迟来的跟投计划 滨江沉寂这半年与它的千亿规模战

1评论 2018-07-04 00:14:29 来源:观点地产网 "A股豪门"操盘术曝光!

  观点地产网 在房地产开发商设立“跟投”已成为共识,并已经通过这种内部激励机制尝得“甜头”的当下,滨江集团此刻提出“跟投计划”,显得有点姗姗来迟。

  7月2日,杭州滨江房产集团股份有限公司公告宣布,公司将试行《“千亿腾飞幸福分享计划”管理办法》。具体来说,滨江集团将采取有限合伙的形式,按员工所在部门设立有限合伙制基金,认缴对应股本和股东借款形式投入项目,以此参与项目利润的分红。

  事实上,在经历了因布局城市单一而导致规模发展一直缓滞不前甚至倒退,滨江集团也开始了自身布局以及战略的调整,并在年初之时,正式将千亿目标提上日程。

  不过值得一提的是,根据前五月的销售情况来看,滨江集团这上半年的业绩表现并不如预期中的美好,其在1-5月的销售金额为338亿元,累计仅完成了千亿的33.8%,还不到千亿目标的四成。

  在半年这个敏感时间节点上提出“跟投”,滨江集团的诉求似乎显而易见:“为充分激发公司房地产项目管理团队的积极性,进一步提升开发项目的质量和经营效率。”

  “跟投计划”开启

  据了解,滨江集团本次设立的跟投计划中,员工投资将采用有限合伙形式,按员工所在部门设立三个有限合伙制基金“万家公司基金”、“海岸公司基金”和“集团总部基金”。

  万家公司员工、海岸公司员及集团总部所有员工作为合伙人按工作年限和层级对应额度认缴资金入伙相应基金。基金将投入到万家公司操盘的项目和海岸公司操盘的项目,三个基金以认缴对应股本和股东借款形式投入项目,按照股权比例参与项目利润分红,股东借款部分收取利息。

  根据公告,“万家公司基金”、“海岸公司基金”和“集团总部基金”将合计持有项目公司股权比例不超过10%,单个参与员工持有项目公司权益比例不超过1%。而投入金额则按照集团公司在项目公司对应投资中的土地款的一定比例计算,不大于10%。

  观点地产新媒体获悉,该计划将采取“共创共担,共同分享”以及“同股同权”原则进行。项目的适用范围为2018年7月1日前尚未首开且由集团操盘项目,不包括杭州10%留用地项目。

  公告显示,该“跟投计划”将封闭运营至2019年12月31日,资金金额未投完项目部分,集团可使用,按7%计息。

  值得一提的是,公告中提到,该计划并不适用于公司董事、监事和高级管理人员;公司董事、监事、高级管理人员及其所控制或者委托的组织、或者与其关系密切的家庭成员不参与本计划。

  也就是说,滨江集团该次设立的“跟投计划”并不是针对公司内部高层的跟投所展开,这跟一般公司所设立“跟投计划”的初衷有着一定的差别。

  以今年3月份,新城控股所披露的跟投计划管理办法为例,该公司所设立的跟投计划中,其对象就设定为集团总部及住宅开发事业部全体正式员工,并没有刻意对公司高层管理人员做出限制的门槛。

  对此,杭州方面的业内人士向观点地产新媒体解释称,高管人员跟投项目,或会选择性投向对自己有利的项目,从而造成利益的输送。

  “之前也有人议论过这种类似万科的(跟投)模式,有可能造成高管人员选择性、倾向性地对自己有利的项目多投,把利润往自己跟投较多的项目中倾斜,滨江或者就有这种想法在里边。”

  千亿荆棘路

  值得一提的是,滨江集团设立该项计划的目的似乎也通过公告的一言一语所表现出来。

  滨江在公告中称,设立该跟投计划是“为充分激发公司房地产项目管理团队的积极性,进一步提升开发项目的质量和经营效率。”

  事实上,提升效率,加快周转,并明确对规模的诉求,也是滨江集团近两年来一直所强调的。

  据了解,自2014年开始,杭州楼市受调控影响市场低迷,且由于外来品牌房企入侵抢食,一直以杭州市场为据点的滨江集团,不得不在2015年开始调整经营策略,并在当年明确表明将深圳作为主战场,上海作为次战场,杭州作为根据地。

  在经历了因布局城市单一而导致规模发展缓滞不前甚至倒退,滨江集团在今年年初将规模的追赶提上日程,明确提出千亿目标。

  根据滨江集团2017年度报告,今年将聚焦杭州,深耕浙江,辐射华东,关注珠三角、京津冀、中西部重点区域,争取实现1000亿元销售额。

  事实上,滨江集团在土地的储备上在近段时间以来也表现出激进的状态。据统计,滨江集团2016年、2017年新增项目分别为13个、20个,而在2018年,该公司更提出新增目标项目为30个。至今年6月,该公司已耗资87.2亿元,通过招拍挂及收并购方式共拿下12幅地块项目。

  不过,在规模快速扩张的同时,滨江集团也毫无疑问被扣上了现金流紧缺、负债高企的“帽子”。据了解,由于权益销售比过低,滨江集团2017年签约销售虽同比增长67%至615亿元,但营收却同比下降29.19%。而在2018年一季度,该集团资产负债率还一度上涨5.22%,达到74.95%。

  另一方面,滨江集团进入今年以来的业绩表现并不如意。根据其前五月的销售,滨江集团1-5月的销售金额为338亿元,累计仅完成了千亿的33.8%,还不到千亿目标的四成。

  上述杭州业内人士表示,滨江在年初提出千亿目标或对市场过于乐观。“当时提目标的时候,上海和深圳还没有一些调控政策出来,因为都是比较重的盘子,当初还是对市场比较乐观。”

  该人士称,事实上,今年上半年以来,杭州限价还是比较厉害,加上预售证受阻,有些楼盘(价格)较高开发商不愿意去领,不愿意接受限价,导致其上半年销售并不乐观。

  根据最新的公告,滨江集团在这个半年的时间节点上披露“跟投计划”,多少有为下半年冲刺规模的意味存在。不过,有市场人士分析,如果仅从可售货值的角度,考虑杭州目前房价,滨江想要在2018年实现千亿目标或存在一定难度。

责任编辑:Robot RF13015
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