业绩会直击 | 华南城:我们和房地产行业不同

1评论 2018-07-02 00:15:55 来源:观点地产网 "A股豪门"操盘术曝光!

  观点地产网 在国内房地产企业因融资环境收紧而面临压力的时候,将自己定位为“中国领先的大型综合物流及商品交易中心运营商”的华南城控股有限公司透露,因为“业务和房地产行业不同,所以从银行贷款的类型上和额度上,都有所增加”。

  6月29日,华南城公布2017/18财政年度全年业绩,首席财务总监许进业、副财务总监兼投资关系总监谢文瑜、总会计师兼企业融资部副总经理陈迪逊列席业绩发布会。

  发布会上,媒体们关心的依然离不开目前备受关注的融资收紧及外债受限,但华南城对此却并不担心,许进业表示,预计公司今年的总债会减少,预计今年大概会降到70%左右,这不是很确定的数字,但肯定是向下的趋势。

  另外,在各项数据基本向好情况下,华南城管理层的业务回顾的主题是“迈入增长的新阶段”,据介绍,华南城将策略性地划拨更多资源,加快住宅设施的开发,以开拓其项目的增长潜力,

  在华南城扩张“主旋律”下,许进业介绍,公司正在华南城项目以外,物色更多的产业园、物流仓储及奥特莱斯等项目。许进业回应观点地产新媒体表示,业务扩张方面,会根据具体业务板块而采用不同的轻重模式。

  扩张及住宅

  许进业表示,随着多年的项目建设及扩展,华南城已逐步进入运营阶段并初尝硕果。2017/18财政年度,华南城录得持续性收入总额20.2亿港元,增长26.4%。

  其中,来自租金、物业管理、电子商贸、物流及仓储服务以及奥特莱斯运营的收入分别约7.317亿港元、3.755亿港元、2.452亿港元、2.181亿港元及3.549亿港元。

  另据观点地产新媒体查阅年报,2017/18财政年度,华南城的收入增加20%至94.054亿港元,母公司拥有人应占净利润增加4.4%至45.117亿港元。

  从数字看,华南城各项业绩并未让管理层失望,而“加快增长”也成了其未来的主要任务。

  据华南城主席兼执行董事郑松兴在年度报告中表态:“展望未来,随着项目不断扩展及趋向成熟,集团将进一步加强持续性业务的发展及加快其增长步伐。此外,华南城持续检讨其策略,包括持续性业务的潜在分拆机会,以实现更大价值的远景,为其独立发展打造更好、更快、更强平台,并开发独立的融资渠道以支持未来发展。”

  而许进业也在发布会上表示,公司正在华南城项目以外,物色新的产业园、物流仓储及奥特莱斯等项目。

  许表示,业务扩张方面有几种模式,主要要看物业的具体类型而定。如奥特莱斯方面,会在华南城以外的合适地方经营奥特莱斯,应该会是轻资产扩张模式,主要是管理为主;另外仓储方面,新的物流点需要买些资产,可能是物流相关的土地,在上面建一些仓库或物流相关的设施,所以这一方面可能相对会是重资产。

  值得注意的是,华南城虽然强调自身与房地产企业不同,但报告也称,随着项目逐步进入运营阶段、交通及基础设施日益便利完善,市场对集团的住宅配套设施有着强大需求。

  “因此,于本年度,本集团战略性地加快其住宅项目的发展及销售,尤其是郑州华南城及重庆华南城项目。本集团于2017/18财政年度录得住宅物业销售增长48.9%,占合约销售总额的84.5%(于2016/17财政年度占合约销售总额的79.0%)。”

  对此,许进业进一步解释,过去一段时间因为国内华南城商家的需求,近年其住宅销售有所增加,预计未来一两年住宅的占比会更大一些,当园区越来越成熟的时候,接下来下一个循环就会是商铺方面多些。

  许进业表示:“(住宅占比大)不是因为不看好我们的商铺、物流等板块,而是有几个原因:第一,每个华南城项目自身都会有一个发展的循环,每个项目开始的时候,第一批都会以商铺为主,因为我们的项目主要是承载着市区里的老市场的拆迁,拆迁时这些中小企业需要有一个地方继续做生意,我们项目主要是承载这部分。

  “当我们第一批商铺建好之后,会有其他的配套设施,其一就是仓储的配套以及写字楼配套,当经营比较成熟的时候,下一步就是建一些住宅,以满足其中商家居住的需求,一般项目的循环路径都是这样的。

  “而华南城的项目相对较大,都会分很多期,每一期也都会是这样的发展模式。所以当我们的项目不断成熟的时候,经过了这段时间,下一期可能将会是物流、商铺方面的销售又会多些。”

  据了解,华南城今年的销售目标是160亿港元,同比去年的120亿上升33%,其中70-80%是住宅销售。

  融资与外债

  在国内融资环境日益严峻的背景下,对企业的融资情况也是倍加关注,许进业亦坦言,在中央去杠杆的大政策下,国内融资情况的确是比之前有所收紧,但其又表示,“我们和房地产行业是不同的,所以从银行贷款的类型上和额度上,我们都有所增加。”

  据其分析,华南城主要经营的并不是住宅开发,而是物流园区的开发,所以销售额只是其收入的其中一部分,“从业务看,我们和房地产行业是不同的,所以从银行贷款的类型上和额度上,我们都有所增加。”

  “第二,国内债券市场相对前两年而言没有那么蓬勃,所以我们也有对应的措施,比如有些新的产品,如ABS或CMBS等我们也在申请新的额度。”

  据悉,因为华南城的经营模式并不是完全靠销售,而是主要靠经营上的一些现金流,这也正好可以申请ABS,如去年其已经发行了一笔关于物业管理费的ABS,今年也正在申请关于租金的CMBS以及销售回款的ABS。

  “另外,我们目前的经营收入使额度不受影响;第二我们的境外申请额度,目的也是再融资,这些都符合最新所发布条文的要求。所以整体来说,我觉得对公司影响不大。”

  其实在国内融资渠道收紧的同时,华南城公布业绩之前,6月27日消息,国家发改委明确,将引导规范房地产企业境外发债资金投向,房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务,避免产生债务违约,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等,并要求企业提交资金用途承诺。

  因此,对于外债问题,华南城不可避免被问及,不过许进业依然表示,这个政策对华南城而言影响不大。

  “对于华南城而言,今年的目标是如何降低我们的总体负债,如提高我们的销售目标以及经营上的持续性收入的目标,这就可以加大经营上的流入;同时,我们的土地储备比较充足,今年其实未必一定需要去买大量的土地。这样看来,我们整体的净现金流入会选择还一部分债,所以再融资问题不是很大。”

  许进业补充称:“公司的外债的占比大概是25%左右,这个比例并不是很大,另外我们也会关注市场情况,去做一些对冲的产品,去降低公司因人民币贬值带来的影响。”

  据许透露,按照年底77%的负债水平估算,预计华南城今年大概会降到70%左右,这不是很确定的数字,但肯定是向下的趋势。

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