解局 | “宝安地主”中粮扩储版图

1评论 2018-06-26 00:40:08 来源:观点地产网 "A股豪门"操盘术曝光!

  观点地产网 深圳人多、地少,土地供应量在近几年来大幅萎缩,城中村、旧工业区用地等城市更新项目,成为各大房企扩充版图的首要选择。

  6月19日,中粮长营地块城市更新单元正式立项,该项目拟拆除重建用地面积7.02万平方米,更新方向为普通工业、新型产业等功能,预示着这家央企又一个“工改工”项目正式落地。

  观点地产新媒体了解到,前身为深圳恒宝的中粮地产,坐拥宝安区大量工业地产,一度被称为“宝安地主”。

  资料显示,深圳宝恒主营业务为房地产开发,仅在宝安区就建设了50万平方米的厂房,在2004年被中粮集团收购后,这家公司仍有沙兴工业园项目、东芝特科三福产房建设项目、宝安区工业园续建项目及艾默生福永工业园二期建设项目在建。

  此后,在城市更新的大潮下,以旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园的“工改工”,逐渐成为中粮地产扩大深圳版图的重要来源。

  年报显示,截至2017年12月31日,中粮在深圳在深圳宝安区拥有物业建筑面积约130万平米,其中大部分为工业用地,获取成本极低。

  宝安长营立项

  中粮宝安区航城街道长营城市更新项目迎来了新的进展。

  6月19日,深圳市宝安区城市更新局经区政府正式发布《2018年深圳市宝安区城市更新第二批计划》,此次更新计划仅一个“工改工”项目,即中粮长营地块城市更新单元,

  长营地块位于深圳宝安区航城街道,航城大道与南昌路交汇处西北侧,拟拆除重建用地面积7.02万平方米,更新方向为普通工业、新型产业等功能,其中新型产业用地面积不超过最终的批发建设用地面积的20%。

  除此以外,公告还要求,拆除重建用地范围内落实不少于1.05万平方米的公共利益项目用地,另需在开发建设用地范围内落实一处12班幼儿园。

  据观点地产新媒体了解,上述地块原为长营电器旧厂,2015年3月5日,建厂23年的长营电器在一场风波中宣告倒闭。

  一年后的8月8日,中粮地产发布公告,表示将与深圳汇金柒号投资合伙企业(有限合伙)(下称汇金柒号)各自占股50%,共同设立合资公司收购长营电器股权对应的全部资产及权益,包括但不限于土地使用权等,收购价为10.8亿元。

  根据公告,长营电器主要资产为土地使用权及房屋建筑物所有权,包括宝安区新安镇固戍村委南昌三队工业用地、宝安区西乡镇固戍村工业用地、宝安区西乡街道固戍开发区工业用地,共计9.91万平方米。

  中粮地产的收购目的也极为明确:目标项目地块具备工业区更新改造的可能性。

  宣布收购长营电器的5个月前,中粮地产刚刚以6.1亿元的代价拿下深圳市福田区北环路梅林工业区地块。彼时宣布,中粮地产子公司华高置业以6.1亿元的代价,拿下拥有金帝资产的Prized Developments Limit(简称“PD公司”)100%股权。

  资料显示,PD公司的全资子公司金帝食品是编号B405-0029宗地及其地上5栋建筑物的100%权利人,该地块位于深圳市福田区北环路梅林工业区,面积约2.8万平方米。

  如今,两宗地块作为“工改工”城市更新项目,均先后完成立项,为中粮在深圳的业绩追赶添上重要一笔。

  “工改工”储粮

  在土地资源极为稀缺的深圳,通过旧改扩充土地储备已经成为多数房企的共识。相对丰富的产业用地,在政策的加持下,更是成为房企眼中的“大蛋糕”,包括万科、恒大、佳兆业、中粮等在内的一大批房企,都在借助“工改工”类城市更新,积极布局深圳。

  第一太平戴维斯深圳公司副董事长吴睿向观点地产新媒体介绍,深圳产业用地分为普通工业用地(M1)改变为新型产业用地(M0),“工改工”类城市更新是指将现有土地性质为从M1改变为M0,将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园,产品多元化,包括新型产业用房、配套商业、配套公寓等多种物业形态。

  去年,第一太平戴维斯曾发布,未来五年深圳将会有近2300万平方米的工业用房供应,包括普通工业用房1500万平方米,新型产业用房约800万平方米;对应建筑面积571万平方米,总货值约1700亿元。

  对于处于重组中的中粮来说,旗下拥有大量的工业地产,无疑是深圳“工改工”类城市更新竞赛中重要一员。

  2014年,时任中粮地产总经理的李晋扬就曾表示,中粮地产在深圳持有很多符合城市更新要求的项目,亟待升级改造,参与旧城改造是顺势而为。后来,这家公司的管理层还披露,这些存量土地大部分是工业用地。

  年报显示,截至2017年12月31日,中粮在深圳在深圳宝安区拥有物业建筑面积约130万平米(含竣工并转为可出租物业的 67 区中粮商务公园及宝安区西乡街道固戍开发区地块)。其中新安片区建筑面积约32万平米(占地约19万平米);福永片区建筑面积约98万平米(占地约54万平米)。

  具体到城市更新项目,中粮地产披露,除在建的深圳中粮天悦壹号(原名中粮紫云)、深圳祥云国际、深圳云景国际、69 区创芯公园等城市更新项目外,该公司还申报了深圳宝安 25 区城市更新项目、深圳梅林工业区、深圳宝安区福海街道的大洋工业统筹片区启动区等项目。

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