给地产加点料 25岁远洋如何讲好投融资“新故事”

1评论 2018-06-28 23:20:39 来源:观点地产网 弱市唯一赚钱方法曝光(干货)

  观点地产网  按传统观念,逢“五”便是大日子,但远洋集团并未大张旗鼓为25周年庆生,而是在6月12日当天,以董事局主席、总裁李明的一则公开信,展示这家企业的奋进姿态。

  在信中,李明称,当前远洋虽然面临着新的挑战和考验,但关键是要“加快发展、奋斗进取”,实现销售规模、收入规模、现金流、盈利规模、发展能力、团队素质等方面的快速提升。这与此前2017业绩会上李明透露的未来三年保持50%规模增速的说法相近。

  李明还用了“理想”一词,来定义“投融资集团”这一目标,这个自2015年便确立下来并开始实施的战略,正在远洋内部加速推进。与此同时,外界明显察觉到,自去年以来,远洋资本活跃在外,在大健康、大物流领域不断“收割”,这是否意味着远洋即将转型?

  远洋方面向观点地产新媒体表示,其并非要转型为一家纯粹的金融控股公司,地产仍旧是远洋最核心的业务。远洋一直以来依托地产实业,围绕主业进行相关多元化,做协同性的投融资。

  回到1993年6月12日,带着浓厚国资背景的中远房地产(远洋集团前身)宣告正式诞生。此后,经历初期曲折的探索阶段、上市前后的加速扩张,到近年来的多元业务创新发展,远洋一步步成长为如今五元业务格局的模样。

  改变的不只是规模与业务,它的行走姿态、对市场的洞见,在行业转型的叉路口所作出的战略定位,背后又是基于怎样的判断逻辑?纵观远洋过去25年历程的重要节点,不难发现地产金融的思维不时闪现其中。

  房地产金融基因

  自1993年创立至今,远洋已进行两次品牌转换,股东架构几度更替、从完全的国资背景到两大寿险公司进入,并在保持地产主业稳健发展的基础上逐渐加码多元业务……变化之中,无不蕴含着远洋对自身定位与战略战术的选择。

  2015年,远洋为日后五年发展拟定的第四步发展战略开始实施,代号为“海鸥Ⅳ”,由地产与资本双轮驱动,以期成为“以卓越房地产实业为基础、具有领先产业投资能力的投融资集团”。

  观点地产新媒体留意到,投融资集团的定位并不是这两年远洋才开始谋划的,尚处于国资系统下的中远房地产时期,其两大股东中远、中化也对其提出了“中长期发展成为具有投融资能力的企业集团”的目标,而2007年上市是远洋在铺设资本平台上跨出的第一步。

  作为一家地产企业,远洋对金融资本的偏好的一个体现在于,在2009年两大国资股东退出之际,其引入了当时国内最大的保险公司中国人寿。在入股之后,二者已在不动产开发、养老产业、企业融资等领域展开深度合作。

  记录远洋25年成长历程的《远见·远行》一书中曾提及,2010年,远洋在第三步发展战略中,提出了“具有投融资能力的房地产投资管理公司”的愿景,房地产金融纳入远洋的核心主业,并希望构建“实业+金融”的模式。不过,彼时的金融更多体现的是融资的角色。

  在远洋探索房地产金融业务的过程中,与其他金融巨头联手也是一种途径。接近远洋资本的人士称,远洋曾与KKR在2011年成立双GP基金平台,投资中国房地产市场。

  及至2013年,远洋正式成立房地产金融事业部(远洋资本的前身)。同年,远洋旗下的远旭基金拿到了私募基金管理人的资格,成为远洋集团境内人民币基金管理平台。2014年,远旭的资产管理规模已达到约100亿人民币。

  据悉,在初始阶段,远洋的房地产金融业务主要还是借助基金来实现项目融资,后续才逐渐形成所谓“两头在外”的投资形式,并从地产基金业务,扩展至PE股权投资、资产管理与海外投资。

  李明两年前接受观点地产新媒体采访时曾称,远洋的净资产规模达到近500亿,完全有能力进行其他投资。他认为,企业成长之后,将投资作为重要的经营手段,是一种普遍规律。

  双轮驱动与战略转型排头兵

  深谙资本金融潜力的远洋,在慢慢地向投融资集团转舵,作为五元业务之一的远洋资本,其作用不容小觑。

  据远洋资本相关人士介绍,远洋资本虽然在2013年便已正式成立,但真正搭建团队是自2014年开始。经过四年时间,远洋资本的人员已经增长近10倍,其中50%以上来自于金融机构,30%来自地产背景。

  实际上,远洋资本是集团投融资业务的主要平台,也是战略转型的排头兵和双轮驱动之一,同时起到对远洋集团房地产业务上下游相关行业整合的作用。

  譬如,远洋资本刚领投纳什空间B+轮近5亿元融资,这是远洋在创新地产领域的股权投资的起点。除了融资,纳什空间还与远洋资本签订了一揽子的合作协议,其中便包括与远洋集团其他投资项目展开合作。

  据悉,投资的项目与集团业务能够产生协同效应,正是远洋资本投资的主要标准之一。就行业来看,远洋资本主要聚焦六大行业,即“大数据、大健康、大物流、大环保、新地产、新金融”,财务投资与战略投资并重。

  在选择标的时,远洋资本更加偏重资产、偏周期性、偏空间运营的逻辑,这一特征尤以物流投资为代表。与其他地产公司直接做物流地产不同,远洋资本采取PE股权投资加仓储地产的轻重结合模式。

  倘若涉及重资产业务,远洋作为开发商的角色优势便展现出来了,通过为被投企业提供仓储物业,远洋资本亦实现与地产业务的协同。远洋借助投资既锚定了租户,也便于仓储用地的获取。目前,远洋在物流地产上已投资开发了10余个仓库,面积近100万平方米,2018年的目标是20个仓库、200万平方米。

  截至目前,远洋资本在管规模达到700亿元人民币,2018年将达到800-900亿的规模,并在2020年实现1500亿。

  就在远洋资本管理规模不断扩大之际,基于对住宅行业的判断,远洋期望加快总体的资产周转率,在未来几年保持快速的发展。从规模来看,远洋的地产主业已自2017年步入了加速通道,可以对比的是,在2017年之前,远洋的规模连续几年处于300-500亿的梯队,而去年超过700亿的销售额,同比增长达34%。

  聚焦主业加快发展

  远洋自去年中就喊出了今年销售额1000亿的目标,而按照远洋三年前做的计划,1000亿原本是2020年的目标。甚至,在这个目标提前到2018年的情况下,远洋还期望未来三年实现50%的增速,这意味着2020年其销售额将突破2000亿元。

  远洋方面透露,2018年将是并购比较好的机会,下半年将加大一些力度,积极拓展项目,为未来两三年发展做储备。

  据观点地产新媒体了解,在2017年,远洋便已加大了土地获取力度,其新增土储达到1600万平方米,付出的土地金也是过去四年间最高值的两倍。

  而且,在项目获取方面,远洋这两年在大型综合体拓展上收获不凡,代表性项目包括西安长安漫古小镇及武汉东方境世界观等。其中,远洋在2017年初成功竞得武汉归元寺片区项目(武汉东方境世界观),年内便迅速发布了部分规划方案。这个总建面达200万平方米的项目将在未来五年里为远洋提供可期的收入。

  据悉,在五元业务构架下,远洋商业的营业规模仅次于住宅业务。2017年,远洋商业实现权益租金收入19.4亿元,权益EBITDA 11.4亿元。

  值得一提的是,住宅之外的持有型业务,也体现了与投融资集团的相关性。远洋计划采取轻资产方式来做持有运营,当持有物业达到稳定收租阶段,便可通过基金、REITS等方式继续进行项目的资金管理、资产管理,将大部分股份份额卖给其他投资人并且不承担兜底的风险。

  总体上,在远洋的畅想中,除了住宅业务,其他业务远洋更多是期望以投融资的方式去开展,以管理人或投资人的身份,收取相关的管理费或投资收益。

  五元构架是远洋的蓝图之一,而与此同时,包括前述的,养老产业、长租公寓、大物流、大数据、智能化亦被远洋确定为未来的新兴战略业务板块。

  李明曾多次流露对养老业务的看好,后者被认为是唯一可以替代增量住宅开发业务的产业。2013年的养老热潮兴起至今,远洋是少数坚持下来的房企之一。在不做养老地产、专注做养老服务和运营的准则坚守下,经过六年的探索,远洋养老当前在营及筹建养老项目已超过20个,床位过万张。

  2018年5月,在实践运营椿萱茂3C产品线(CLRC、CB、CC)之后,远洋推出椿萱悦护理院(CBN)产品线。同时,在金融层面远洋养老也实现了突破,与中融信托推出了国内首个养老合作信托。

责任编辑:Robot RF13015
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