依据,花旗认为,市场正逐步认可该公司的增长潜力,公司具有高增长与估值吸引的特征。

  值得一提的是,规模的快速增长是融信中国近段时间在市场表现最为明显的特征之一。据了解,该公司在2015、2016、2017年的销售规模分别为119亿元、246亿元以及502亿元,连续两年销售额保持100%以上的增速。

  规模的快速增长,利润率也将反弹。按照花旗分析,融信中国目前正处于“丰收”的时期,预计该公司在2017-2020年的毛利率约为22-25%,净利率为7-10%。

  对于赋予其高利润率的评价,花旗把原因归结为融信通过准确踩点获得了大量低成本的土地。

  据了解,在2016年到2017年的时间里,融信中国通过收购获得了建筑面积超过2310万平方米的土地,货值超过5600亿元。当中,接近60%的土地分布在公司占据市场优势的杭州、上海和福州三地,这些土地的平均成本为6600元,占销售均价的31%。另一方面,融信中国计划通过旧改项目打造更多的重点市场,例如郑州、太原等。

  因此,花旗预计,2017-2020年,融信销售的复合年增长率为52%,而良好的收益带来资金快周转,预计该公司2017-2020年收益复合年增长率为103%。

  获得花旗首次覆盖的同时,融信中国同时还通过了一项股份配售,成功募集资金11亿港元。

  6月6日,该公司公告称,与配售代理UBS AG香港分行订立股份配售协议,按每股10.62港元,向不少于六名独立专业人士、机构及或个别投资者配售最多1.035亿股现有股份。配售引入的主要战略投资者有人寿保险公司,以及黑岩、惠理及索罗斯旗下投资基金

  融信中国称,此次配售主要是引入优质的长期投资者,同时,配售将能进一步扩大股东基础、优化股东结构,有利于补充资金、降低杠杆率。

  据了解,本次配售股份相当于该公司现有已发行股本约6.92%,及经认购事项扩大后公司已发行股本约6.48%,配售所得款项净额约11亿港元。

  千亿路径

  2017年实现高速增长的情况下,融信中国进一步提出了千亿的目标,将2018年销售额定为1200亿元(含合联营公司)。据悉,如果该目标得以实现,融信中国从百亿到千亿仅用了3年的时间。

  最新数据显示,截至2018年5月31日,融信中国今年前五月取得总合约销售面积约208.39万平方米,总合约销售额447.29亿元。

  有统计数据显示,若以2018年5月份的122.09亿元计算,融信中国该月销售同比增幅达到307%,位列全国规模以上房企排行榜首位。

  在融信中国内部,公司业绩高增长与区域的深耕战略密不可分。据了解,融信自2003年成立以后一直深耕福州市场,直到2008年福州市场排名进入前三,融信才开始向厦门迈进。

  2013年,融信正式走出福建,并在2016年搬迁上海,进一步提出全国战略。

  融信中国资本中心高级融资总监倪翔宇曾公开介绍过融信扩张的逻辑:聚焦于福州、厦门、上海、杭州等核心一二线城市,坚持优先城市布局,这是融信一直坚持重要的发展原则。

  “融信的发展一直都是一步一个脚印,进入一个城市一定要取得一定的成绩,在这个城市市场占有率、品牌美誉度各方面取得比较好的优势以后,才会进入一个新的区域。”

  资料显示,截至目前,融信中国形成了海峡西岸、长三角、长江中游、大湾区、京津冀、中原、成渝、西北城市群八大核心城市群布局。在此基础上,为了让组织架构适应业务的扩张步伐,融信采用事业部制度以覆盖主要区域市场,目前已形成四大事业部、一个区域公司和一个合资公司的发展格局。

  至2017年底,融信在33个城市拥有133个项目,土地储备总建筑面积约2315万平方米,土地平均成本6568元/平方米,合约销售平均单价21046元/平方米。这些土地当中,一二线城市占比超过60%,货值占比超过80%。

  进入2018年,融信还试图通过两步走战略,在进一步保持规模增长的同时致力于维持合理的负债水平。

  融信中国首席财务官曾飞燕曾在业绩会上表示,接下来的一两年时间里,融信将以降杠杆为基调,并希望在2018年的净负债率降到100%以内,2019年回到65%左右的行业优质水平。

  具体措施方面,融信将主要通过提高结算规模、配股融资和轻资产(即合作开发)的方式进行控制,并以保险、金融机构等投资者为对象进行配股增发。值得注意的是,该公司在6月6日,通过UBS AG香港分行配售代理,向投资者配售公司现有股份正是措施之一。

  对于规模的增长,花旗在最新报告中提到,预计融信2018年融资成本为7%,负债为700亿元,杠杆率预计约为140%,足以使收购处于可控范围。

  同时,基于深耕战略、挺进杭州前三、布局更多重点市场、仍有5600亿的巨大货值等因素,花旗在报告中表示:融信有望跻身中国前20大房地产发展商。

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