业绩会直击 | 林德良:越秀房托没有放弃收购新项目

1评论 2018-08-05 22:35:41 来源:观点地产网 抢反弹必备短线战法

  观点地产网 经营提升、融资成本、规模扩张,是越秀房地产投资信托基金(越秀房托)今年中期业绩会的几大关键词。

  8月2日,越秀房托执行董事及行政总裁林德良,带领着一众管理层,解读了上半年成绩单以及公司的发展姿态。

  翻阅中报可以发现,越秀房托上半年物业实现总经营收入约10.03亿元,与上年同期相比,增长约9360万元。其中,备受关注的白马大厦占比为19.0%。

  去年,越秀房托运营的各个项目经营收入基本都有不同程度的增长。今年上半年,白马大厦项目扭转客流下滑的步伐,实现了1.9亿元的收入,与去年同期相比基本持平。

  按照执行董事及副行政总裁程九洲的说法,白马大厦上半年的表现基本上符合预期;他继而指出,衡量项目运营情况的标准,是期间人流量的大小。

  显然,白马大厦经历了电商冲击以及传统专业市场的调整改造阵痛期之后,人流量提高了8%,经营收入也随之回暖。

  而越秀房托经营收入占比最大的项目,显然是广州国金中心,比例达54.4%,林德良在谈论经营提升时,也经常拿它来举例。

  据林德良介绍,国金中心商场已引进快闪店、意见领袖店,还利用公共空间举办业务分享会,写字楼则推出“越空间”等,丰富业态,增加服务收入。

  另外,自越秀房产基金成立以来,越秀房托也不断在项目中投入资本性改造,每年投入资本性改造资金有3000多万元。

  从项目的业态来看,目前越秀房托的物业中写字楼经营收入为4.67亿元,占比47%;零售业态的经营收入为0.82亿元,占比8%;此外,批发占比19%、酒店和公寓占比26%。

  不难看出,写字楼与商场的经营收入占有很大的比例;林德良也对观点地产新媒体表示,这两个方面才是“主战场”。

  财务方面,因为今年以来人民币兑港元及美元汇率的下降,越秀房产基金除税后及与基金单位持有人交易前的溢利约为6.17亿元(2017年:10.05亿元),下降约38.7%;与此同时,港元、美元银行借款及美元有担保票据产生汇兑亏损约1.26亿元(2017年:汇兑收益约2.24亿元)。

  但在林德良的言语中,并没有听出他因此而有所压力。他表示,只要物业估值上升能抵御人民币的贬值,就说明公司的经营没有问题。

  数据显示,今年的6月30日,越秀房托物业组合重估市值约为340.72亿元,较去年底估值高出7.16亿元,增长2.1%。

  另一方面,美元进入加息周期,Hibor、Libor也在提升,融资成本成为了越秀房托绕不开的话题。期内,越秀房托融资成本约为2.08亿元,相比去年的1.9亿元有所增加,融资成本从年初3.16%上升至3.91%。

  考虑到5月份有一笔3.5亿美元债到期、8月份也有一笔28亿港元五年期的债务到期,越秀房托选择在4月份发行了票面利率4.75%的4亿美元3年期有担保中期票据,以新债还旧债的方式,调整债务结构。

  按照林德良的思路,越秀房托主动管理到期债务,提前铺排融资工作,从而控制了流动性的风险;同时适当引入汇率或利率对冲工具,保障现有的融资质量。

  观点地产新媒体查阅数据发现,相比于去年年底高达35%的债务到期比例,今年六月末,越秀房托一年内到期的债务占比已降为14.62%;现金及现金等价物及短期存款结余,则约为12.02亿元。

  当问及规模拓展的时候,林德良则表示,目前越秀房托并没有放弃新项目的收购,也一直关注不同区域的项目,聚焦一二线城市中心地带;除了大股东越秀地产的项目,第三方的资产也在观察。

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