原报道 | EB5与牡蛎 绿地旧金山美国戏梦

1评论 2018-06-24 22:29:45 来源:观点地产网 "A股豪门"操盘术曝光!

  观点地产网 两年前被绿地收购,曾备受关注的美国旧金山牡蛎项目于近日易主,从绿地手中接过该项目的是位于洛杉矶的地产公司Kilroy。

  对于为何出售这一项目,绿地方面回应称“项目已经赚钱了,交易是出于项目运作本身实际情况的正常商业运作”。

  时间回溯2013年,绿地初登美国市场,一出手便是10亿美元的大气,与如今收缩态势形成鲜明对比。

  虽然退出旧金山牡蛎项目是否还有其他影响因素不得而知,但折射出来的正是当下中资纷纷收缩海外市场的景象。

  绿地海外项目分布图

  来源:绿地官网

  “海滨计划”搁浅

  时间回到2016年8月18日,绿地美国及其合伙人出资1.71亿美元买下了这块位于美国旧金山半岛北圣马迪奥县的一个生命科技产业园区,占地积约17万平方米。其中,绿地为第一大股东,全面负责该项目的开发、运营及销售。

  现实如戏,就在大家都以为绿地要“大干一场”的时候,绿地美国却在今年6月宣布,将旧金山牡蛎项目以3.08亿美元的价格卖给了地产公司Kilroy。

  在绿地退出旧金山的前夕,这一地块曾发生过一个插曲。

  据观点地产新媒体了解,这一地块原计划是建设成为一座集生物科学和医药科学于一体的高新技术园区。但据报道,绿地最初购得这一地块时的发展规划并非如此,而是打算重新建设海滨地区,并在这一地块上建造一片住宅。

  这一规划受到了部分当地居民的反对,其中反对者队伍里包括了美国历史最久的生物技术公司Genentech Inc,该公司在此地块附近设有办事处,他们认为这一地块不应用于商业用途。

  最终,在这件事情上几乎得不到任何支持的绿地,只好无奈将打造住宅的愿望搁置下来。

  业内人士表示,企业海外发展计划与当地建设规划不符的事时有发生,海内外市场信息不对称加上中资企业以固有的思维方式来策划运作海外项目,是企业在海外碰壁的重要原因。

  绿地“海滨计划”的搁浅与退出旧金山之间究竟有多少因果关系引人遐想,不过,绿地所回应的“项目赚钱了”也并非托辞。

  从买入到卖出,短短两年时间里,这一项目价格已经涨了1.37亿美元。

  EB-5“雪上加霜”

  除了建设计划搁浅,同期,绿地还被另一件麻烦事缠身。

  去年9月20日,因美丽家园区域中心的实际控制人涉嫌通过虚设的EB-5项目,骗取45位投资者的2250万美元资金中饱私囊,而被美国证监会起诉。

  随后,区域中心被证监会接管,处在被吊销的风险之中。如此一来,不仅投资人的投资款安全令人担忧,绿卡的申请同样可能面临终止。今年,围绕绿地洛杉矶大都会一期项目的项目管理问题诉讼再起,目前未有最新进展。

  “投资人的最终目的并不是为了赚钱,其出发点就是为了移民或送孩子到国外上学。投资EB-5的在选择项目的时候会更倾向于有优越教育资源或雄厚经济实力的城市。”所以,即便EB-5的投资回报极低,仍是让不少人趋之若鹜。

  根据莱坊公布的城市财富指数排行可以看到,纽约、伦敦、旧金山皆排名前列,这些大城市正是投资者选择EB-5项目时所钟爱的。

  花不少于50万美元,并直接或间接创造至少10个就业机会,便能为全家换来美国永久绿卡,一切看起来都是如此的“简单”。

  对于融资人特别是高度依赖资金流转的房地产开发商而言,不愁没有“金主”的EB-5同样是一条不错的融资之路。投资省钱省心,融资省时省力,看起来是一个其乐融融的双赢局面,平静水面下的暗涌却被众人所忽视。

  据观点地产新媒体了解,绿地美国采用了EB-5的方式进行融资,该项目出资结构中位列第二顺位的是1亿美元的EB-5项目贷款以及绿地投资的6579.68万美元,此项目正是挂靠在了美丽家园区域中心。

  投资人所看重的是绿卡回报,因此在出现由于身缠诉讼,而随时可能“钱卡两失”的情况下,投资人心中难免忐忑不安。

  雪上加霜的是,今年IIUSA(美国投资移民协会)召开的行业大会上,美国国务院签证办公室主任Charles OPPenheim作出预测,目前中国EB-5的排期所需等待时间预测将达15年。

  漫长的排期等待时间,对于投资人而言无疑又是当头一击,甚至有投资人发声表示或将撤资,这意味着绿地美国可能面临提前偿还1亿美元EB-5贷款本息的险境。

  洛杉矶的这只“蝴蝶”煽动了翅膀,反观绿地在旧金山收缩,则更像是一种保存实力的危机应对手段。

  海外投资的接连触壁,或许正是绿地选择从旧金山牡蛎项目中脱身出来的另一诱因。目前,绿地集团海外投资达1240亿元;足迹遍布亚澳欧美4洲9国,包括纽约、洛杉矶、伦敦、悉尼、多伦多等多个城市。

  摊子铺得太大,难免无法做得面面俱到。绿地近两年来已经放缓了海外投资的脚步,这次退出旧金山,未尝没有在适当的时机见好就收,另寻发展之意。

  海外产业去留

  时间回溯至2013年前后,绿地、万达、万科等众多房地产开发商开始纷纷海外“抢滩登陆”。

  彼时,绿地斥资10亿美元收购美国洛杉矶中心区大都会项目。三年之后再度出击,以40亿美元收购纽约布鲁克林大西洋广场地产项目70%股权。

  张玉良曾表示:“海外拓展要去自身有竞争优势的地方,绿地集团有限选择中国投资者、移民群体较为青睐、中国游客及留学生较多的国家及城市参与投资开发。”

  对于绿地而言,当时正是拓展海外市场的良机。五年时间过去,曾经意气风发如今态度却发生了扭转。

  目前,澳大利亚还在建设中的悉尼CBD最高公寓楼“绿地中心”,是绿地集团在2013年耗资4.8亿澳元(约30.76亿人民币)收购而来。

  绿地购入该项目后,曾计划将其打造成未来悉尼最高公寓楼——“悉尼·绿地中心”及配套商业和高星级酒店。但在2018年3月份,据当地媒体报道,绿地集团已将原计划与金马(Golden Horse)联合开发的悉尼大型住宅项目“Park Sydney”的整个1万平方米的零售部分出售给金马,价格接近1亿澳元。在此之后不到三个月,相似的一幕再度上演,绿地以3.08亿的售价退出了旧金山牡蛎项目。

  虽然有所回撤,但目前绿地在美国拥有的项目仍具看点。现存的两个项目包括包括商业住宅综合体洛杉矶绿地中心,和位于纽约布鲁克林的纽约大西洋广场。

  其中,纽约大西洋广场项目总建筑面积达到60万平方米,总投资达332亿元人民币,被称为是纽约20年来最大的房地产单体项目。

  中资纷纷收缩海外投资的形势下,绿地退出旧金山当然并非首例。日前戴德梁行发布报告,称自去年三季度起,中资在美国的地产投资骤减。今年一季度中资在美地产总投资额仅为2.2亿美元,而近三季度平均投资额仅为1.9亿美元,低于中资在美国近五年季度均值16亿美元。

  不难预见,短期内美国市场难以再次出现2016年四季度的49亿美元中资投资盛况。

  数据来源:戴德梁行

  今年第一季度以来,美国仅录得两宗大宗交易。其中比较突出的是中国银行以2亿美元收购的曼哈顿写字楼7 Bryant Park 用于自用。

  早在3年前中国银行已买下了该楼的租用权,此次,中国银行一并买下该楼的土地使用权以获得永久产权,使这栋楼现完全归中行所有。

  值得一提的是类似自用性质的海外投资受政策影响较少。另一宗交易也是以自用为目的的收购,中国移动在加州的圣何塞购买了一栋小型工业物业。

  数据来源:戴德梁行

  面临资金面收紧窘境的除了绿地外还包括万达、海航等地产企业,据数据统计,去年下半年到今年一季度末中资海外地产已出售项目总计达20亿美元。

  中国开发商“远征”海外,所面临的问题不少,政治、经济、公司规划等等都有可能成为其海外发展过程中的不稳定因素,而未来究竟是反弹扩张还是收缩,仍是一个迷。

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