业绩会直击 | 吴天海发声:九龙仓仍是地产公司 内地销售波动较大

1评论 2018-08-09 23:10:54 来源:观点地产网 打板族爽了!

  观点地产网 “发展物业贡献62%核心盈利”,九龙仓2018年中期业绩会还没有开始,在会议室内投放出的PPT上,这句话放在了最明显的的位置。

  观点地产新媒体现场了解,九龙仓集团有限公司主席兼常务董事吴天海走进会场,业绩会正式开始。还没来得及介绍上半年的经营情况,他已经迫不及地的再次强调了一遍,“我们上半年的盈利中,发展物业的贡献占了62%。”

  吴天海看着台下,带着他一贯温和的笑容,慢慢解释:“我们以前是专注内地房地产业务的企业,但自从分拆之后,很多人关注我们的业务方向是不是有了调整。我再次回应一遍,我们仍然是一家以房地产为主的上市公司。”

  不过,吴天海同时也表示,现在九龙仓的业务集中在发展物业,即卖楼,所以比较容易受市场影响,业绩波动也会稍微大点。

  内地销售下滑与全年业绩压力

  吴天海口中业绩波动较大的或许是上半年九龙仓在内地的表现。

  据8月9日九龙仓公布的数据来看,已签约发展物业销售总额下跌29%至102.47亿港元,其中内地已签约销售额下跌36%至72.4亿港元。因此,九龙仓截止业绩期的集团核心盈利减少9%至25.27亿港元。

  尽管上半年在内地的签约销售额下跌近四成,但九龙仓有限公司投资关系经理吴庭欣表示,公司今年在内地销售人民币220亿元的目标不会改变。

  也就是说,下半年,九龙仓要完成160亿元人民币左右的销售额,挑战颇大。

  不过,截止2018年6月30日,九龙仓在内地尚未确认入账的销售额达213亿元,如能在下半年陆续入账,对其完成220亿元的全年销售任务有颇大助力。

  吴天海随后也对观点地产新媒体坦言,上半年在内地卖楼较少的原因,和目前的政策调控有直接关系,限价、限购等政策正成为困扰发展商一个比较大的问题。“不同城市有不同的策略,我们上半年在苏州、无锡等城市,成功拿到了合理的预售价格。但是在北京、上海则不能,那里调控较严格。所以上半年我们主要的销售来源是二线城市。”

  据中报显示,九龙仓上半年的合约销售中,华东地区占59%,华西地区占31%,华南及其他地区占10%。

  吴天海表示,面对现在(内地)的调控,开发商只有两个选择,一是以低于市价放售,或等待批准以贴近市价放售。

  他表示,公司会等待政府调整批售的价格,希望能更贴近市场价格。但其同时也表示不会无止境的等下去,会选择合适的时机取得预售证。

  事实上,吴天海认为,市场已经出现了变化。其举例称,“我们最近在上海,已经为旗下一个项目拿到一个合理的价格”,并表示该项目预计在最近几周内便会入市销售。

  一线拿地时机与IFS三年经营

  尽管九龙仓上半年在内地的销售有所放缓,但其在拿地及商业地产方面的表现却颇为积极。

  据中报披露,于2018年上半年,九龙仓在苏州、杭州、佛山及广州购入合共10幅土地,按应占份额计算,代价为140亿元人民币,总楼面面积达67.73万平方米。截止6月底,九龙仓在内地的土地储备维持于380万平方米的水平。

  对于拿地,吴天海称,其实九龙仓并不仅是上半年才拿地加速,事实上从去年下半年开始,在内地已经拿了不少土地。

  观点地产新媒体此前曾统计,2017年9月后至今,九龙仓累计在杭州、苏州、北京、佛山、广州等城市已获取了18个土地或项目,涉及资金约300亿元人民币左右。

  对于之前的拿地情况,九龙仓方面总结表示,于一线城市增加土地储备遇较大阻力,在苏州和杭州投地的进展比较理想。

  事实上,就在不久前,九龙仓第一副主席兼执行董事周安桥接受观点地产新媒体专访时,也对于在一线城市拿地颇多“不满”。

  周安桥当时以在上海拿地为例,称“首先要报名,要看够不够分数,入围竞价阶段,基本上香港公司分数都不高,比如财政实力我有,但是在当地做过多少项目肯定不够当地公司多。也就是说,报了名以后基本上入不了围,这个我觉得是不公平的。”

  周安桥以香港进行比较,国内公司到香港拿地,不管是海航、碧桂园还是万科,要报名拿地,只要能正常支付港币就可以了,不会有任何歧视的政策!

  在昨天的业绩会上,吴天海也对上海拿地的辛苦做出了表述,不过他也指出,一方面九龙仓之前获取了较多土地需要一段时间来消化一下,另一方面,他表示如果有好的地块,九龙仓还是会合理地增加土地。

  “下半年内地资金紧张,反而投地的竞争可能没有过去紧张了,比较有机会在一线城市拿到地”,吴天海似乎对接下来的拿地时机很是乐观。

  至于会不会增加新的商业项目,特别是IFS系列项目,吴天海细数了一下目前九龙仓在内地的IFS项目情况。

  “成都项目做得不错,重庆和长沙项目一个是去年9月开业的,一个是今年5月才开的,都还在起步阶段,所以未来两年我们主要会好好经营这两个项目,以之前成都项目的经验来看,是需要三年左右时间来好好发展的。”

  “而且你们也知道”,吴天海看着台下的媒体,调侃一般地说:“不久前我们在杭州的投地失败了。”

  观点地产新媒体了解,今年5月底,杭州公开出让百井坊地块,吸引九龙仓、恒隆等房企竞拍。经过336轮竞拍,地块最终被恒隆以107亿元收入囊中,并刷新杭州最贵商业地块纪录。

  以下为观点地产新媒体整理的九龙仓业绩会答问实录:

  现场提问:内地卖楼方面,也提到有限价等问题,按照现在批出来的预售价销售的话,项目的毛利率是否会比较差?未来会怎样解决这个问题呢?

  另外在写字楼方面,出租率并不是很高,是否也受到内地供应较多的影响?还有就是内地的零售市道公司怎么看?

  吴天海:限价的问题,其实正是令发展商比较困扰的问题。不同的城市有不同的限价方式,如我们今年上半年卖的主要都是苏州、无锡等二线的城市,我们成功地拿到了价格较为合理的销售许可证。至于北京、上海是管得比较严的,严到我们觉得批出来的价格是不合理地低于市场能够接受的水平。

  大家可能都听过,这种措施事实上制造了一些很不寻常的情况。以前,买楼的人是卖楼的2倍,但现在由于限了价格,只要中标的,(价格)在市场中已经有了很高的“水位”,以致于一些本来没有兴趣买楼的人也进来入标,就像六合彩一样,有个丰厚的利润,这也令到市场更加不健康。

  当然不同的发展商有不同的应对方法,不同的发展商也会从不同的角度去看。一些比较有实力、不急于卖楼的发展商,会稍微等到政府批出来的价格和市场稍微贴近一些,然后才会去申请销售许可证,这也解释了我们上半年的卖楼成绩和去年比较是下跌的原因,因为我们不肯以这些价格拿许可证,也有些许影响了今年上半年入账的情况。

  虽然我要强调入账和卖楼一般来说是有一定的时差的,譬如今年上半年卖的项目,很多不是今年上半年可以入账的,有小部分可能可以在上半年入账,但大部分都是有延误期的。这就演变称了内地楼市非常不健康的情形,但我们也看到,在不同的地方好像有一些放松迹象,像我们最近也在上海拿到了一个预售证,我们觉得价格是比较合理的,那个项目我们也希望可以在未来几个星期推出,一推出就会卖光的,因为价格是较市场可以给出的价格优惠,这不是市场的问题,而是措施的问题。

  关于写字楼,写字楼的供应在北京、上海没那么严重,而二三线城市是非常充裕的,例如我们成都国金中心的地段,是全市最好的地段,项目也敢称是全市最好的。首先是供应多,我们从2014年开始第一栋招租,到后来的二三栋,目前的出租率是70%多,已经是觉得是可以有交待的了,在一个这么供求不平衡的情况下做到70%多出租率,其实是象征了物业本身的吸引力。至于重庆,我们的项目新一点暂时还没有怎么高的出租率,无锡项目地段也没这么中心,所以出租率也稍微差一点,所以是最靓的楼都需要几年时间才能有比较好的出租率,如果稍次的项目更是有一个压力。

  零售方面,我给个数字大家参考。在成都国金中心,是一个比较有意义的代表性例子,在去年上半年和今年上半年之间,我们租户营业额的增长,今年较去年高20%多,我们觉得是有交待的。而一些小点的商场就没太大代表性,我们的结论是,成都是一个对零售非常有价值的城市。

  长沙物业刚刚开业,长沙的零售表现也给我们一个不错的惊喜,最初开始的几天,大家都不敢预测,会不会将来还有这样的情况,而做了两个多月发现,这个城市的消费相当强,我们的租户很多也有很不错的惊喜,所以在内地是有不多的消费能力的,问题是有无一个适当的购物地点将这种购买力释放出来,我们暂时在成都、长沙似乎就做到一个较高的成绩。

  现场提问:吴先生刚刚说会等内地政府将价格放松到比较贴近市场的时候再推一些项目入市,但大部分企业和一些内地专家认为,这个政策在短期内可能都不会放松,特别是限购和限价,所以可能会等很长时间,这会否影响下半年的销售?如果有影响的话,是不是意味着全年业绩不会太好看?

  第二个问题,看到九龙仓上半年在内地拿地还是比较积极的,一共有10块地,但公司也提到在一线城市拿地门槛比较高,是否接下来公司还是集中在杭州、苏州或有其他一些办法?下半年的拿地预期是怎样的?

  另外,随着长沙IFS的开业,国内的IFS基本是全部开业了,那接下来IFS有没有进入新的城市的打算?

  吴天海:第一个关于限购的问题,我们总不能长期地等,但也不是说不会放松,像我刚刚所说,我们上海就刚刚拿到了预售证,价格就放松了一点,比较接近市场的价格。但我们也不会不停地等,适当的时候也会拿预售证放售。

  第二点是买地问题,我们其实是从去年下半年开始,过去12个月已经购入了不少土地,上半年是140亿左右,而过去12个月已经是200多亿。一方面我们也要消化一下,看看手头上的项目卖的速度怎么样,但要是有好的土地,价格是比较合理的,我们也会增加的。

  我们说不公平或比较困难的问题,好像在上海买地不单要有钱,还要看你过去在上海做的历史怎么样。当然在我们来说,在上海,我们以前做的项目不像本地开发商做得多,没有那么好的优势,但是现在好像资金比较紧张一点,可能竞争也没有前两年那么紧张,所以在一些我们比较有兴趣,而且竞争不太激烈的土地,还是有拿到的机会。

  国金中心,我们现在落成的已经有成都、重庆、长沙和无锡,另外一个是苏州,但苏州不是在九龙仓集团里面,而是跟海港企业到了九龙仓置业,但是重庆是去年9月刚开的,长沙是今年5月刚开的,这两个还处在起步的阶段,在未来一两年,我们主要还是把这两个地方做得更好。成都的经验告诉我们,要三四年才能把这么好的商业项目做好,不是一年、半年或者几个月可以做成的。

  至于新的项目我们还没有,我们几个月之前就在杭州有投过地,但投不到。

  现场提问:公司去年投资了港币705亿元,其中250亿是投了上市公司的股票,就想问一下,公司今年的投资策略是怎样的,会不会投放更多CME2的股份?

  另外,公司目前也持有绿城中国25%股份,未来会否和绿城中国有更多的合作机会?有分析说,因应香港本地银行上调了按揭息率的情况,投资者应该避开本地的地产股,您对此有什么看法?

  吴天海:先说下投资方面,我不清楚你说的705亿是指什么,但我从另一个角度解释一下。我们去年年底分拆之后,我们是有现金的,到今年6月则有个净负债,当中我们投资了大概400多亿,里面2/3投资在了地产项目,包括香港的地产和内地的地产,剩下的1/3是投资了一些股票。

  直到6月底为止,我们手上持有的上市公司的总市值是290亿,这高于我们的成本大约10亿。事实上,我们投资的股票近期已经少了很多新的投资数字,譬如计算到今天早上的话,其中的盈余其实是有增加了的,只是其中的组合没有很重大的变化。

  其实我要强调一点,我们这些股票的投资不是短线投资,例如过去七个多月到现在,根本没有卖过,我们不是经常买经常卖的,而是会买入优质的股票,以及适合我们投资的行业,买了以后是做长线投资的,买了以后什么时候会出售呢?例如里面有部分是地产股票,当我们找到好的项目,不需要做间接投资而是可以做直接投资的时候,我们就会考虑将部分地产股票放出去。

  像CME2的投资就很类似,当找到一些适当的CME2的直接投资时,也会考虑将一部分CME2间接投资套现,用以再投资,但绝对不是一个短期的投资。我再强调一次,我们过去半年多都没卖过,所以我刚刚提到的盈余只是一个纸上的盈余。

  关于绿城,我们在2012年就开始投资了,过去这几年和绿城的关系也不错。自从投资了绿城25%股份后,我们和绿城也有不少地产项目合作,而不同的项目大家占的比例不同,有五五,有六四,有些还有第三方加入。大家的合作是加深了的,双方向股东交待的业绩也更加好。有新的项目我们会考虑合作。

  最后关于加息,当然加息对于地产股来说不是一个利好消息,但至于是不是利惨也不敢说一定是。但市场对于会加息的预期已经存在了好久,加息的幅度如果和市场预期偏差不大,影响应该有限,但这些始终还要观望。

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