成见 | 绿城快周转与行业的焦虑

1评论 2018-07-03 00:03:33 来源:观点地产网 "A股豪门"操盘术曝光!

  观点地产网 向来主打产品品质为人所熟知的绿城,因一则“快周转”消息备受关注。

  7月2日,一份从内部流传出来的备忘录称绿城将要求员工加快销售,加速资金回笼,坚决执行“早销,多销、快销”的策略,加大应收款项催收力度。

  该份备忘录显示,绿城接下来还将“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证;对于不受限价政策影响的项目,要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售,严格控制付款。

  对此,接近绿城的人士向观点地产新媒体指出,关于绿城内源性现金流的管控安排是每半年度进行的“常规”管理动作,目前绿城日均账面资金不低于500亿元,远超公司未来一年内到期有息负债。现金充裕、安全。公司的资信状况持续向好,足以满足正常经营需要,保障发展需求。

  现在,随着调控政策不断加码,房企“钱根”不断收紧,融资难问题再度成为热门。房企面临融资收紧和外债受限等困境,多数企业上半年均选择加速销售回流资金。

  显然,在此市场敏感之际,绿城于7月2号传出备忘录引发的热议,与众多房企推动“快周转”动作预示着资金问题再度成为了地产行业当前的焦虑之所在,而这一切亦为绿城的过往而有所佐证。

  1995年,时年38岁的宋卫平在浙江杭州创立了绿城,或许与他个人性格有关,从最初的“桂花园”系列开始,绿城便确立下了主打产品品质的发展路径。而那时候,不少绿城高管常以“我们的作品”来描述他们所盖的房子。

  这一打法为绿城换来了市场份额的迅速扩大,在成立之后短短两年内,绿城以2.9亿销售额一跃成为了浙江省行业榜首,随后逐渐开始向全国扩张。

  但这个“艺术作品”商业模式也正是后来问题之所在,由于产品投入偏高,其实际利润并不高。事实上,作为全国排名领先的绿城,净利润率比不少同行低。同时,产品生产的周期过长导致公司资金周转速度下降,低利润率和慢周转一直是过去绿城 “硬伤”。正如一个硬币的两面,高品质产品在为绿城换来利益的同时,也使其失去了一些东西。

  和国内众多房企一样,绿城早期的资金来源主要依赖银行贷款等途径,但由于政策调控频繁,与不太重视财务管控能力,早期的规模扩张主要依赖于高杠杆负债,这使得当时的绿城资金链频繁告警。

  从2008年到2015年,绿城接连遭遇多次困难。其中包括2011年 “信托危机”和后来的委身融创。而融绿联姻的失败,根源正是两家公司截然不同的商业基因,导致了相忘于江湖。

  个中历程一波三折。最终中交入主后绿城迎来了好运。在借助中交平台缓解了融资压力后,加上代建模式的成长,得以休养生息,绿城在2016年、2017年连续两年完成了千亿业绩。

  融资压力缓解之后,降负债、积累现金、去库存尤其是三四线去化等成为了绿城最主要的工作。经过近3年的去化,绿城如今在三四线的可售库存不到40亿,整个集团库存也只有290亿。用绿城自己的话来说就是:“我们正处于供货量还不够的阶段。

  成见专栏:置身于庞杂喧闹的外部世界,多数情况下我们并不是先理解后定义,而是先定义后理解。

   

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